陷阱1：建筑面積不變 套內面積縮水

　　[案例]

　　小劉是某高校老師，去年3年份，由父母出資加上自己多年的儲蓄購下一套建筑面積為90平方米的房屋，開發(fā)商宣傳資料和售房小姐都承諾，該房屋的高達85%以上，非常適合新婚夫妻居住。小劉看到樣板間后非常滿意。但今年交房后，小劉總覺得房屋室內的面積沒有想象的大。在辦理產權證測繪時，發(fā)現(xiàn)房屋建筑面積為90.75平方米，但套內面積卻不足70平方米，只有77.13%。顯然，建筑面積沒有變化，但套內面積卻縮水了，小劉相當于多付了7平方米的購房款。

　　[法律分析]

　　通常開發(fā)商和購房者在合同中常以建筑面積作為計價單位，但在實際中往往會出現(xiàn)在建筑面積不變，購房者總購房款不變的情況下，購房者公攤的共有建筑面積增加，套內建筑面積縮小的情形，即購房者所購購房屋的“”降低了，這必然導致業(yè)主專有區(qū)域面積的縮小。

　　根據(jù)《民法通則》等規(guī)定，開發(fā)商通過虛假宣傳等方式導致購房者與之簽訂購房合同的，購房者有權依法申請撤銷相關的購房合同。

　　[律師提示]

　　建筑面積是由套內建筑面積與分攤的共有建筑面積組成，故在簽訂購房合同時，應對套內建筑面積及分攤共有建筑面積的暫測與實測的誤差幅度作出嚴格的約定，或者對套內面積與建筑面積的比例誤差作明確約定，一旦誤差超過特定比例，則購房者有權退房。

　　陷阱2：“已付房款” 成了糊涂賬

　　[案例]

　　2007年1月20日林先生以59萬元購購開發(fā)商開發(fā)的住宅一套，付款方式為頭付16萬元，其余部分為銀行按揭貸款。合同還約定交付房屋的日期為2007年10月20日，逾期交付，則按已收房款每天萬分之四向購房者支付違約金。隨后在已收房款計算上雙方發(fā)生了爭議，林先生認為“已收房價款”就是貸款全額即59萬元。但開發(fā)商卻認為，“已收房價款”就是開發(fā)商收到購房者自己支付的預付款。雙方為此爭執(zhí)不下。

　　[法律分析]

　　“已支付房價款”是計算違約金的基礎，在按揭貸款購房法律關系中，對購房者而言，其與開發(fā)商是房屋購賣關系，與銀行是抵押貸款關系。在購房者辦理完畢貸款手續(xù)后，銀行劃賬，開發(fā)商就得到了全部的購房款。即在購房者支付了頭付后，剩余的房款是由銀行代購房者履行了貨幣的支付義務，其是一種代為清償行為，實際債務的承擔主體與當事人依然是購房者，故已付房價款應作總房價的解釋。

　　[律師提示]

　　為防止發(fā)生解釋的分歧與糾紛，雙方在簽合同時，較好明確約定已付房價款的計算方式。

　　陷阱3：辦理產權證 開發(fā)商負全責

　　[案例]

　　鐵嶺的曲先生與大連一開發(fā)商于2003年1月15日簽訂了《商品房購賣合同》，購購開發(fā)商的某小區(qū)3樓2單元房屋。合同約定自本合同簽訂之日起，90日內辦理房屋產權證。曲某依約支付了全部購房款，開發(fā)商亦將該房屋交付，但至今未能辦理房屋所有權證。曲先生認為開發(fā)商違約，要求退房并按照相關司法解釋賠償其損失。但開發(fā)商認為，其已將需要由出賣人提供的資料報房管部門登記備案了，房屋所有權證未能辦理非開發(fā)商責任，因此，不同意退房。

　　[法律分析]

　　根據(jù)較高人民法院《關于審理商品房購賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的相關規(guī)定：“因出賣人的原因，購受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任；……”可見，開發(fā)商在辦理房屋權屬權過程中只是承擔協(xié)助義務，只要開發(fā)商將需由其提供的資料在法律規(guī)定的期限內完整、準確地報產權登記機關備案后，即履行了協(xié)助義務。

　　[律師提示]

　　在簽訂合同時，若購房者對房屋權屬獲得期限等有特殊要求，務必要在合同中對辦理房屋權屬登記的時間、違約責任等作出特別的約定。否則，購房者很難有效維護自己的權益。

　　陷阱4：不論誤差多少 多退少補就行

　　[案例]

　　吉林的姜先生常年往返于長春和大連之間，為方便工作于2006年與某開發(fā)商簽訂購房合同，購購了中山區(qū)已封頂住宅，建筑面積約為120平方米。在雙方的購房合同條款中，房屋開發(fā)商提前蓋上了“該商品房建筑面積以房地產測繪核定為準，單價不變，多退少補”的印章條。2007年10月底開發(fā)商通知姜先生還需補交9.79平方米的房款，原因是經有關部門測繪該房面積是129.79平方米，房屋面積多了9.79平方米，故姜先生不僅仍要承擔超出部分的房款，而且還要承擔貸款補差、增加取暖費、物業(yè)費的支出等。

　　[法律分析]

　　“不論誤差多少，按原價多退少補、據(jù)實結算”的條款，實際上是開發(fā)商意志的體現(xiàn)，應屬典型的格式條款，該條款剝奪了消費者的自主選擇權、公平交易權，有顯失公平的嫌疑。其次，按照行業(yè)的規(guī)定，面積誤差比完全值超出3%的，購房者有權退房，但開發(fā)商的這一利己約定，排除了購房者的主要權利，故嚴格按照法律的規(guī)定，該條款應屬無效條款。

　　[律師提示]

　　面積誤差比=（產權登記面積－合同約定面積）×100%÷合同約定面積，房屋面積出現(xiàn)誤差時，選擇退房、要求賠償或者要求據(jù)實結算等是購房者的權利，購房者可作出對己有利的選擇。當然，作為誠信的開發(fā)商也應尊重與維護購房者的這些法定權利。

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