類人群：以租養(yǎng)貸

頭付提高至5-6成，用租金對沖月還款

代表群體為孩子上學(xué)購套房的家長、受"回城流"影響在城區(qū)次置業(yè)的上班族，這些人一般都會選擇以租養(yǎng)貸的方式進行二次置業(yè)。

由于套房貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍這一規(guī)定影響，對于以租養(yǎng)貸人群來說，應(yīng)在平衡持有成本這一環(huán)節(jié)，因此應(yīng)盡量提高頭付，使租金對沖月還款。

假設(shè)套房出租，按照當(dāng)前租賃市場2000-3000元/月的主流租金來計算，為使其對沖套房的月還款額，套房的貸款本金應(yīng)在25萬-35萬。按照當(dāng)前二手房60萬-70萬的主流成交總價來計算，以租養(yǎng)貸人群購套房的頭付應(yīng)提至5-6成，可使租金對沖月還款。

類人群：待套房

升值出售

提前還款額度應(yīng)對沖利率提高所增加的成本

代表群體為父母購養(yǎng)老房的子女、為子女購婚房的父母、套房周邊有重大利好(例如套房在奧運場館周邊、即將開通的**周邊)的房產(chǎn)持有者。

這部分群體往往是手中有一定積蓄，因此套房提高頭付對其來說影響并不大，主要應(yīng)考慮的是套房出售后，套房的提前還款問題，提前還款額度應(yīng)對沖套房利率提高后所帶來的成本支出。

假設(shè)套房為70萬主流成交總價的二手房，頭付四成貸款20年，利率提高后(基準(zhǔn)利率的1.1倍)月還款比之前(優(yōu)惠利率)月還款增加了505元左右。如果要抵消這部分因利率上調(diào)帶來的成本支出，提前還款額度應(yīng)該在6萬元左右，占到套房總價的近9%。如果套房的總價越高，提前還款所占的比重也應(yīng)越高。

第三類人群：賣舊購新

套房出售月余，購套房較合適

代表群體為賣小購大的年輕人。

對于這部分人來說，由于手中積蓄不充裕，月收入也不多，一般都會選擇將套房貸款結(jié)清或者轉(zhuǎn)按揭給購方后再來辦套房貸款，以避免套房貸政策。一般來說，一套小戶型二手房的出售周期在20天左右，辦理轉(zhuǎn)按揭到下發(fā)房產(chǎn)證整個流程一般要20-40天左右，也就是說出售一套房產(chǎn)要兩個月左右的時間能夠全部處理完畢。而再購房到進行房貸面簽的周期大概在20-30天左右，因此在套房產(chǎn)出售月余購套房較合適。(殷鵬)

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