筆者反復(fù)推敲總結(jié)，認(rèn)為可從宏微觀兩方面闡述，各存在三大指標(biāo)或指南性內(nèi)容。

　　先看微觀，即與你想購房的城市直接相關(guān)的因素或指標(biāo)。

　　一，已建成區(qū)供求關(guān)系

　　因?yàn)閺哪玫匾?guī)律來講，新區(qū)主要供開發(fā)商進(jìn)行土地儲備，供地方政府吸收土地財(cái)政，其所形成的真實(shí)供應(yīng)主要在未來，伺市政設(shè)施成熟后才能大規(guī)模入市。

　　所以決定購與不購較重要的一個(gè)指標(biāo)就是已建成區(qū)的住房供求關(guān)系，如果屬于土地緊缺，房源供不應(yīng)求，是意味著房價(jià)持續(xù)剛勁上揚(yáng)。判斷信息當(dāng)然可以從二手房行情進(jìn)行適當(dāng)判讀。

　　二，爛尾及復(fù)工項(xiàng)目銷售情況

　　樓市紅火也會(huì)產(chǎn)生爛尾，但復(fù)工與爛尾樓重生，則證明資金市場寬裕，意味著新一輪供應(yīng)即將誕生，因此當(dāng)一個(gè)城市較多爛尾工程復(fù)工并銷售情況看好的當(dāng)口，應(yīng)加緊入市。

　　三，未來土地供應(yīng)區(qū)域或土地市場預(yù)期情況

　　決定城市整體供求關(guān)系。

　　如果未來可供地區(qū)域非常廣闊，那么除非區(qū)域經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)發(fā)生重大改變，否則這個(gè)城市的房價(jià)不存在大規(guī)模上行的基礎(chǔ)，則可以緩圖。

　　舉個(gè)例子，天津?yàn)I海區(qū)域，現(xiàn)在是主要供應(yīng)區(qū)域，爛尾復(fù)式率達(dá)到九成，未來供應(yīng)區(qū)域亦集中于此，老城二手房供不應(yīng)求且房價(jià)飆漲，顯然如果現(xiàn)在，或更早期間入市是非常合適的。

　　再比如青島周邊，伴隨大青島，各周邊區(qū)域房價(jià)肯定會(huì)相繼提升，如果現(xiàn)在入市，亦可掌握相應(yīng)升值。但如果等到大青島經(jīng)濟(jì)圈形成，肯定房價(jià)比現(xiàn)在至少高出千元及以上。

　　類似區(qū)域還有鄭州東區(qū)，武漢青山片，北京西南角區(qū)域。

　　此外，宏觀判斷樓市整體趨勢，實(shí)際上非常成熟了，主要也涉及三大塊，股市、利率、關(guān)聯(lián)重要產(chǎn)業(yè)產(chǎn)能情況，較主要的是鋼材。

　　一般而言，股市出現(xiàn)重大利好，股指實(shí)現(xiàn)拐點(diǎn)性突破，往往預(yù)示著房價(jià)上漲即將來臨；利率持續(xù)下調(diào)，意味著投資刺激政策生效，因此儲蓄轉(zhuǎn)消費(fèi)會(huì)迎來高潮，預(yù)期房價(jià)將上行；反之投資性消緊縮，會(huì)帶來房價(jià)向下運(yùn)行；鋼材得結(jié)合整體供應(yīng)來看，如果產(chǎn)能過剩，意味著外貿(mào)緊縮，勢必帶來國內(nèi)政策調(diào)整以刺激內(nèi)需，房地產(chǎn)會(huì)發(fā)生刺激性膨脹，屬政策刺激，比如目前的態(tài)勢，而相反如果鋼材市場對外優(yōu)于對內(nèi)，則樓市相應(yīng)平和許多。

　　顯然如果股市挺過并守住三千關(guān)口，而鋼材剩余產(chǎn)能繼續(xù)發(fā)生，則意味著政策依然會(huì)刺激房地產(chǎn)的發(fā)展，不妨拭目以待。

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