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專家支招樓市過冬10大寶典
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 閱讀 705 次
這個冬天該怎么過?5日,記者采訪了幾位專家,總結(jié)出十條過冬寶典。
控制節(jié)奏控制規(guī)模
在市場陷入萎靡不振之時,盲目進入市場往往事倍功半。因此,對于大多數(shù)企業(yè)而言,較好控制開發(fā)節(jié)奏,錯過較低谷的時期。同時,也要收縮向外擴張的步子,避免戰(zhàn)線過長。在這一時期,規(guī)范發(fā)展應大于規(guī)模發(fā)展,企業(yè)更應強化管理,練好內(nèi)功。
心態(tài)平和薄利多銷
購房找熟人求開發(fā)商,有的要開發(fā)商批條子,去年樓市的瘋狂仍歷歷在目。而今天,世界好象顛倒。開發(fā)商頭先在心態(tài)上要端正,不要再奢望去年下半年那種樓市瘋狂,也不要再像樓市暴利時一樣高高在上,要真正把消費者當作自己的上帝。
因此,開發(fā)企業(yè)應該心態(tài)平穩(wěn),看薄利潤。在樓市慘淡之時,做到薄利多銷,盡多和盡快地回籠資金。
降價到位打消觀望
頻出的房產(chǎn)新政,在于刺激消費者的購房沖動,為樓市加溫,這更需要開發(fā)商讓利。開發(fā)商必須給出老百姓認為到底的價格,才能打消市場的觀望情緒。成交量才會回升,樓市才可能熱起來,開發(fā)商才可能有錢賺。所以,現(xiàn)在救市場等于救自己,燒熱市場才是較好的過冬辦法。
下行通道品牌為王
樓市在走下坡路時,正是做好品牌推廣與提升的好時機。市場在步入上升通道時,做利潤;步入下行通道時,做品牌,這是企業(yè)運作的規(guī)律。往往在市場步入低谷時,消費者更看重的是企業(yè)品牌。
從市場實績來看也是如此,比如市場相對低迷的今年,金科近3個月的銷售是頭6個月的一倍多。可見,市場越低迷,老百姓選擇品牌企業(yè)的傾向性越大。同時,市場衰退時,往往是市場洗牌的關鍵時刻,市場以及各種資源都會向杰出和優(yōu)勢企業(yè)集中。因此,抓緊時機做好品牌尤為關鍵。
加強營銷減少存量
通過各種營銷手段,來減少企業(yè)產(chǎn)品存量,盡量擁有更多現(xiàn)金流。這主要應通過更精準的項目市場定位、產(chǎn)品定位、產(chǎn)品推廣、渠道營銷、銷售控制、價格等營銷手段來實現(xiàn)。由于項目的特點以及推盤的時段不一樣,就必須尋找恰當?shù)牟呗?,來準確把握市場。
尋求更多融資渠道
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大多面臨著資金困難,要避免資金鏈斷裂,除了銀行貸款,要主動尋求更多的融資渠道。目前國內(nèi)、國外投資基金比較活躍,對于資金緊張的開發(fā)商來講,可以作為一個重要的引資渠道。另外,重慶正大力發(fā)展小額貸款公司,目前已擁有20家。這些企業(yè)對于融資困難的企業(yè)而言,可在一定程度上解燃眉之急。
增加持有物業(yè)比重
上世紀90年代初日本地產(chǎn)泡沫破滅后,房屋銷量驟降50%,且在低位持續(xù)了3年時間。據(jù)測算,那些在年就已出現(xiàn)資金缺口的公司將面臨更嚴峻的考驗———危機年,通常是房地產(chǎn)公司集中破產(chǎn)的年份。
在這種情況下,開發(fā)商不妨向新鴻基學習,提高企業(yè)自有物業(yè)的比重,比如把物業(yè)由售轉(zhuǎn)租,轉(zhuǎn)為企業(yè)持有的固定資產(chǎn)增加穩(wěn)定的租賃收入,增強企業(yè)長久抗風險能力。
細化產(chǎn)品注重差異
以前開發(fā)商一直用經(jīng)驗在營造產(chǎn)品,但是從專業(yè)的眼光來看,產(chǎn)品和業(yè)主使用之間有多少差距,只有業(yè)主明白。在目前形勢下,如果開發(fā)商在開發(fā)過程中多尊重一些消費者,認真研究目標客戶的消費習性、生活習慣、鑒賞能力,把這些研究的結(jié)果應用到產(chǎn)品里去,使產(chǎn)品的細節(jié)符合目標客戶的使用習慣,那么自然會得到消費者的追捧,這就猶如消費者給開發(fā)商穿上了厚厚的棉衣。
產(chǎn)品結(jié)構(gòu)進行調(diào)整
調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)也應是開發(fā)商過冬的必修課。據(jù)了解,萬科開發(fā)的項目中,高端和中高端、中檔的比例不超過30%,但是萬科認為比較合理的比例應該是2∶8。現(xiàn)在,萬科正計劃步把3∶7降到2.5∶7.5,再下一步降到2∶8的合理比例。在市場低迷時,做大眾性產(chǎn)品的風險相對更小。
不但開源還要節(jié)流
是開發(fā)商,現(xiàn)在都缺錢,不管它大還是小,強還是弱,因此,開發(fā)必須一方面找錢,另一方面省錢。
一年前的這個時候,不少本土房地產(chǎn)企業(yè)都在積極向外擴張,現(xiàn)在一些企業(yè)的擴張步伐已經(jīng)明顯放緩或停下;有減小開工面積,減少投資規(guī)模,少拿地或不拿地,這在目前已經(jīng)成為一種普遍現(xiàn)象。不少企業(yè)從下半年開始裁員,“瘦身”活動逐漸蔓延樓市,有的企業(yè)裁員幅度甚至超過50%。對房地產(chǎn)行業(yè)而言,人力成本、管理成本所占比例相當小,裁員只是“下下策”,不到萬不得已較好慎用。
編輯:舒會
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