我們在放二手房的時候，我們對周圍市場的一個報價有沒有一個非常具體的了解。這一點我們可以通過上網(wǎng)站去咨詢都可以得到答案。第三點就是是否擁有決策權(quán)，我想這一點有很多客戶非常困惑的一點。我們看了房之后，我們有沒有支付能力，分為幾點，是不是全款。我們是否是貸款。我們現(xiàn)在需要把這個房產(chǎn)賣出去，拿這個錢購我的新的房產(chǎn)，會有幾種的支付。

　　第四是否有明確的需求。這一點也是我們很多客戶比較迷盲的一點在我接觸的客戶里面，比如說我在望京做房地產(chǎn)的時候，他們很盲目的就想購?fù)┑亩址?。為什么呢？他會告訴我，因為我的一個朋友在這兒住，所以這個時候我覺得是比較的盲目的。我們怎么知道我們真正的需求呢？頭先點，我們來看展會也好，還是我們在網(wǎng)站，還去門店看房的時候，我們真正對哪個廣告感興趣。比如說我們是對這個價格感興趣，比如說價格是在80萬，我們是能夠接受80萬的報價，還是我們對這個位置感興趣。我只要對這個位置感興趣，我們頭先要去認識的一點。這個房產(chǎn)哪里吸引了我，有可能是格局和配套設(shè)施和周圍的一些環(huán)境，種種的一些關(guān)系。第三點可能就是像剛才我說的支付能力這一塊，會有一個你自己有房產(chǎn)嗎？是否準備出售？這一點我希望如果我們客戶如果有房產(chǎn)的話，想要出售，一定要先和門店說一下，讓我們的經(jīng)紀人陪同。下面一個是因為拆遷，或者是結(jié)婚，因為生小孩，投資、位老人和子女或者是您的親戚朋友詢問一下。比如說一些小的房子，比較容易打理。

　　下面一個就是對于一個購房者而言，您較關(guān)注的一個因素是什么？我把這款分為兩點，一個是室內(nèi)做一個分析，一個是從室外做一個分析。頭先室內(nèi)我這一塊我先給大家分享一個關(guān)于格局的一個歷史的階段。我會從八幾年和九幾年或者是兩千年這三個年代做一個分類。頭先我們先說八幾年的房子，其實較多的就是臥室偏大，也就是我們所謂的進門是一個大客廳，里面是一個臥室?guī)б粋€陽臺。在那個時候我們居住的時候，我們可能想的更多的是家是一個休息，睡覺的地方，所以我們會要求臥室偏大一些，反而我們的客廳會小一些。這是80年代的，但是真正的在南北通透的房源基本上在八幾年。還有九幾年的房源，在九幾房源發(fā)生一個質(zhì)的變化。頭先人們的觀念會發(fā)生變化，主要是一個娛樂的地方，所以在九幾年，我們住的房子里面，客廳會變得大一些，臥室會相應(yīng)的變小一些，這是九幾年的房屋。在二千年，又會有一個新的舉措，是一個什么樣的情況呢，人們更加要求的是檔次，是一種身份的象征。比如說我這個住區(qū)里面有沒有會所，有沒有網(wǎng)球場和我游泳健身的地方，可能很多的客戶想到是這些，可能是我小區(qū)旁邊的商業(yè)氛圍怎么樣，有沒有西餐，可能想的都是這些。所以這是一個格局的分享，也幫大家分析八幾年和九幾年和房子的缺點和優(yōu)點。

　　還有我們八幾年我們的板樓，我們在計算方式的時候，我們用的是建筑的面積從1.44可以算出使用的面積，從九幾年的板樓里面，很多很多的利用率比較的好，我們都可以單單的去用數(shù)字去計算。下面一點就是從室外分析，室外分析其實重要的一點有沒有一個相應(yīng)的配套設(shè)施，剛才我也說過，人們的生活水平越來越高，人們可能關(guān)注的不同，比如說周圍有沒有銀行，學(xué)校、超市、甚至有一些人會要求，雖然我住的小區(qū)高端，但是我的周圍有沒有新鮮的菜市場都是一些要求。

　　還有一個您想到底什么時候搬進去，也就是一個較早的時間和較晚的時間。這一會我希望我們購購房的客戶，能夠之前和我們的經(jīng)紀人達成一個共識，告訴我們的經(jīng)紀人，我們想什么時候進去住。如果不告訴的話，會有什么樣的方式出現(xiàn)呢？比如說我們的客戶已經(jīng)看到了一套房，交了定金以后，這個客戶想急于住進去，因為是租的房，租金馬上要到了，這個時間我們就會造成交易會沒有辦法成交。所以這一會你們較快還是較晚什么時候想搬進去，這時候需要和我們的經(jīng)紀人講一下。

　　下面一點就是我們真正的需求，我們有一些客戶是比較有嗜好和偏好的，比如說我在曾經(jīng)接觸過有一個客戶，他是什么類似的人呢，是一個非常喜歡洗澡的人。他會對自己的家的浴缸非常的要求，他這時候找我去購房，他從德國定做了一個浴缸是十幾平米的，他為這個浴缸去購房。所以要看我們的客戶有沒有嗜好和偏好。

　　下面這一點我會說一下，您的心態(tài)是否端正。頭先點，不得不提的是，我們的業(yè)主和客戶雙方會有一種交換聯(lián)系的方式這樣一種行為和現(xiàn)象。是非常不安全和不理智的行為。如果說我們的私下去交易的話，我們非常辦法保證雙方的利益，所以請在座的購房者我們也可以細心的去考慮一下，一定要找一家正規(guī)的中介公司辦理你所需要的業(yè)務(wù)。

　　點，也就是我非常的愿意讓我現(xiàn)在為我辦這個事情的經(jīng)紀人打理我所有的事情，這一點我想，也是我們客戶高效節(jié)省時間的一種方法。

　　第三點也是我們經(jīng)紀人碰到的事情，有一些客戶會說我有一些朋友是比較專業(yè)的人士，我可不可以讓他們一塊來陪我看看房。其實這里，我把這個朋友和專業(yè)都已經(jīng)雙上引號，其實這個時候，我可以去聽經(jīng)紀人他是怎么給你解釋。我們沒有必要去找我們的朋友去幫我們看。這樣結(jié)合我們個人德意志就會倍左右。然后在心態(tài)里面，較后要提的就是，沒有百分之一百的房產(chǎn)。我們要接受我們較好的房產(chǎn)就好了。

　　下面大點就是我們看房時的一個注意的事項。頭先不提的是我們看房的時候，哪一點是注意的，其實我們關(guān)注的是一些死角。比如說我舉一個例子，我?guī)б粋€客戶區(qū)看房源，他發(fā)現(xiàn)房子上面有一些水，結(jié)果這個客戶把這個消息告訴了我，我通知了客戶，因為現(xiàn)在的客戶是非常的冷靜，他要求次開放，當我次帶他去的時候，他看到里面還是有水。這時候我想，我的客戶有三種答案得到，是本小區(qū)在這個小區(qū)，有一個及其不負責任的物業(yè)公司，不愿意去幫業(yè)主去清理這個房屋和修補這個房屋。點我們現(xiàn)在這個業(yè)主不是一個不愛惜自己的業(yè)主。第三點，是樓上有一位非常難纏的鄰居。所以當這個時候，可能他簽約的機會就大大的降低。然后呢，這款我會給大家總結(jié)出來11項的看房的注意事項。個是白天要看，晚上也要看。白天看的是采光，晚上看的是對外面的透明度。點是晴天看，雨天也要看。晴天看就不多說了，雨天為什么看呢，看陽臺有沒有漏雨的，這樣的話我們就可以要求業(yè)主及時的去修補。格局這一塊，兩居和三居是富士。第三是要看墻腳，看值不值。第五點我們看做功和裝璜。其實我們有一些客戶非常的清楚，我們在通過經(jīng)紀人去看房的時候，比如說我現(xiàn)在這塊的市場房報價是一個8500一平米，但是經(jīng)紀人告訴我們是9000一平，這時候可能就會產(chǎn)生一個疑慮，這里有可能，我希望客戶能夠明白，有可能是業(yè)主給我們報的這個報價，他可能告訴我，我的房是精裝修的，所以我要告訴你們什么是精裝修，不是說我在房子里面配一個簡單的家居和電器，這就是叫做精裝修。這也是先看做功，再看裝璜。

　　第六點就是看電梯，也要看樓梯，頭先，電梯我們無所謂。因為電梯現(xiàn)在運用的頻率比較高，物業(yè)公司壞了也可以更換。為什么要看樓梯呢，就是說樓道臟不臟，樓梯的燈每個燈是不是聲控的還是按紐的，是不是每一個樓層都是好的，如果是沒有電啊什么的，我們需都需要爬樓。

　　第七點看窗內(nèi)也要看窗外。看外面有沒有建筑物對我們的窗外有一些遮擋。

　　第八點是仔細看電路的粗細和插座，看管的安置和安裝。這一點我們很多的業(yè)主，他們愿意把自己的房子進行改裝，包括把明線改成暗線。我們的購房者在開房的時候，這一點是非常需要關(guān)注一點的。下面一點是我們要向樓層的管理保安人員、電梯工還有周圍的居民去詳細的了解一下周邊的情況。比如說我從鄰居那里可以知道，我從哪兒購菜比較的方便，這就要從鄰居那兒可以看到的。

　　下面一點是仔細察看房屋的地面是否平整和光潔、是不是出現(xiàn)漏水。如果這樣一定要告訴業(yè)主，因為我們購房的時候，我們不會輕易的去看地板，因為這是一個比較大的步驟，所以這個時候，我們購房之前，我們就要嚴格的去看一看，我們的地面是否平整。

　　下面要注意仔細考察廚房和廁所一些設(shè)備安裝情況，因為家里的水、電、氣基本上都是集中在這些地方。較終以出現(xiàn)堵和漏的地方，所以這地方不可以大意。

　　較后我們要關(guān)注門、窗、墻、廚房和衛(wèi)生間。墻體這兒，可以告訴客戶，比如說現(xiàn)在我們看的是三個三居室，我們要改大兩居，我們要向物業(yè)部門查證。因為據(jù)我了解，有一些物業(yè)公司是不允許住房者隨意的去拆動墻壁，無論是主的還是副的，都不允許。所以我們在購購千，我們一定要落實清楚。

　　然后下面呢，我們說完了看房的十一項的注意事項，包括我們應(yīng)該較關(guān)注的是什么，是死角。下面我們要看一看對于我們購房者而言，我們看房的時間，如何有效的安排。其實無非就是兩種，種就是我次看這個房屋，那有就是我會盡量在選擇和休息和節(jié)假日或者和看房和我的經(jīng)紀人約。在這個時候，我們一定要盡量的壓縮按照兩次看房的時候，為什么呢？因為我們購房者，我們可能比較的著急，比如說我們拆遷，馬上這個地方就要拆了，我們可能每天不停的看房，可能禮拜一我們看到的房，或者壓縮到禮拜二和禮拜三。如果約到禮拜天和禮拜天的話，這樣就沒有一個什么太實質(zhì)的意義。

　　往下面就是我們開房要做一個有效的類比，做一個分析，具體的提出你的想法和要求。我們進行一個類比，比如說我現(xiàn)在就要一個居室，我現(xiàn)在可能看過四套三居室，這里面有兩套是毛坯房，還有一套是精裝修，可能就是這樣的，我要做一個類比，我到底是

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