對(duì)于購(gòu)房者而言，這無(wú)疑是一個(gè)巨大的利好，在政策的推動(dòng)下，剛性需求在短期內(nèi)有望得到釋放，增強(qiáng)了對(duì)成都地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的信心，對(duì)加速成都樓市的恢復(fù)具有重要作用。有理由相信，在這一系列政策的助推下，成都樓市在經(jīng)歷平穩(wěn)的調(diào)整以后，勢(shì)必重新回到一個(gè)健康理性的發(fā)展進(jìn)程中來(lái)。

　　政策指向

　　關(guān)鍵詞：扶助、支持、災(zāi)后重建

　　2008年6月15日 《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)恢復(fù)發(fā)展扶持居民安居置業(yè)的意見(jiàn)》

　　2008年6月29日 《國(guó)務(wù)院關(guān)于支持汶川地震災(zāi)后恢復(fù)重建政策措施的意見(jiàn)》

　　2008年07月3日 《〈關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)恢復(fù)發(fā)展扶持居民安居置業(yè)的意見(jiàn)〉的通知》

　　專家解讀： 購(gòu)房四大政策利好

　　關(guān)鍵詞：降低購(gòu)房門檻、緩解供房壓力、解決購(gòu)房需求

　　頭付一成，利率六折

　　對(duì)受災(zāi)地區(qū)實(shí)行住房信貸優(yōu)惠政策。受災(zāi)地區(qū)居民購(gòu)置自住房的貸款利率下限由人民銀行規(guī)定的現(xiàn)行水平統(tǒng)一下調(diào)為貸款基準(zhǔn)利率的0.6倍，較低頭付款比例下調(diào)為10％；具體利率水平和頭付款比例由商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理原則自主確定。個(gè)人住房公積金貸款利率各檔次均優(yōu)惠1個(gè)百分點(diǎn)。(《國(guó)務(wù)院關(guān)于支持汶川地震災(zāi)后恢復(fù)重建政策措施的意見(jiàn)》)

　　解讀

　　成都市房地產(chǎn)發(fā)展研究主任吳昌寧認(rèn)為，地震后，受災(zāi)地區(qū)居民一方面急需住房，另一方面在短時(shí)間內(nèi)資金上存在一定困難，政策的出臺(tái)非常及時(shí)，體現(xiàn)了政府對(duì)災(zāi)后重建的扶持力度較大。同時(shí)，對(duì)購(gòu)房門檻的降低，也刺激了購(gòu)房需求，為房地產(chǎn)市場(chǎng)走出低谷帶來(lái)契機(jī)。對(duì)住房公積金貸款條件的放寬等金融政策的出臺(tái)，則大大緩解了消費(fèi)者的供房壓力，體現(xiàn)了政府扶持居民“安居置業(yè)”的政策出發(fā)點(diǎn)。

　　相關(guān)問(wèn)答

　　——降低頭付、延長(zhǎng)貸款期限等，是否會(huì)增加銀行的風(fēng)險(xiǎn)呢？

　　——吳昌寧認(rèn)為，風(fēng)險(xiǎn)之所以是風(fēng)險(xiǎn)，就永遠(yuǎn)存在，只要有投資就有風(fēng)險(xiǎn)，關(guān)健在于風(fēng)險(xiǎn)的大小和是否可控。從實(shí)際情況來(lái)看，國(guó)家、政府、全國(guó)人民在全力為災(zāi)后重建提供支持和幫助，消費(fèi)者的支付能力在不斷增加，這些都能降低銀行的風(fēng)險(xiǎn)。從另外一個(gè)層面來(lái)看，在這個(gè)時(shí)期出臺(tái)政策，“扶持”是政府更關(guān)注的，而風(fēng)險(xiǎn)則保證在“在可控制”范圍內(nèi)。民生銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人也表示，對(duì)成都市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展前景依然看好，一方面讓風(fēng)險(xiǎn)可控，同時(shí)積極支持災(zāi)后重建。

　　公積金頭付20％

　　降低公積金貸款頭付比例。購(gòu)購(gòu)商品住房申請(qǐng)住房公積金貸款的，頭付房款比例由30％調(diào)整為20％，貸款較高額度由25萬(wàn)元調(diào)整為30萬(wàn)元，貸款較長(zhǎng)期限由20年調(diào)整為30年。外地繳存住房公積金的也可在我市申請(qǐng)住房公積金按揭貸款購(gòu)購(gòu)商品住房。(《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)恢復(fù)發(fā)展扶持居民安居置業(yè)的意見(jiàn)》)

　　解讀

　　思源西南區(qū)負(fù)責(zé)人、成都、重慶公司總經(jīng)理胡峰(胡峰博客,胡峰新聞,胡峰說(shuō)吧)認(rèn)為，公積金政策的出臺(tái)，降低頭付比例，降低了消費(fèi)門檻，提高貸款額度上限，延長(zhǎng)貸款期限，鼓勵(lì)貸款購(gòu)房，并鼓勵(lì)外地消費(fèi)者購(gòu)房。地震后外地購(gòu)房者受到較大影響，對(duì)在成都購(gòu)房信心不足，而此條款則鼓勵(lì)外地來(lái)蓉購(gòu)房，對(duì)于振興成都房地產(chǎn)市場(chǎng)有積極的意義。

　　相關(guān)問(wèn)答

　　——公積金的具體借款額度有沒(méi)有變化？

　　——據(jù)公積金相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，雖然公積金較高貸款額度調(diào)整到30萬(wàn)，但是借款人的具體借款額度仍按以前的辦法執(zhí)行。按照《成都住房公積金貸款管理辦法》規(guī)定，單筆公積金貸款額度必須同時(shí)具備以下3個(gè)條件，其一是較高額度，其二是不超過(guò)所購(gòu)住房?jī)r(jià)值總額的70％；其三是不高于按借款申請(qǐng)人及配偶還款能力確定的貸款限額。

　　——“外地”的具體范圍是什么？

　　——“外地繳存住房公積金的也可以我市申請(qǐng)住房公積金按揭貸款購(gòu)購(gòu)商品房”的規(guī)定，大大刺激了來(lái)自外地的購(gòu)房需求。據(jù)公積金相關(guān)負(fù)責(zé)介紹，這里的“外地”不僅包括成都之外的四川各地，還包括北京、上海等全國(guó)各地。

　　——具體如何辦理？

　　——對(duì)已通過(guò)成都公積金審批且目前正在辦理個(gè)人貸款業(yè)務(wù)的樓盤，購(gòu)房者有降低頭付、延長(zhǎng)年限、提高額度需求的，由開(kāi)發(fā)企業(yè)提出申請(qǐng)，經(jīng)成都公積金審批后，由受托銀行與開(kāi)發(fā)企業(yè)、成都公積金與開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂補(bǔ)充協(xié)議。

　　購(gòu)房財(cái)政補(bǔ)貼

　　實(shí)施購(gòu)房財(cái)政補(bǔ)貼。購(gòu)購(gòu)普通商品住房，按所交契稅的地方所得部分給予全額補(bǔ)貼；購(gòu)購(gòu)其他商品房和已辦房屋所有權(quán)證的存量住房，按所交契稅的地方所得部分給予50％補(bǔ)貼。在2009年5月31日前購(gòu)購(gòu)商品住房的我市納稅人，自購(gòu)房之年起至2010年止所交個(gè)人所得稅（不包括銀行儲(chǔ)蓄存款利息個(gè)人所得稅）地方所得部分給予補(bǔ)貼，較高額度不超過(guò)10萬(wàn)元。(《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)恢復(fù)發(fā)展扶持居民安居置業(yè)的意見(jiàn)》)

　　解讀

　　財(cái)政補(bǔ)貼政策雙向刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng)，吳昌寧向記者表示，一方面，消費(fèi)者獲得了政府補(bǔ)貼，購(gòu)房成本和購(gòu)房門檻降低，加快了置業(yè)進(jìn)程，購(gòu)房需求得到部分釋放；另一方面，在這個(gè)政策利好環(huán)境下，部分開(kāi)發(fā)商做出了更多的優(yōu)惠，讓銷售速度加快，以緩解緊張的資金鏈。市場(chǎng)會(huì)漸漸回暖。

　　相關(guān)問(wèn)答

　　——能舉一個(gè)例子嗎？

　　——比如年輕夫婦購(gòu)購(gòu)89平方米、總價(jià)55萬(wàn)元住房的受惠測(cè)算：

　?。?） 契稅優(yōu)惠：550000*1.5％*65％=5362.5元

　?。?） 財(cái)政補(bǔ)貼：550000*1.5％=8250元

　?。?） 個(gè)人所得稅減免

　　夫：月工資5000元/月 應(yīng)扣社保費(fèi)：5000*11％=550 應(yīng)扣個(gè)稅：（5000-550-2000）*15％-125=242.5元/月

　　妻：月工資3000元/月 應(yīng)扣社保費(fèi)：3000*11％=330 應(yīng)扣個(gè)稅：（3000-330-2000）*10％-25=42元/月

　　夫妻雙方30個(gè)月（2008.6-2010.12）應(yīng)繳個(gè)稅：(242.5+42）*30=8535元

　　其中屬于地方所得的個(gè)人所得稅為8535*40％=3414元

　　合計(jì)：5362.5+8250+3414=17026.5元，占總房款3％。

　　購(gòu)房70平方米以上可入戶

　　凡在我市購(gòu)購(gòu)70平方米以上商品住房的，可按有關(guān)規(guī)定辦理入戶手續(xù)。(《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)恢復(fù)發(fā)展扶持居民安居置業(yè)的意見(jiàn)》)

　　解讀

　　思源西南區(qū)負(fù)責(zé)人、成都、重慶公司總經(jīng)理胡峰認(rèn)為，入戶政策的規(guī)定，對(duì)于受災(zāi)地區(qū)的居民在成都定居，以及外地購(gòu)房者來(lái)成都定居提供了有利條件。成都曾經(jīng)根據(jù)外地購(gòu)房者在此購(gòu)房的面積大小及總價(jià)，提供了入戶機(jī)會(huì)，吸引了大量來(lái)成都工作的年輕人、以教育孩子為目的的家庭、以及舉家搬遷的外地人。他們?cè)诔啥假?gòu)房踴躍，推動(dòng)了成都房地產(chǎn)的發(fā)展。地震之后，對(duì)外來(lái)購(gòu)房者購(gòu)房信心有較大影響，在這樣的情況下，吸引外來(lái)購(gòu)房者更為重要，從此點(diǎn)上講，入戶政策的出臺(tái)具有積極意義。

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