寫“新人”的名字

　　這是大多數(shù)戀人特別是女孩子的觀點(diǎn)，她們認(rèn)為，既然房子購了是結(jié)婚用的，將來也是給他們居住的，當(dāng)然應(yīng)該寫戀人雙方的名字。

　　律師說法 如果采用這種方案，那么房屋將被認(rèn)定為夫妻的共有財(cái)產(chǎn)，貸款也認(rèn)定是夫妻的共同債務(wù)。如無“借條”等其他證據(jù)，父母的出資將被認(rèn)定為與夫妻兩人，歸雙方共有；若出現(xiàn)離異，父母也無權(quán)索回出資錢款。但如果購房后“準(zhǔn)夫妻”并沒有進(jìn)行婚姻登記，而是分手，那么“準(zhǔn)婚房”仍將認(rèn)定為雙方共有財(cái)產(chǎn)，貸款也視為雙方的共同債務(wù)。但對于父母的出資，如果有相應(yīng)證據(jù)顯示父母出資是基于“準(zhǔn)夫妻”雙方結(jié)婚的目的，法院也會(huì)認(rèn)定這部分出資是一種附加條件的與，而條件就是雙方結(jié)婚。如雙方?jīng)]有結(jié)婚，父母有權(quán)索回出資的錢款。

　　寫父母的名字

　　持這種觀點(diǎn)的多數(shù)是男方家長。他們認(rèn)為，雖然房子購了是結(jié)婚用的，但畢竟戀人們還沒有登記，有的期房還要等一年多才能交房，到時(shí)候分手了該怎么辦。況且頭付款全是父母出的，戀人們并沒有什么投入，因此寫父母的名字也比較保險(xiǎn)。

　　律師說法 如采用這種方案，房屋將被認(rèn)定為父母的財(cái)產(chǎn)，貸款也認(rèn)定為父母的債務(wù)，相應(yīng)的增值或貶值也由父母享有或承擔(dān)。但如果結(jié)婚后夫妻雙方用婚后的收入還貸的，若雙方離婚，一方雖無法主張房屋，但對于已支付的貸款本息可主張為向父母的借貸，可要求父母返還并平均分割。

　　寫男方及其父母的名字

　　這種做法也較為普遍，往往是因?yàn)槟蟹降母改赋隽巳康念^付款，未來還貸也主要依靠男方的收入，這婚房應(yīng)算是男方家的財(cái)產(chǎn)。

　　律師說法 若采用這種方案，房屋將認(rèn)定是男方及其父母的共有財(cái)產(chǎn)，貸款也認(rèn)定為他們的共有債務(wù)，相應(yīng)的增值或貶值由他們共同享有或承擔(dān)。而男方的相應(yīng)產(chǎn)權(quán)份額屬于婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)，根據(jù)《婚姻法》，這部分財(cái)產(chǎn)并不因結(jié)婚而產(chǎn)生共有的結(jié)果。如果婚后夫妻雙方用婚后的收入還貸的，若雙方離婚，女方雖無法主張房屋產(chǎn)權(quán)，但對于已支付的貸款本息可主張為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，并要求男方及其父母返還并平均分割。產(chǎn)權(quán)證登記在女方及其父母名下的法律后果亦是如此。

　　只寫男方或女方的名字

　　在由“準(zhǔn)夫妻”中的一方或一方的家庭獨(dú)自承擔(dān)所有房款的情況下，為了避免婚后因父母的介入而產(chǎn)生不必要的麻煩，很多戀人選擇了這種方案。

　　律師說法 這種情況需從兩個(gè)角度進(jìn)行分析：其一，一方或一方的父母出資，僅僅登記在該方子女的名下，根據(jù)《婚姻法》的規(guī)定，這屬于該方子女的婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)，結(jié)婚后也不會(huì)自動(dòng)轉(zhuǎn)化為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，若出現(xiàn)離婚，該房產(chǎn)仍屬于原產(chǎn)權(quán)人；其二，一方或一方的父母出資，但登記在未出資的另一方名下，法院通常認(rèn)定為一種附條件的與行為，如果雙方未結(jié)婚，該房屋屬于產(chǎn)權(quán)證上所載一方的名下，但對方可以要求返還已支付的款項(xiàng)。如果雙方結(jié)婚，則屬于產(chǎn)權(quán)證下該方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

　　提示：單方購房問題多

　　張律師介紹，婚前單方出資購房，如果在房產(chǎn)證上寫自己的名字，那么按照法律的規(guī)定，則屬于自己的財(cái)產(chǎn)，但是許多戀人為表示自己對愛情的忠貞，就出現(xiàn)了這樣的典型情況：即一方出資，房產(chǎn)證寫另一方名字。“無論誰出資，房產(chǎn)的歸屬均以登記為準(zhǔn)?！睆埪蓭熣f。

　　這種情況多表現(xiàn)為婚前“”房。此種情況多為一方要求另一方在婚前以己方名義購房，雙方之間約定，若鬧分手，房子歸還給出資一方。但這樣的情況有一個(gè)非常大的難點(diǎn)，就是口頭約定難取證。若房產(chǎn)證上寫的是非出資方名字，如果出資方想要回房屋，只有通過收集購房過程中的證據(jù)，以證明當(dāng)初二人對房屋的歸屬問題曾有過約定。若是書面約定，維權(quán)比較容易，但若是口頭約定，則取證難。

　　所以張律師提示訴訟要房不容易。依據(jù)《民法通則》規(guī)定，口頭合同需要雙方都認(rèn)可。但在實(shí)踐中，往往有一方不再承認(rèn)當(dāng)初的口頭約定。出資方若通過訴訟程序要回房子則十分困難。

　　共同購房要公證

　　張律師介紹，婚前購房，出資的一方有權(quán)要求在房產(chǎn)證上載明自己是權(quán)利人。因?yàn)榘凑瘴覈F(xiàn)行法律規(guī)定，婚前財(cái)產(chǎn)各自所有，而房屋權(quán)屬是以房屋登記部門登記材料作為行使所有權(quán)、處分權(quán)等權(quán)利的依據(jù)。所以如果是雙方共同出資購房，為了避免上述風(fēng)險(xiǎn)，較好是在房產(chǎn)證上雙方共同署名，并在產(chǎn)權(quán)份額比例公證中約定誰拿產(chǎn)權(quán)證，誰拿共有權(quán)證。另外，做婚前財(cái)產(chǎn)公證也是十分有效的一個(gè)方法。

　　專家指出，商品房的合同上可以寫兩個(gè)人的名字，但是必須要到公證處做產(chǎn)權(quán)份額比例公證，約定份額。而且雙方必須在產(chǎn)權(quán)份額比例公證中，約定誰拿產(chǎn)權(quán)證，誰拿共有權(quán)證，這樣開發(fā)商才能辦理。房產(chǎn)證上一個(gè)名字，同時(shí)標(biāo)明有共有權(quán)人；共有權(quán)證上一個(gè)名字，標(biāo)明共有權(quán)比例。這樣做雖然會(huì)被很多人看作是“傷感情”的做法，卻避免了日后出現(xiàn)問題時(shí)極端情況的發(fā)生。

　　案例對接

　　丟了女友又“丟”房

　　二人在戀愛期間購購房屋，產(chǎn)權(quán)登記在女方名下，后來雙方發(fā)生矛盾未能結(jié)婚，女方要求男方搬出。男方卻認(rèn)為，房屋是雙方共同購購，且自己支付了大部分頭付款，償還了部分貸款，不同意搬出。雙方為此訴至法院。

　　2006年12月，劉某以從銀行貸款的方式購置了一套兩居室住房，因與小張(男)系朋友關(guān)系，小張隨之搬進(jìn)居住。過了一段時(shí)間，兩人感情破裂導(dǎo)致分手。劉某多次要求小張搬出，但小張至今拒絕清退房屋。

　　小張則表示，房屋是其和劉某的婚前財(cái)產(chǎn)，是共同購購的，房屋的頭付款大部分是他出資的，截止到2007年9月份的貸款也是他償還的，家中的裝修和家具購置都有原始的發(fā)票，如果自己與房屋沒有任何關(guān)系也不會(huì)住到里面。故不同意搬出。不得已劉某請求法院判令小張立即騰退房屋。人民法院審理認(rèn)為，劉某持有爭議房屋的產(chǎn)權(quán)證及相關(guān)證明，證明其對爭議的房屋具有所有權(quán)，故劉某對爭議的房屋具有占有、收益、處分、使用的權(quán)利。小張未能提供任何證據(jù)證明其支付了購房款和房貸，故法院不能支持小張的主張。一審判決小張10日內(nèi)騰退該房。

　　一審法院判決后，小張不服提起上訴。小張認(rèn)為，他與劉某原是未婚男女朋友關(guān)系，爭議的房屋是雙方共同出資購購的，由于雙方已經(jīng)決定即將舉行婚禮，所以房產(chǎn)證上寫了劉某的名字。但是房屋頭付款中的18萬余元、房屋過戶費(fèi)、中介費(fèi)、裝修費(fèi)以及購置家具的費(fèi)用都是小張父母出的錢。

　　二審法院認(rèn)為，本案在一審開庭審理中，小張?jiān)鞔_表示自己沒有證據(jù)證明自己的主張，并對劉某提交的證據(jù)的真實(shí)性沒有異議。據(jù)此認(rèn)定，小張?jiān)谝粚徶蟹艞壸约旱呐e證權(quán)利。根據(jù)《較高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》的規(guī)定，上訴人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證不能的不利法律后果，作出駁回上訴維持原判的終審判決。

　　留置權(quán)

　　根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》百三十條規(guī)定：“債務(wù)人不履行到期債務(wù)，債權(quán)人可以留置已經(jīng)合法占有的債務(wù)人的動(dòng)產(chǎn)，并有權(quán)就該動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先受償。前款規(guī)定的債權(quán)人為留置權(quán)人，占有的動(dòng)產(chǎn)為留置財(cái)產(chǎn)?！?

　　本條所規(guī)定的留置權(quán)是指債權(quán)人按照合同約定占有債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)，在債務(wù)人逾期不履行債務(wù)時(shí)，有留置該財(cái)產(chǎn)，并就該財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。留置權(quán)的法律特征有：(1)留置權(quán)是一種擔(dān)保物權(quán)。(2)留置權(quán)是法定擔(dān)保物權(quán)。(3)留置權(quán)具有不可分性。(4)留置權(quán)具有從屬性。留置權(quán)的成立應(yīng)符合三項(xiàng)基本要件：(1)須債權(quán)人占有屬于債務(wù)人之動(dòng)產(chǎn)。留置權(quán)的性質(zhì)是擔(dān)保物權(quán)，因此其權(quán)利的主體為債權(quán)人。留置權(quán)的客體，應(yīng)為屬于債務(wù)人的動(dòng)產(chǎn)。(2)須債權(quán)已屆清償期。債權(quán)人留置債務(wù)人的動(dòng)產(chǎn)，須以債權(quán)已屆清償期為條件。如果債務(wù)履行期限尚未屆滿，則債務(wù)人有權(quán)通過履行債務(wù)而為清償。(3)須債權(quán)人合法占有債務(wù)人的動(dòng)產(chǎn)。留置權(quán)的發(fā)生需占有動(dòng)產(chǎn)，但對動(dòng)產(chǎn)的占有不得基于侵權(quán)行為。（編輯：驚文）

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