對(duì)于小區(qū)內(nèi)的車位、車庫的分配和使用，《物權(quán)法》第74條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)頭先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！?p>

　　對(duì)此，我們逐一解讀如何才是“頭先滿足業(yè)主的需要”，車位、車庫的歸屬如何確定，哪些范圍內(nèi)的車位屬于業(yè)主共有等問題。

　　車位租售引發(fā)業(yè)主爭議

　　某小區(qū)的車位與住戶配比為0.5：1，開發(fā)商在銷售車位時(shí)，規(guī)定每戶較多只能購一個(gè)車位。業(yè)主入住后，物業(yè)公司在出租露天車位時(shí)，同時(shí)規(guī)定每戶較多只能租賃一個(gè)車位，已經(jīng)購購了車位的業(yè)主不得再租賃車位。開發(fā)商和物業(yè)公司的上述規(guī)定，引起了一些業(yè)主的不滿，并引發(fā)許多爭議。車位應(yīng)頭先滿足業(yè)主需要業(yè)主提問淵以下簡稱問冤院我家有兩部車袁地下車庫還有未售的袁我為什么不能購兩個(gè)車位鑰憑什么我購了車位就不能租車位鑰專家解答淵以下簡稱答冤院司法解釋第五條規(guī)定，建設(shè)單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附或者出租等方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為符合物權(quán)法第七十四條款有關(guān)“應(yīng)當(dāng)頭先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。

　　案例中小區(qū)的車位配置比例為0.5：1，也就是說，小區(qū)較多只能有一半的業(yè)主可以享有車位。此處，獲得車位的使用權(quán)的途徑包括購購、獲和租賃等方式，這些方式是平行的，也就是說，通過這些方式處置車庫車位后，單個(gè)業(yè)主所獲得的使用權(quán)不能超過1個(gè)，如果多于1 個(gè)，就違反了配置比例。

　　因此，在車位配比等于或小于1 的情況下，開發(fā)商和物業(yè)公司有權(quán)拒絕業(yè)主購購或租賃多于1 個(gè)車位的要求。如果開發(fā)商或物業(yè)公司向同一業(yè)主出售或出租了2 個(gè)或2 個(gè)以上車位，其他沒有購購或租賃到車位的業(yè)主可以向法院主張確認(rèn)合同無效。

　　占用小區(qū)公共部位設(shè)定的車位屬業(yè)主共有

　　問：小區(qū)內(nèi)的車庫車位，我認(rèn)為是占用業(yè)主購購的房屋專有部分之外的場地建設(shè)的，產(chǎn)權(quán)屬于誰？

　　答：有業(yè)主認(rèn)為，無論是地上或是地下的車庫車位，都是占用了除房屋專有部分以外的道路或者其他場地建成的，而這些車庫車位和其他場地也應(yīng)當(dāng)算是歸全體業(yè)主共有的共有空間。

　　根據(jù)《物權(quán)法》第74 條第3 款“占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有”的規(guī)定，小區(qū)內(nèi)的所有車位都屬于業(yè)主共有。這種理解是不正確的，也沒有法律依據(jù)。

　　《物權(quán)法》規(guī)定，“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附或者出租等方式確定”，小區(qū)內(nèi)按照規(guī)劃批準(zhǔn)建成的車庫、車位，在銷售之前，當(dāng)時(shí)還不存在業(yè)主共有，整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目的權(quán)利人就是開發(fā)商，開發(fā)商依法對(duì)這些車位、車庫具有處置權(quán)。

　　在開始銷售之后，占用業(yè)主共有的道路或者其他共有部位而設(shè)定的車位，產(chǎn)權(quán)應(yīng)當(dāng)屬于全體業(yè)主共有。

　　車位是租是售開發(fā)商有權(quán)決定

　　問：開發(fā)商規(guī)定地下車庫只售不租是否違反了頭先滿足業(yè)主的需要？開發(fā)商有權(quán)“只售不租”或“只租不售”嗎？

　　答：在上面第2 點(diǎn)的分析中，已經(jīng)明確，除占用公共場地而建成的車位之外，其他車位、車庫的產(chǎn)權(quán)屬于開發(fā)商，開發(fā)商因此而具有處置權(quán)。既然如此，那么是出售、附或者出租，其決定權(quán)在開發(fā)商，而不在業(yè)主。法律限定的是開發(fā)商出讓車庫車位的對(duì)象，而不是處置方式。

　　露天車位租期不得超過20年

　　問：物業(yè)公司有權(quán)處置露天車位嗎？如果露天車位屬于全體業(yè)主共有，業(yè)主是否有權(quán)免費(fèi)使用？

　　答：通常，露天車位是占用了業(yè)主共有的道路或者其他場地而建設(shè)的，物業(yè)公司負(fù)有對(duì)其進(jìn)行管理的義務(wù)，可以將其劃位管理、出租，但不能出售。有些物業(yè)公司與業(yè)主變相簽訂合同約定租賃的期限為70 年，這樣的租賃合同是部分無效的，因?yàn)楦鶕?jù)《合同法》，較長的租賃期限不得超過20年。

　　露天車位屬于全體業(yè)主共有，業(yè)主是否有權(quán)免費(fèi)使用？這主要看管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)的約定。如果管理規(guī)約或業(yè)主大會(huì)決定不收租金，則業(yè)主在繳納了車位的物業(yè)服務(wù)費(fèi)后無需交納。但如果管理規(guī)約或業(yè)主大會(huì)對(duì)此未作約定，在車位配比不足的情況下，

　　為了合理分配資源，物業(yè)公司或者業(yè)委會(huì)可以通過有償使用的形式將車位出租。業(yè)主對(duì)公共車位的共有權(quán)，不一定體現(xiàn)為占用某一個(gè)車位，也可以體現(xiàn)在對(duì)公共車位經(jīng)營收益的分配上。使用公共車位的業(yè)主相對(duì)于其他業(yè)主來說多占用了公共資源，按理也應(yīng)當(dāng)給予合理補(bǔ)償。出租車位所得收益應(yīng)按約定分配或依法納入維修資金。

　　其他小區(qū)車位盡量短期租賃

　　問：旁邊的小區(qū)還有車位閑置，我能購購或租賃他們小區(qū)的車位嗎？

　　答：業(yè)主能否購購或租賃旁邊小區(qū)的車位？《物權(quán)法》對(duì)于“應(yīng)當(dāng)頭先滿足業(yè)主的需要”是一項(xiàng)強(qiáng)制性的規(guī)定?！邦^先滿足”不同于“優(yōu)先滿足”。“優(yōu)先滿足”是指在同等條件下，業(yè)主有優(yōu)先購購權(quán)，如果業(yè)主以外的其他人愿意支付更高的價(jià)格，那么開發(fā)商將車庫車位出售給他人，就沒有侵害業(yè)主的“優(yōu)先購購權(quán)”。

　　但是，根據(jù)《物權(quán)法》第74 條的規(guī)定，不管其他人是否提出了比業(yè)主更高的條件，都不能頭先賣給其他人，除非是小區(qū)業(yè)主書面承諾放棄購購、租賃車庫車位。如果該小區(qū)的開發(fā)商將車位賣給其他小區(qū)的業(yè)主，只要將來無法實(shí)現(xiàn)其按車位配比享有車位的業(yè)主提起訴訟，法院都可能認(rèn)定其他小區(qū)業(yè)主購購車位的合同無效。

　　那么，業(yè)主能否租賃其他小區(qū)的閑置車位呢？按照物權(quán)法物盡其用的原則，是可以的。業(yè)主的需要有一個(gè)時(shí)間段，小區(qū)開發(fā)初期，可能入住率還不高、小區(qū)業(yè)主的經(jīng)濟(jì)能力還有限，此時(shí)應(yīng)當(dāng)允許開發(fā)商將閑置的車位向小區(qū)外的其他人出租，以保護(hù)開發(fā)商盡快收回車位、車庫成本的合法權(quán)益，也能在一定程度上解決周邊居民停車難的問題。但將車庫車位向小區(qū)外第三人出租的前提是任何時(shí)候都必須頭先滿足小區(qū)業(yè)主的合理停車需要，在兩者沖突時(shí)，向外出租的合同無效，因此，這類合同約定的租賃期限不宜過長。

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　　(編輯:焦點(diǎn)佛山)

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