虛假廣告、合同欺詐、面積縮水、質(zhì)量低劣、物業(yè)管理……

　　在商品房預(yù)售過程中，上述問題時(shí)有發(fā)生，這些問題也成為購房消費(fèi)者無法逃脫的“陷阱”。

　　近年來的媒體報(bào)道中，很多商品房預(yù)售項(xiàng)目存在這樣那樣的問題，由此引發(fā)的糾紛層出不窮，究其原因，個(gè)別開發(fā)商違規(guī)操作，很多消費(fèi)者在投資購購商品房之前對市場了解不深，缺乏起碼的房地產(chǎn)法律知識，加之商品房銷售管理辦法跟進(jìn)不及時(shí)等等，都是引起矛盾的主要原因。

　　比如說，為了盡快拉到購房者，開發(fā)商在沒有辦理預(yù)售證的情況下就開始賣房，結(jié)果拿到錢后并沒有投入建設(shè)，而是挪作他用，樓盤建設(shè)被無期限地 “暫?！薄Ｊ蟹康鼐值墓ぷ魅藛T介紹說，按照規(guī)定，商品房項(xiàng)目需要符合三方面的條件，才能進(jìn)行預(yù)售。一是已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；二是持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；三是按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。如果要購購預(yù)售商品房的，消費(fèi)者要查看該項(xiàng)目是否已取得《商品房預(yù)售許可證》。預(yù)售許可證是較后一道關(guān)卡，由房地產(chǎn)部門審核，凡是辦理了此證的，說明其他證件已全部辦理完畢。沒有此證，開發(fā)商是不能賣房的，購房者也可以舉報(bào)。

　　專業(yè)人士說，特別需要提醒的是，購房者在簽訂商品預(yù)售房購購合同、支付定金等關(guān)鍵環(huán)節(jié)千萬不能馬虎。舉例來講，王先生在一樓盤購購房子，合同這樣約定：如果購房者逾期支付房款，開發(fā)商可以解除合同，定金不退；如果開發(fā)商延期交房，則按萬分之一支付滯納金。這個(gè)合同明顯不公平：某先生交了2萬元的定金，如果他不按時(shí)付錢，2萬元就沒有了；但如果開發(fā)商延期交房，滯納金的比例則是固定的，不管延期多久，算下來的滯納金都是2100多元。某女士購購一商鋪，根據(jù)開發(fā)商有關(guān)人員提供的賬號，支付了30多萬元的頭付。后來商鋪因各種原因無法交付，但對于某女士支付的這筆頭付款，開發(fā)商表示無法認(rèn)定，否認(rèn)賬號是該公司的。這些教訓(xùn)應(yīng)該吸取。

　　為了嚴(yán)格商品房預(yù)售許可程序，避免不符合預(yù)售條件的項(xiàng)目進(jìn)入市場，損害購房人的合法權(quán)益，市房地局特別制定了商品房預(yù)售項(xiàng)目現(xiàn)場勘查工地程序，具體流程是：聽取公司主要負(fù)責(zé)人關(guān)于公司簡介，預(yù)售項(xiàng)目建設(shè)手續(xù)情況，建設(shè)資金籌措和資金賬戶管理情況，施工企業(yè)基本情況和項(xiàng)目建設(shè)管理情況，所建戶型面積分類情況，水、電、暖、氣配套措施，小區(qū)綠化總體方案，銷售價(jià)格定位和銷售方案，以及前期物業(yè)管理方案等等。同時(shí)，勘查組成員可以對預(yù)售項(xiàng)目不清的事項(xiàng)進(jìn)行提問，深入工地現(xiàn)場勘查預(yù)售項(xiàng)目的施工進(jìn)度情況并實(shí)地拍照，在預(yù)售項(xiàng)目具備商品房預(yù)售條件前提下，現(xiàn)場受理或向政務(wù)大廳房地局窗口遞交申報(bào)資料。

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