律師：陳奕廷

　　職務(wù)：云南格元律師事務(wù)所副主任

　　律師個人簡歷：陳奕延律師曾是一名人民警察，就職于昆明市公安局多年的司法實(shí)踐練就了沉穩(wěn)實(shí)干的工作作風(fēng)。之后投身律師行業(yè)，并以專業(yè)的房產(chǎn)法律服務(wù)為執(zhí)業(yè)方向。

　　案例一

　　沙盤上是雙拼，收房時(shí)變?nèi)?

　　陳女士購購了昆明某樓盤的聯(lián)排別墅，在其購購時(shí)該樓盤還是期房，看不到實(shí)物，只有沙盤。銷售人員向她推薦了一套雙拼的別墅，她看了沙盤模型上這套雙拼的別墅側(cè)面的采光通風(fēng)都不受影響，而且花園面積也較大，于是就交了錢簽訂了購房合同。一年后這位購房者按期去收樓，到了才發(fā)現(xiàn)她購的雙拼別墅變成了三拼的別墅，她的房子被夾在了中間，花園小了不說，側(cè)面的采光通風(fēng)也受了影響。于是她與開發(fā)商交涉，可是多次交涉未果，都被開發(fā)商以各種理由推脫責(zé)任，并且，就在她與開發(fā)商交涉的過程中，開發(fā)商還把沙盤上的雙拼更改成了三拼，連證據(jù)也被抹殺了。

　　解讀：不論是開發(fā)商有意欺瞞還是開發(fā)商銷售推廣制作沙盤時(shí)出現(xiàn)錯誤，其實(shí)她這個問題在簽訂合同時(shí)是可以避免的，至少是可以追究開發(fā)商的違約責(zé)任的，關(guān)鍵在于簽訂合同時(shí)不僅要將分戶的戶型圖附在合同里，還應(yīng)當(dāng)將整個小區(qū)的總規(guī)劃平面圖附在合同里，因?yàn)榉课莸奈恢谩⒊?、與其他房屋相鄰的距離等，戶型圖上是看不出的，只有總規(guī)劃平面圖才能確定，而一般開發(fā)商提供的合同中都沒有總平面圖，所以需要購房者特別提出來。另外在出現(xiàn)糾紛時(shí)，應(yīng)當(dāng)先咨詢律師如何固定證據(jù)，自己收集證據(jù)，有可能不符合法律上證據(jù)的形式要求。較好在律師的指導(dǎo)下將證據(jù)固定下來再與開發(fā)商交涉。

　　案例二

　　房子峻工誰說了算

　　汪先生在昆明某樓盤購購了一套房子，在接到開發(fā)商交房通知后，到該樓盤接房?？墒堑搅爽F(xiàn)場后卻發(fā)現(xiàn)，小區(qū)里道路還是黃沙滿天，坑凹不平，樓道里地磚還沒鋪好，綠化花園也還不見影蹤，就連水、電都沒有通，根本不能算竣工。汪先生很不滿，這樣的房子根本不能住，怎么能交給業(yè)主呢？于是找開發(fā)商理論。可是開發(fā)商說，已在補(bǔ)充合同中約定了：“購銷合同中的建設(shè)單位組織驗(yàn)收合格是指房屋單體建筑，經(jīng)勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理四個單位及甲方共同驗(yàn)收合格并簽章，房屋取得上述單位驗(yàn)收簽章的，即視為乙方所購房屋已具備交付條件。”現(xiàn)在上述幾家單位已經(jīng)驗(yàn)收合格，所以是具備交付條件的。于是汪先生決定不接房，可是開發(fā)商認(rèn)為，按合同約定，自甲方（開發(fā)商）通知交房起三日內(nèi)不來接房的視為房屋已交付，所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)由乙方承擔(dān)，并且物管費(fèi)由乙方承擔(dān)。

　　解讀：為避免出現(xiàn)類似交房標(biāo)準(zhǔn)不一致的糾紛，對于購房者應(yīng)當(dāng)與開發(fā)商約定，房屋竣工驗(yàn)收是指經(jīng)主管部門綜合驗(yàn)收，房屋經(jīng)綜合驗(yàn)收方可交付。這樣，對于工程質(zhì)量、規(guī)劃設(shè)計(jì)的落實(shí)、配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)、物業(yè)管理的落實(shí)情況都得到驗(yàn)收后開發(fā)商的房屋才符合交付的標(biāo)準(zhǔn)，達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)的，購房者可拒絕接收，由此造成的延期交房的責(zé)任也可要求開發(fā)商承擔(dān)。

　　案例三

　　簽合同要看清物業(yè)性質(zhì)

　　張女士在昆明市區(qū)購購了一套住宅，在購購的時(shí)候沒有驗(yàn)看土地使用權(quán)證，就交納了定金，并且在售樓人員的催促下沒有仔細(xì)閱讀條款就簽訂了認(rèn)購書，該認(rèn)購書上寫了“該物業(yè)性質(zhì)為寫字樓物業(yè)”，但并沒有引起張女士注意。準(zhǔn)備交納頭付款簽訂正式合同時(shí)，張女士才聽朋友說，該樓盤土地使用權(quán)只有五十年，張女士很著急，我購的是住宅，為何土地使用權(quán)卻只有五十年，而不是七十年呢？

　　解讀：商業(yè)、旅游、娛樂用地的土地使用權(quán)出讓的較高年限是四十年，綜合用地的較高年限是五十年，而住宅用地的較高年限是七十年。并且《物權(quán)法》規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。但對商業(yè)用房的使用權(quán)到期后如何處理，《物權(quán)法》則沒有提及這個問題。寫字樓屬于商業(yè)用地，在認(rèn)購書中這樣約定，等于張女士認(rèn)可了所購物業(yè)的性質(zhì)，對張女士非常不利。

　　陳律師提醒購房者，購房之前要驗(yàn)看五證，其中土地使用權(quán)證不僅要看有無權(quán)利，還要看土地使用權(quán)出讓的年限，土地使用權(quán)的用途，看建筑規(guī)劃許可證也要看規(guī)劃的用途，另外，無論是簽訂認(rèn)購書還是購房合同都要認(rèn)真閱讀合同條款并弄清每一條款的含義和內(nèi)容。(編輯:童言)

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