記者了解到，此類購房糾紛在廣州時有發(fā)生。光是廣東省消委會記錄在案的投訴，就有上百宗，省消委會還曾為此發(fā)布了警告。

　　但房子要購，認購書要簽，定金還是要交。購房者怎樣證明合同沒簽成，開發(fā)商也有責任呢？為此，記者采訪了經(jīng)驗豐富的房產(chǎn)糾紛律師，教大家?guī)渍芯S權技巧。

　　輸　沒有證據(jù)要吃啞巴虧

　　去年7月，殷先生在廣州南洲路某樓盤預訂了一套一百多平方米的房子，按發(fā)展商要求交了一萬元定金并簽了認購書。

　　但到簽購房合同時，發(fā)展商要求必須在房間內(nèi)完成簽署，而且合同不能帶走也不能復印。面對合同中眾多不平等條款，殷先生要求更改被拒后，要求退還定金，又被開發(fā)商嚴辭拒絕。

　　殷先生本來想打官司，但在咨詢律師后，得到的答復卻是勝算不大。律師指出，如果開發(fā)商咬定是殷先生逾期拒簽合同，而他不能證明這是雙方的責任，較后很可能輸官司。想到花錢花時間，還可能輸官司，殷先生選擇了忍氣吞聲。

　　贏　三萬定金失而復得

　　2006年底，陳小姐購購中山市的一間商鋪時，按慣例先簽了《認購書》并付了定金三萬?！墩J購書》上約定逾期不簽《商品房購賣合同》，開發(fā)公司可自然解除認購書，并有權沒收定金。簽合同當天，陳小姐對合同的一些條款提出異議并要求修改。開放商以合同是范本為由拒絕。直到較后限期，雙方仍未能達成一致，陳小姐的定金果然被沒收，于是她將開發(fā)商告上法庭。

　　2007年3月，陳小姐以雙方無法就購賣合同達成一致為由，訴請開發(fā)商退還定金并承擔逾期利息。中山市人民法院審理后認為，購賣雙方簽訂的《認購書》，是雙方當事人的真實意愿表示，合法有效。其后她未能按約定時間支付購房款并簽訂購賣合同，已構成違約，應承擔違約責任。因此開發(fā)商有權沒收定金。

　　陳小姐不服判決上訴后，中山市中級人民法院作出了完全不同的判決。中山中院認為《認購書》屬預約合同。陳小姐所交定金屬訂約定金。雖然《認購書》約定了房屋單價，但對購賣房屋的付款方式、交樓時間、辦證時間、違約責任等諸多直接影響雙方權利義務的重要條款，并無明確約定，需在簽訂購賣合同時協(xié)商一致達成。而對開發(fā)商提供的購賣合同條款樣本，陳小姐作為消費者有權拒絕和要求修改。由于開發(fā)商不同意修改條款，直接導致合同的較終不能簽訂，責任不能只歸陳小姐一方。因此，判決開發(fā)商將三萬元定金退還給陳小姐。

　　“定金陷阱”很普遍 收集證據(jù)有招數(shù)

　　廣東易春秋律師事務所的賈施平律師對記者說，廣州等珠三角大城市，一手房購賣都是先簽訂認購書，再簽訂正式合同，這里面有著很多學問，甚至可以說是“陷阱”。

　　簽訂認購書時，開發(fā)商都會要求購家交納一定數(shù)額的定金，約定正式簽購房合同的具體期限，并聲明如果逾期不簽合同，開發(fā)商有權沒收定金。

　　賈律師認為，這些規(guī)定很多時候是購房者頭上的“緊箍咒”?！百彿空呓涣隋X，開放商還怕你跑嗎？你說是正式合同太苛刻、不公平，而開發(fā)商不想改才簽不成合同，證據(jù)在哪？一旦開發(fā)商堅稱是你不想簽合同，定金就很可能泡湯了?！辟Z律師對記者。他認為陳小姐贏官司只是純屬幸運。要是中山中院沒有查清事實原委，就很可能維持原判，三萬元定金一樣要不回來。

　　要證明開發(fā)商也有錯，賈施平律師給讀者提供了幾個比較實用的招數(shù)。

　　1　降低定金數(shù)額

　　較好的辦法是，簽訂認購書時，定金數(shù)額約定得越小越好。這樣可以將風險降到較低。其實定金數(shù)額并非“一口價”，購房者可以跟開發(fā)商協(xié)商降低數(shù)額。

　　2　出具書面證明

　　簽訂正式購房合同時，購房者若對合同范本條款不滿，想修改或加入自己的意見，而開發(fā)商決定不同意。當雙方發(fā)生爭議時，出具書面證明，寫明“某年某月某日，雙方未能就某處房屋的購賣合同條款達成協(xié)議。未能簽訂合同”，再由雙方簽字。一旦逾期未能簽訂合同，就能證明是因為雙方未能達成一致，而非購房者一方的責任。即使引起訴訟也比較容易得到法庭支持。

　　3 特快專遞留底

　　如果開發(fā)商拒絕出具上述書面證明怎么辦？賈施平認為，其實還有一個辦法，就是將自己對合同的爭議意見，整理出來，以特快專遞的形式寄給開發(fā)商，并給自己備份。因為特快專遞往往有留底，萬一發(fā)生糾紛，開發(fā)商也難以抵賴。

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