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全家“農(nóng)轉(zhuǎn)非”后房子該歸誰?
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 來源:海南在線 閱讀 506 次
繼去年政府工作報告提出“抓緊實戶籍制度改革,落實放寬戶口遷移政策”后,國務(wù)院抓緊實施戶籍制服改革,落實放寬戶口遷移政策,完善配套措施,建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的戶口登記制度。我國實行了50多年的“農(nóng)業(yè)”和“非農(nóng)業(yè)”二元戶籍管理模式也在逐漸退出歷史舞臺。
在戶籍改革的大潮中,與農(nóng)業(yè)人口息息相關(guān)的農(nóng)村集體用地,所謂俗稱的“宅基地”或“小產(chǎn)權(quán)房”將何去何從,是每個“農(nóng)轉(zhuǎn)非”居民較關(guān)注的問題。這些建立在農(nóng)村集體土地上的房屋,本是“村民”所有,但在農(nóng)業(yè)戶口取消后,他們的歸屬問題似乎被遺忘了。
進:宅基地使用權(quán)仍在經(jīng)舊城改造“洗白”
住城中村的小王正在為老家一套老房子?xùn)|奔西走。原來,小王祖父名下有套房產(chǎn),土地是集體所有宅基地,祖父系該農(nóng)村集體戶口,但是隨著父親上大學(xué)后就業(yè),一家人轉(zhuǎn)為非農(nóng)戶口。如今,家里三代單傳的小王作為非農(nóng)戶口,對該房屋是否可以繼承犯了難,由于祖父手上僅有一份購房合同,沒有房產(chǎn)證,這套房屋也難以上市交易。
事實上,我國的農(nóng)村土地為集體所有,個人所擁有的只能是房屋的所有權(quán)而非土地的所有權(quán)。業(yè)內(nèi)人士表示,依據(jù)我國法律規(guī)定,宅基地的所有權(quán)和使用權(quán)是分離的,宅基地的所有權(quán)屬于集體,使用權(quán)屬于房屋所有人,農(nóng)村村民的宅基地使用權(quán)是基于“村民”的特定身份取得,村民只有宅基地使用權(quán),不能隨意對宅基地進行處置,所以宅基地不屬于遺產(chǎn),不能被繼承。但建造在宅基地上的房屋屬于公民個人所有,可以繼承。
按照我國法律規(guī)定的“地隨房走”的原則,公民繼承了房屋,可以使用房屋所占的宅基地。所以小王不能單獨繼承祖父的宅基地,但仍可以繼承祖父的房屋并且繼續(xù)使用這塊宅基地。
據(jù)了解,市面上有些小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)通過“三舊”改造成功“洗白”為商品房并拿到了房產(chǎn)證。早在2014年便有媒體報道,廣州芳村某樓盤經(jīng)舊城改造補地價成為商品房項目,在當時已入住三四年。經(jīng)與地產(chǎn)中介人士確認及到房產(chǎn)登記部門核實,該樓盤的確是已出房產(chǎn)證的商品房項目,當初是以宅基地項目出售。但通過“三舊”改造“洗白”仍非正途,農(nóng)村土地、農(nóng)村房屋的登記等系列問題在法律中尚不明確,亟待完善。
退:集體產(chǎn)權(quán)屬街道原村民尚待“拆遷”
小李生活在廣州的城鄉(xiāng)結(jié)合部,上世紀八十年代初曾有機會“農(nóng)轉(zhuǎn)非”。村里人相繼由農(nóng)村戶口轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口,而同是農(nóng)民出身的鄰居,每年有旅游費有分紅,村里集體產(chǎn)權(quán)的房子只能由村民購購,不到十年,這批人全部后悔,隨之而來的經(jīng)濟大潮使農(nóng)村人口收入大變樣,成為工人的村民與分紅無緣,對是否購購村中的“小產(chǎn)權(quán)房”也是進退維谷。
轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口的居民想轉(zhuǎn)回農(nóng)業(yè)戶口,小李并非個例。小孫曾是農(nóng)業(yè)戶口,家住北京的城鄉(xiāng)結(jié)合部,二十年前購了農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)房屋,拆遷過后,一家人全部轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)戶口,這棟“小產(chǎn)權(quán)房”于他們只有一張薄薄的購購合同,年前小孫購了新的商品房,認定為“頭套房”。小孫說,當?shù)鼐游瘯硎救绻@批小產(chǎn)權(quán)房“拆遷”,他們原住村民也會得到相關(guān)補償,“頭套房的優(yōu)惠條件算是撿來的?!?/p>
對于這部分等待拆遷補償?shù)摹霸∶瘛?,業(yè)內(nèi)提示,如果家中人口全部轉(zhuǎn)為城市居民,不要自行拆遷小產(chǎn)權(quán)房。一旦自行拆遷,由于家里已不再有人是集體成員,或者該集體已不存在,原有的使用權(quán)也將隨之丟失。
小產(chǎn)權(quán)房是我國城市化過程中的產(chǎn)物,律師認為,房子無論是否有產(chǎn)權(quán)證,無論是商品房還是建在村集體土地上的房屋都可以作為遺產(chǎn)可以繼承;宅基是不允許流轉(zhuǎn)到本集體經(jīng)濟組織以外的人,但許多地方現(xiàn)實中可以在一定范圍區(qū)域內(nèi)流轉(zhuǎn)。
如今農(nóng)非界限不再明確,統(tǒng)一居民戶口已是大勢所趨。而與農(nóng)業(yè)人口有著密切關(guān)系的宅基地、小產(chǎn)權(quán)房會有怎樣的變革,將極大影響房地產(chǎn)業(yè)。小產(chǎn)權(quán)房較終是進是退,相信隨著我國法律的不斷完善答案終將浮現(xiàn)。
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