二手房比新房的優(yōu)勢的一點(diǎn)來自信息均衡，不象新房那樣存在相當(dāng)多的無底洞。二手房的價(jià)格是有評(píng)估依據(jù)的,我們可以從毗鄰地帶的租賃價(jià)格新房出售較低售價(jià)二手房公示價(jià)格來判斷所購購的二手房價(jià)是否可靠，換句話講，二手房的價(jià)格泡沫是可以通過比較衡量的。這里有一個(gè)經(jīng)驗(yàn)值，商品性二手房價(jià)格較合理的區(qū)間在周邊新房價(jià)格較高者的三分之二，其他類型的如公產(chǎn)房/小產(chǎn)權(quán)房則視地段及保障程度有較大差距，年紀(jì)較大的老齡商品房大約相當(dāng)于當(dāng)?shù)匦路烤鶅r(jià)的一半。

　　走出這個(gè)范圍，你就應(yīng)該借助于其他方法談個(gè)理想的價(jià)位。

　　一是出賣方弱點(diǎn)比較容易找出

　　我們大約可以從出賣方的有關(guān)信息找出談價(jià)優(yōu)勢，如出賣方急于出手的原因，有些是移居外地或出國，因而急用現(xiàn)金，這個(gè)時(shí)候如果一次性付款可以談到較大的折扣；現(xiàn)階段房價(jià)出現(xiàn)下行趨勢，對(duì)于炒房者出貨，也可以通過付款條件及類比因素談價(jià)。

　　對(duì)于二手房，裝修投入是個(gè)沉落成本，購家可以以不含裝修的價(jià)格來成交，挑剔其裝修無用或裝修陳舊等都會(huì)導(dǎo)致價(jià)格略有下調(diào)。

　　購賣雙方的身份在談價(jià)時(shí)也有必要用一用，大家都是普通人，因而不要象開發(fā)商那樣吃價(jià)，現(xiàn)在的二手房價(jià)大約都翻了一番，所以通過表情與達(dá)意，有時(shí)可以談落一些價(jià)格。

　　二是出賣方拿出價(jià)格理由的部分都可以市場性原因找出反方證據(jù)

　　出賣方提出的售出價(jià)大約會(huì)說到：地段優(yōu)勢出租價(jià)格或已經(jīng)帶租約同類地段新房與二手房較大的價(jià)差市政變化讓房子變得稀缺而有效可賣可不賣的說法等等。

　　說到地段,你可就其出價(jià)翻了一番來回?fù)?，相?dāng)證明了賣方將升值回報(bào)全拿走了，至少應(yīng)該留有余地，讓二手房東也有個(gè)相關(guān)的回報(bào)；對(duì)已帶租約，一是不定性存在，二是租價(jià)可能不大合理，的回?fù)羰侄问悄阗彾址康闹饕紤]是自住而不是出租；對(duì)于二手房與新房的價(jià)差，你還是應(yīng)該著眼于對(duì)方的投資價(jià)值在價(jià)格里已經(jīng)有依托，并且新房也在下調(diào)；基于購購當(dāng)時(shí)的時(shí)間，現(xiàn)在有些地段市政發(fā)生的革命性變化，導(dǎo)致二手房出賣人會(huì)喊出較高價(jià)格，并打出可賣可不賣的姿態(tài)，你應(yīng)著眼于你購二手房，一是手頭緊，但確實(shí)需要購房，再加上購了后也對(duì)市場價(jià)格回調(diào)有所擔(dān)心，因而在購入時(shí)適當(dāng)考慮一下這一情形。

　　三是出價(jià)方式的談判技巧

　　許多二手房價(jià)格是以包價(jià)出現(xiàn)的，即雙證及過戶費(fèi)由對(duì)方出，購受人僅僅承擔(dān)二手房的購價(jià)，而事實(shí)上售價(jià)里含有辦證過戶等手續(xù)費(fèi)用在內(nèi)并略有上浮。

　　方法是先通過個(gè)技巧權(quán)衡對(duì)方的出價(jià)合理性，如果出價(jià)比較合理,而權(quán)證費(fèi)用加入到購購成本的時(shí)候，價(jià)格還是可以承受，則可以將權(quán)證費(fèi)用轉(zhuǎn)為由購受人承擔(dān)，在這一前提下再與對(duì)方商談成交價(jià)格。封死對(duì)方靠 過戶來提高單位售價(jià)的路徑。

　　合同二手房還應(yīng)該剔除掉提前還貸的有關(guān)費(fèi)用不要計(jì)入到購賣價(jià)中，這個(gè)應(yīng)該是房東自主完成的事項(xiàng)。

　　五是對(duì)于非完全性商品房的附加談判技巧

　　有些房子做為二手房是可以購入的,但與一般性商品房有差距，這個(gè)時(shí)候主要從法律方面權(quán)衡購賣的合法性，購后你的權(quán)益如何得到保障；同時(shí)這類房子的價(jià)格一般僅僅是二手商品房的三分之二，所以要綜合判斷以后再行成交。而且，這類房子房東的底氣不是很足，尤其是當(dāng)下房價(jià)有下降趨勢，你可以大膽殺價(jià)。

　　二手房怎么購不會(huì)吃虧? 八大招數(shù)一一看過來

　　招：地理位置是關(guān)鍵

　　地段好壞決定房屋的未來。對(duì)于購購二手房純居住人群來說，可以盡量選擇那些離車站、**較近，周邊商業(yè)氛圍較完善的區(qū)域購房，這樣不但上、下班較便利而且購菜、購物等也會(huì)十分方便。

　　對(duì)于購購二手房長期投資人群而言，較好選擇在商圈成熟、地段較好、交通便利區(qū)域購房，因?yàn)殡S著商圈的不斷成熟其二手房價(jià)值也會(huì)充分體現(xiàn)出來，同時(shí)如果房屋業(yè)主以租代售的話，其收益也將較為可觀。

　　招：房屋質(zhì)量看周詳

　　房屋質(zhì)量是購房時(shí)十分重要的一個(gè)考核因素。就目前北京二手房市場而言，上世紀(jì)80年代的二手房普遍較多，由于這些二手房年代建成較久，使用時(shí)間較長，因此可能存在管線老化或走線不合理、墻體爆裂或脫皮明顯、天花板經(jīng)常滲水、防水防火性能較差等狀況，因此購房者在選購二手房時(shí)應(yīng)注意這些因素。

　　第三招：戶型面積要選好

　　上世紀(jì)80年代期間的二手房普遍戶型面積較小且通風(fēng)采光也有其局限性，而上世紀(jì)90年代以后建成的房屋戶型開始逐漸合理化。因此，購房者在購購二手房時(shí)要盡量選擇自己更看中的那一方面，如頭次置業(yè)者可以選擇那些戶型小、總價(jià)相對(duì)較低的二手房過渡；而白領(lǐng)、上班族則可以購購那些戶型相對(duì)較寬敞的二手房。

　　第四招：房屋產(chǎn)權(quán)驗(yàn)仔細(xì)

　　在二手房交易過程中經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)因產(chǎn)權(quán)不清導(dǎo)致的糾紛，因此了解清楚房屋產(chǎn)權(quán)狀況是十分重要的。

　　頭先，弄清楚產(chǎn)權(quán)證上的房主與賣房人是否為同一個(gè)人并要求賣方提供合法證件，包括產(chǎn)權(quán)證書、身份證件、資格證件以及其他證件。

　　其次，確認(rèn)產(chǎn)權(quán)證所標(biāo)注的面積與實(shí)際面積是否相符，向有關(guān)房產(chǎn)管理部門查驗(yàn)所購房屋產(chǎn)權(quán)來源與其合法性。

　　第三，確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的完整性，查驗(yàn)房屋有無債務(wù)負(fù)擔(dān)，有無房產(chǎn)抵押，包括私下抵押、共有人等等。當(dāng)購房者仔細(xì)驗(yàn)明所購房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)之后方可安全購購，以免日后發(fā)生糾紛。

　　第五招：裝修結(jié)構(gòu)弄清楚

　　二手房大都帶裝修，對(duì)于購購后立即入住的購房者來說著實(shí)可以節(jié)省一筆不小的裝修開支。但是對(duì)于想要重新裝修的購房者來說，就要將其較初購購時(shí)的裝修情況弄清楚，已經(jīng)裝修過的地方是不是需要全部打掉，較好了解其住宅的內(nèi)部結(jié)構(gòu)圖，包括管線的走向、承重墻的位置等，也好便于重新裝修。

　　第六招：屋內(nèi)配置細(xì)查看

　　購購二手房時(shí)，屋內(nèi)的部分配置(沙發(fā)、衣柜、空調(diào)、床、燃?xì)庠?、熱水器、電話?，通常情況下業(yè)主都會(huì)折價(jià)或半賣半給購房者。這時(shí)購房者切不可貪圖小利，一定要仔細(xì)查看這些物品是否能用，再考慮購購與否。

　　第七招：物業(yè)雜費(fèi)看真切

　　算算居住費(fèi)用水、電、氣的價(jià)格，觀察這些費(fèi)用如何收取是上門代收還是自己去繳，三表是否出戶。看看所購購房屋的物業(yè)管理費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)是多少；小區(qū)是否封閉，保安水平怎樣，觀察一下保安人員的數(shù)量和責(zé)任心；小區(qū)綠化工作如何；了解物業(yè)管理公司提供哪些服務(wù)。同時(shí)，自駕車族還要查看其車位的費(fèi)用。如果是高層塔樓還需觀察電梯的品牌、速度及管理方式，如何收費(fèi)等，將這些雜七雜八的費(fèi)用搞清楚才能夠安心購購。

　　第八招：探訪鄰里是否和睦

　　鄰里之間是否和睦關(guān)系到購房者日后的居住生活狀態(tài)，好的鄰居會(huì)讓你生活愉快。通過衣著和生活規(guī)律判斷在此居住人們的社會(huì)層次，拜訪樓上、樓下、左左、右右的鄰居，了解他們在此居住是否順心。這樣，不但能夠提前與鄰里之間打好基礎(chǔ)以便日后好相處，同時(shí)亦能知曉購房者所購購房屋的整體居住氛圍與自身需求是否相符。

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