房款安全放在頭位

　　頭先，房款安全放在頭位，以資金監(jiān)管保交易平安。去年11 月，深圳中天置業(yè)總裁蔣飛涉嫌卷款逃跑成為去年房地產(chǎn)行業(yè)影響較惡劣的違規(guī)事件，該起事件敲響了房產(chǎn)中介行業(yè)警鐘。在二手房交易的過程當(dāng)中，從簽訂購賣合同，到房屋交易過戶，一般需要一至三個月的時間，房屋交易不可能像一般普通商品一樣實行“銀貨兩訖”，無法做到“產(chǎn)權(quán)證與房款”的即時交割，在這期間，賬戶資金如果沒有監(jiān)管，資金安全就存在極大的隱患。因此，在2009 年，房款的安全仍然應(yīng)該放在頭位，目前保障資金完全安全的只有兩種模式：資金監(jiān)管、銀行資金托管，購房者應(yīng)該盡量選擇這兩種方式，保障房款的安全。

　　所謂資金監(jiān)管，是指由資金保證機構(gòu)與房屋交易雙方簽訂簡稱資金監(jiān)管協(xié)議，由資金保證機構(gòu)代收購方應(yīng)付交易資金，并在完成產(chǎn)權(quán)登記后，按照約定，向賣方支付應(yīng)得交易資金的行為。從而保障了購賣雙方的交易資金安全，維護了購賣雙方的權(quán)益。

　　房齡問題很重要

　　卞總提醒消費者，從緊貨幣政策下不宜購購房齡過長的老房，避免貸款成數(shù)低。去年出臺的二套房貸政策不僅打擊了投資者，而且也提高了升級置業(yè)者的貸款門檻。而且去年年末的經(jīng)濟工作會議已經(jīng)奠定了今年貨幣政策從緊的基調(diào)。銀行對于貸款的審批將更為嚴格，比如收入證明、信用記錄、公司、學(xué)歷等方面的審查，同時對房屋本身的房齡也有更高的要求。不過，對于許多支付能力有限的購房者而言，銀行貸款依然是完成置業(yè)的主要途徑。除了自身的收入證明、信用記錄等屬于自控因素外，房屋的房齡也成為決定貸款成數(shù)的重要因素。目前除了工行、中行等大銀行可以辦理房齡在30 年以內(nèi)的房屋貸款，一般銀行只能辦理房齡在20—25 年內(nèi)的貸款。同時，房齡越長，貸款成數(shù)越低。因此，部分需要借助銀行貸款的購房者，較好選擇房齡比較新的房產(chǎn)，以提高貸款成數(shù)。

　　卞總說，投資型物業(yè)出售意愿強烈，房齡在2-3 年內(nèi)的議價空間較大。當(dāng)前市場處于調(diào)整期，部分客戶持幣觀望，成為一個不爭的事實，那么聰明的購房者應(yīng)該如何把握這個時機呢？“卞總認為，出售房產(chǎn)的業(yè)主主要分自有型和投資投機型這兩種，對于自有型業(yè)主而言，持有房產(chǎn)時間一般都比較長，在目前市場調(diào)整期內(nèi)，這類業(yè)主一般不會急于出售，對于售價的心理預(yù)期往往比較高，因此砍價的空間并不大；而投資投機類的業(yè)主則不同，不僅面臨著政策趨緊、利息增加等風(fēng)險，而且由于近兩年房價快速上漲，也獲得了一定的收益，其出售的意愿比較強烈，特別是近兩年進入房產(chǎn)市場的投資者，通過房產(chǎn)轉(zhuǎn)售獲得利益的投資者比較普遍，因此更希望盡早出售，購房者不妨利用這一點盡量壓價，在博弈中取得一個理想的價位。

（編輯：yangmin）

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