評估大行動(dòng)

　　2月17日15時(shí)整，記者與李先生在洛卡小鎮(zhèn)正門集合。洛卡小鎮(zhèn)采用地中海岸西班牙建筑風(fēng)格，將4層半、5層的花園洋房、2層半的聯(lián)排別墅隱秘在樹林深處錯(cuò)落排布，整個(gè)小區(qū)洋溢著平和、靜謐的歐洲小鎮(zhèn)風(fēng)情。

　　李先生的房子是洛卡小鎮(zhèn)1期13號樓，位于整個(gè)樓盤的 位置，毗鄰貫穿小區(qū)的湖泊，入口處即有通往湖的橋梁，曲徑通幽。這里的保安很負(fù)責(zé)，物業(yè)費(fèi)1.4元/平方米/月。

　　我們要評估的房子在5樓，頂層，一梯兩戶，95.6平方米的兩室戶型，臥室、客廳的方正對比廚房、衛(wèi)生間的長方，彰顯建筑的匠心獨(dú)具。這套房子的整體戶型設(shè)計(jì)非常規(guī)整，南北通透，3.5米的層高，感覺舒適。房子的優(yōu)勢在于雙露臺(tái)，一陰一陽，業(yè)主擁有更多的改造空間。

　　正門約35平方米的長方形客廳，與陽面的露臺(tái)相連，不僅如此，客廳在陰面還有一扇窗戶，保證了很好的空氣流通。廚房位于客廳的盡頭，約8平方米，與陰面露臺(tái)相連，李先生在露臺(tái)安置了陽傘和休閑椅，形成了飯后小憩的獨(dú)立空間。兩間臥室和衛(wèi)生間位于客廳左手邊的內(nèi)側(cè)，動(dòng)靜分區(qū)。兩間臥室南北通透，主臥約16平方米，位于金角，明窗，保證陽光充足照射，紫外線可殺滅房間里的各種細(xì)菌，保證主人的身體健康，次臥約12平方米。衛(wèi)生間約7平方米，干濕分離。李先生告訴記者：“洛卡小鎮(zhèn)的環(huán)境非常安靜，空氣清新，無論是居住還是從事創(chuàng)意性工作都非常適合?！?p>

　　簡單介紹

　　樓層：5（5層到頂） 產(chǎn)權(quán)：私產(chǎn) 戶型：兩室 朝向：南北 面積：95.6平方米（建筑面積） 房齡：2年

　　區(qū)域優(yōu)勢：洛卡小鎮(zhèn)地理位置優(yōu)越，東側(cè)為天津迎賓大道友誼路的延長線，20時(shí)辰即可抵達(dá)市區(qū)域，距友誼路金融區(qū)僅6公里，距市地段在10公里之內(nèi)。

　　交通：**5號線(規(guī)劃)、公交838、705、826路直達(dá)洛卡小鎮(zhèn)站

　　醫(yī)療：梅江醫(yī)院、二附屬

　　教育：梅江幼兒園、水晶小學(xué)、大寺小學(xué)、翔宇中學(xué)、蒙特利雙語幼兒園等。

　　商業(yè)：梅江新海灣商業(yè)街、藍(lán)水假期（查看地圖）商業(yè)街、華廈津典（查看地圖）商業(yè)街、第六田園（查看地圖）商業(yè)街，以上商業(yè)街區(qū)內(nèi)銀行、餐飲、醫(yī)療、超市、快餐店、郵局等遍布。

　　其他：梅江公園

　　房屋出售價(jià)格:95萬元

　　具體介紹

　　折舊率：-2%×2

　　戶型：不計(jì)分

　　樓層：-10%

　　朝向：不計(jì)分

　　周邊環(huán)境：商業(yè)配套+10%；教育配套+15%；醫(yī)療配套+5%；周圍無加油站等+5%；公交路線繁華+5%；

　　面積：不計(jì)分

　　物業(yè)管理：不計(jì)分

　　天井：不計(jì)分

　　私產(chǎn)：+5%

　　根據(jù)目前該區(qū)域的成交均價(jià)為8500元/平方米，所以8500+8500×（-2%×2-10%+10%+15%+5%+5%+5%+5%）=11135元/平方米，該套房子的建筑面積為95.6平方米，該套小磚樓出房率較高，約為90%，因而該套房子使用面積為86.04平方米，那么該房子的總房款應(yīng)為：11135×86.04≈96萬元

　　房屋預(yù)計(jì)出租收益:

　　按照中原地產(chǎn)提供的該地區(qū)房屋出租的基準(zhǔn)價(jià)計(jì)算，月租金可達(dá)4500元。

　　我們計(jì)算房屋出租收益率：李先生洛卡小鎮(zhèn)的租金收益＝4500×12＝5.4萬元；年租金收益率＝5.4萬元÷95萬元≈5.68﹪（其中未包括每年出租的空置期）。

　　記者手記

　　洛卡小鎮(zhèn)位于大梅江區(qū)域，遠(yuǎn)離都市的喧囂又不失快節(jié)奏生活的便捷。李先生的洛卡小鎮(zhèn)1期屬于洋(于洋博客,于洋新聞,于洋說吧)房，周圍沒有高層阻擋，采光充足。房子的優(yōu)勢在于雙露臺(tái)的，可以改造為植物園、燒烤餐吧、天文臺(tái)等時(shí)尚休閑空間。客廳與臥室的設(shè)計(jì)，保有了很好的私密性，動(dòng)靜分區(qū)得宜。梅江地區(qū)即將建設(shè)**五號線，還有一定的升值空間，適合具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的有車一族進(jìn)行改善性住房置業(yè)。

　　幫您評估

　　本著“全心全意為天津人民服務(wù)”的宗旨，本刊特推出“二手房評估”欄目，綜合考慮天津二手房的房齡、地理位置、綜合配套服務(wù)等因素，對房子進(jìn)行綜合評比、分析，通過科學(xué)的評分方式，為您的抉擇提供參考。如果您還在為購哪套房子猶豫不決，如果您想知道您的房子究竟能賣多少錢，請趕快聯(lián)系我們！

　　讀者資料洛卡小鎮(zhèn)的兩室價(jià)格

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