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房產(chǎn)投資非高不可攀 教你入門(mén)十二種技巧
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 518 次
房產(chǎn)投資入門(mén)十二式
頭式——呼氣放松!別把賺錢(qián)看太重。
不是所有人都適合做房產(chǎn)投資,就象不是所有人都適合炒股或蹦極一樣。對(duì)待投資的心態(tài),是決定輸贏的關(guān)鍵。在決定往房子上投錢(qián)之前,要對(duì)自己作如下告誡:
心態(tài)要平和!不能急功近利!供樓款?就權(quán)當(dāng)往銀行定期存錢(qián)吧!
式——掂掂錢(qián)袋:有多少錢(qián)辦多少事兒。
投資什么檔次的物業(yè)?投資幾處物業(yè)?都要視各人資金狀況而定。先算算你有多少可動(dòng)用的資金,然后再減去這幾項(xiàng)投入:
1、頭付款;2、房子交付前的供樓款;3、交房后,裝修款(毛坯房)、家具配置款及其間的供樓款、物業(yè)費(fèi)以及每年的取暖費(fèi);4、尋找租戶的費(fèi)用,包括給中介支付的1個(gè)月租金款等;5、應(yīng)付風(fēng)險(xiǎn)的資金——房子不可能隨時(shí)有租戶排隊(duì)續(xù)租,你至少要有應(yīng)付3-5個(gè)月的空置費(fèi),包括物業(yè)管理費(fèi)和月供款。若你的資金對(duì)上述費(fèi)用富富有余,可以考慮投資多處房產(chǎn)。但是,較好別把前一套房子的租金贏余算進(jìn)你下一套房子的支付能力中——就算你有10套房,也只能把5套房子的租金當(dāng)成穩(wěn)定、可靠的資金積累。永遠(yuǎn)打出富裕,可保你在投資中游刃有余。(當(dāng)然,考慮到不能把雞蛋放在一個(gè)籃子里,你在多處房產(chǎn)投資外也較好做點(diǎn)別的生意。)
第三式——反躬自?。耗銓?duì)房產(chǎn)了解多少?
就象股市一樣,房產(chǎn)投資也需要信息。比如說(shuō)炒“樓花”(通俗點(diǎn)叫倒房號(hào)),你能迅速得到消息并判定一個(gè)樓盤(pán)的投資價(jià)值嗎?再如出租經(jīng)營(yíng),你有足夠的渠道把房產(chǎn)推租出去嗎?對(duì)地產(chǎn)圈的了解程度,有無(wú)業(yè)內(nèi)的朋友,將使同樣一個(gè)樓盤(pán)的投資者創(chuàng)造不同的投資業(yè)績(jī)。
第四式——算計(jì)租戶:請(qǐng)多大和尚蓋多大廟。
北京近期房?jī)r(jià)幾乎沒(méi)有象香港、新加坡、東京等地區(qū)暴漲的可能。香港、新加坡土地稀缺,東京處在地震帶,有土地也不能蓋高密度房屋,北京則完全不一樣,現(xiàn)在連二環(huán)邊還在冒項(xiàng)目,更別說(shuō)四環(huán)、五環(huán)了。所以,不要指望1塊錢(qián)購(gòu)房子,5年以后賣(mài)2塊。增值雖不能保證,但保值還是可能的——若房?jī)r(jià)能隨著通貨膨脹率上升就算幸運(yùn)的,基本跟存錢(qián)一個(gè)道理。因此,房產(chǎn)盈利目前就只有出租經(jīng)營(yíng)這一主要渠道。從這個(gè)角度來(lái)說(shuō),鎖定將來(lái)的租客群,然后根據(jù)他們的需求和支付能力選擇物業(yè)實(shí)施投資計(jì)劃的步。
目前已成勢(shì)的投資區(qū)域一般和商圈相連,比如國(guó)貿(mào)商圈、燕莎商圈、亮馬商圈、亞運(yùn)村商圈、中關(guān)村商圈等,你瞄準(zhǔn)的租戶群就是這些商圈中的從業(yè)者。一般來(lái)說(shuō),東部商圈的房子多租給各跨國(guó)公司的外籍職員,他們要的是舒適和有品味的居住條件,能支付8000-13000元的月租金,所以高端外銷(xiāo)房好銷(xiāo);中關(guān)村是外地來(lái)北京淘金的公司小老板多,要求稍高,愿意支付4000-6000元的月租金。當(dāng)然,同一區(qū)域的項(xiàng)目也會(huì)有差異,如中關(guān)村會(huì)因?yàn)槿鄙俑叨送怃N(xiāo)公寓而使那里的個(gè)別項(xiàng)目租金甚至高過(guò)東部,而東部因外銷(xiāo)公寓“扎堆兒”會(huì)使有的項(xiàng)目成為“二流老外”(韓國(guó)人、俄羅斯人等)的樂(lè)園,月租金相對(duì)較低。
第五式——檢查“籃子”:考察項(xiàng)目合法性和規(guī)范性。
要避免“竹籃打水一場(chǎng)空”,就要頭先考察你放雞蛋的籃子是否牢靠,亦即項(xiàng)目的合法和規(guī)范性如何?,F(xiàn)在的北京人屢屢被精明商人所牽引,一會(huì)兒購(gòu)“地點(diǎn)”,一會(huì)兒購(gòu)“地段”,一會(huì)兒購(gòu)“商圈”,現(xiàn)在又開(kāi)始購(gòu)“品味”,很少有人想過(guò)購(gòu)一個(gè)真正過(guò)關(guān)的產(chǎn)業(yè),而這恰恰是投資行為的基本常識(shí)。試想一下,若房子延期交付,或質(zhì)量不合格,要你天天打官司,還有什么精力去投資?
第六式——對(duì)癥下藥:哪類(lèi)房產(chǎn)適合你投資?
盡管理論上購(gòu)購(gòu)房產(chǎn)本身就是投資,但并不是所有的房產(chǎn)項(xiàng)目都適合投資,你得先弄明白房產(chǎn)的類(lèi)型和其特點(diǎn),才可定下大的投資方向:
1、外銷(xiāo)房和內(nèi)銷(xiāo)房。
忽略位置和物業(yè)管理等因素不計(jì),以100平方米為例,一般內(nèi)銷(xiāo)房每平方米4000元,一套房子40萬(wàn),可租到3000元左右每月;高端外銷(xiāo)房每平方米8000元,一套房子80萬(wàn),月租金卻可達(dá)8000元左右,率高低一見(jiàn)便知。況且,要找內(nèi)銷(xiāo)房租戶似乎比找外銷(xiāo)房租戶要難,因?yàn)閮?nèi)銷(xiāo)房供應(yīng)量太大,還有大量的公房,租客都是創(chuàng)業(yè)階段的年輕人,房租能省則省,不是擺闊氣的時(shí)候。但是,從另一方面來(lái)說(shuō),一旦所投資的外銷(xiāo)房押寶沒(méi)押準(zhǔn),就會(huì)更慘,它的月租金甚至支持不了供樓款加物業(yè)費(fèi)、采暖費(fèi)等消耗。
2、現(xiàn)房和期房。
購(gòu)期房的好處是:一般項(xiàng)目初期的認(rèn)購(gòu)價(jià)和開(kāi)盤(pán)價(jià)較低,并能挑到合適戶型,升值空間較大,風(fēng)險(xiǎn)是:實(shí)際交付的現(xiàn)房和承諾可能有出入,影響投資預(yù)期。購(gòu)現(xiàn)房的好處是:眼見(jiàn)為實(shí),尤其社區(qū)氛圍、物業(yè)管理已成熟的現(xiàn)房,更好考察其。但是,北京的現(xiàn)房要么是尾房,要么價(jià)格已升了很多,要么就是賣(mài)不動(dòng)的空置房了,難談投資二字。
3、一手房和二手房。
二手房也有很多“淘金”機(jī)會(huì),比如趁人之危(出國(guó)或生意窘迫急需現(xiàn)金)壓價(jià)購(gòu)房,購(gòu)購(gòu)將要高價(jià)拆遷的舊房,購(gòu)購(gòu)的舊房出租等等。和一手房相比,二手房投資更需要可靠的房源信息。另外,雖然總價(jià)低,但由于其頭付按規(guī)定要達(dá)到40%,各種稅費(fèi)高、手續(xù)復(fù)雜且租金上不去,所以門(mén)檻并不象想得那么低。
4、關(guān)于別墅投資。
投資郊區(qū)別墅還是市區(qū)邊緣的低密度住宅是不同的。別墅本身是居所,搞得不好,就是給保姆購(gòu)的逍遙宮。而市區(qū)邊緣的低密度住宅,則要了解附近規(guī)劃如何,是否在不遠(yuǎn)的將來(lái)交通有明顯改善,是否有足夠的“有錢(qián)人”可能看上這里。至于自稱“糖耗子”的項(xiàng)目要具體分析,太大了總不是好事情,人雜,社區(qū)環(huán)境保證不了。對(duì)于一些閑置的郊區(qū)別墅,比如順義一些開(kāi)發(fā)商也售也租的項(xiàng)目,可以采用先找租客再購(gòu)的方式,甚至先從發(fā)展商那里租來(lái)轉(zhuǎn)租給租客,若感覺(jué)能長(zhǎng)租,可再辦理購(gòu)購(gòu)手續(xù)——就是先做中間人、然后做房東的投資法。
5、關(guān)于混淆了“商住”概念的房產(chǎn)投資。
要十分小心!如果一個(gè)項(xiàng)目是住宅,那么依照目前國(guó)家的法律,將根本不能以此為辦公地點(diǎn)注冊(cè)公司,也不能掛牌;如果一個(gè)項(xiàng)目是辦公樓,那么它除了產(chǎn)權(quán)只有50年外,其設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和基本建筑裝修也多是按照辦公樓設(shè)計(jì)的,不適合居住。因此,對(duì)于又商又住的樓來(lái)說(shuō),公司會(huì)不滿意自己辦公樓里每天出出進(jìn)進(jìn)一些抱著孩子或者提著菜籃子的保姆,住戶會(huì)不習(xí)慣自家樓里總出現(xiàn)一些陌生的、各式各樣的生意人。所以,“商住”即便是香港等地特有的模式,也不適合中國(guó)人、特別是北京人的思維模式。投資這樣“商住”項(xiàng)目的結(jié)果將是:購(gòu)了房子找不到租客。
6、關(guān)于“寫(xiě)字樓”投資。
普通投資者應(yīng)謹(jǐn)慎,因?yàn)閷?xiě)字樓是否會(huì)采用“業(yè)主委員會(huì)”的辦法來(lái)管理還是未知,即便是,一個(gè)小單元的小業(yè)主利益,也往往被一些大單位的業(yè)主忽略。因?yàn)闄?quán)力是按照面積分的,而寫(xiě)字樓往往有很的購(gòu)家,他會(huì)有更多發(fā)言權(quán),你將無(wú)法行使、表達(dá)自己的權(quán)力和意愿。另外,寫(xiě)字樓的物業(yè)管理費(fèi)十分可觀,如果不能按時(shí)出租,自己又用不得,那物業(yè)管理費(fèi)的支付是非常沉重的負(fù)擔(dān)。
第七式——眼光放長(zhǎng):看到不動(dòng)產(chǎn)位置的“漂移”。
不動(dòng)產(chǎn)投資“位置、位置、位置”的定律并不一定是真理,因?yàn)槌鞘械膮^(qū)位是會(huì)漂移的。以三里屯周邊為例,60年代初不少住戶是起“黨員帶頭”作用搬來(lái)的,一直到80年代末,這個(gè)地區(qū)才開(kāi)始有起色,現(xiàn)在的拆遷價(jià)已達(dá)到7、8000元每平方米。一般來(lái)說(shuō),當(dāng)一個(gè)區(qū)域炒得火熱時(shí),往往意味著它氣數(shù)已盡,因?yàn)榉孔由w成了是70年不變的,而一個(gè)地區(qū)成型后,其發(fā)展空間很快受到限制,它的地位也將向別處漂移。因此,了解市政規(guī)劃并作分析判斷,才能選中投資色彩不會(huì)很快被沖淡的區(qū)位(繁榮期至少在5年以上),或是5年后才凸現(xiàn)投資潛力的區(qū)域。
第八式——挑瘦揀肥:找個(gè)小社區(qū)。
租戶(尤其是外籍租戶)不喜歡大社區(qū),除了大社區(qū)人群構(gòu)成復(fù)雜,氣氛不好外(想象國(guó)內(nèi)環(huán)境糟糕不就是人多鬧的嗎),物業(yè)管理也很難上檔次。一般來(lái)說(shuō),投資型房產(chǎn)的社區(qū)規(guī)模應(yīng)在1000戶以下為宜。
第九式——以稀為貴:定個(gè)好戶型。
挑戶型的較重要原則不是面積——有媒體說(shuō)兩居比三居好租是片面的,雖然看起來(lái)小戶型租得是好一些。保證房子租得好的頭要條件是,你挑的戶型在這個(gè)小區(qū)里比例很少,尤其對(duì)于一個(gè)主打投資概念的樓盤(pán)更應(yīng)如此。因?yàn)?,一種戶型越多,意味著小區(qū)內(nèi)你的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手就越多,如果他壓低房?jī)r(jià)的話,大家的利益都會(huì)受損。
戶型上另一個(gè)不能忽視的要點(diǎn)是:較好有雙衛(wèi)。事實(shí)證明,外銷(xiāo)公寓的租戶一般都要求自己獨(dú)用主衛(wèi),而給來(lái)訪的朋友、客人用客衛(wèi)。
第十式——拘拘小節(jié):會(huì)所、園林等“零碎兒”配套不能少。
有人說(shuō)投資型房產(chǎn)不需要園林、會(huì)所或其他配套,這純粹是胡扯。租戶可能事先并沒(méi)怎么強(qiáng)調(diào)他多在意環(huán)境,但在他居住感受的形成中,園林、綠化、會(huì)所是較重要的,感覺(jué)舒適、自然、放松,他才可能長(zhǎng)期續(xù)租。
對(duì)于高端公寓來(lái)說(shuō),配套中目前應(yīng)放在位的是游泳池,實(shí)踐表明,很多外籍租戶都認(rèn)為游泳池是社區(qū)的必備設(shè)施,遠(yuǎn)比什么高爾夫、OK廳重要。
第十一式——槍口沖外:花銀行的錢(qián),掙自己的錢(qián)。
選好了房產(chǎn),用什么方式購(gòu)購(gòu)?當(dāng)然是貸款了。眼下,一人投資多套房產(chǎn)還允許,只要開(kāi)得來(lái)收入證明就行,而在國(guó)外,想為房子貸次款?門(mén)兒都沒(méi)有。所以,還是趁著大好時(shí)機(jī)花銀行的錢(qián)、掙自己的錢(qián)。話又說(shuō)回來(lái),一個(gè)對(duì)投資感興趣的人,肯定不會(huì)一次性付款,能用10萬(wàn)的投入去搏100萬(wàn)元中含的利潤(rùn),玩的就是這個(gè)心跳!
末式——抓住“七寸”:物業(yè)管理是戲。
好了,現(xiàn)在是你入門(mén)式的較后一步,如果這個(gè)收式作不成功,則前面的招式都是白擺——要是說(shuō)前面的十一步加起來(lái)在房產(chǎn)投資的權(quán)重占50%的話,這較后一條物業(yè)管理,則占了另外50%,其實(shí)可能還不止!
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