對于頭次置業(yè)者來說，在購房的時候不僅要考慮各種濟形勢和市場等因素，還要考慮有關房地產(chǎn)貸款的財務問題，要關注何時下手購房，以及如何做好各方面準備購房。

　　有多少錢可以購房子

　　按照業(yè)內(nèi)驗總結(jié)，如果是自住房屋，總價款應該控制在家庭年均收入6倍以內(nèi)比較安全，每月按揭貸款額度不超過家庭收入的50%。

　　測算現(xiàn)金：要測算家庭可變現(xiàn)用于購購房產(chǎn)的現(xiàn)金，在已購購大病和意外保險的情況下，較少要預留出家庭6個月的生活費，以防不測。

　　預期年收入：可以把工作以來每年的收入增長幅度減去每年的通貨膨脹率，得出平均年收入增長曲線，然后再預計以后6年的通貨膨脹率，一般來說這是個猜測的數(shù)據(jù)。假設月入6000，猜測今后6年平均通脹率為4%，而此前5年的實際工資增長率為10%，那么未來工資增長率為“10%×70%+4%”，也即11%，據(jù)此可推斷未來6年的工資水平。這種工資水平說的是實實在在可以保證拿到的那部分，有的購房者從事周期性極強的行業(yè)，在旺季和季的年份收入相差很大，如果計算比較保守的話，應該按季工資收入占比較大的權重來預期未來收入水平。

　　房款之外還有哪些費用

　　如果購房的購房者只盯住房子的總價來計算自己要付出的現(xiàn)金那就會有問題，因為除了房屋價款以外，還有亂七八糟一大堆其他稅費等著支付。

　　契稅：90平方米以下普通住宅契稅為1%，90～140平方米的住宅契稅為1.5%，非普通住宅的契稅稅率為3%。這是2008年底進行過調(diào)動的稅率，稅率會隨著金融當局的政策而變化。

　　印花稅：暫免。

　　公共維修基金：從去年2月1日起按照商品房建筑和安裝成本每建筑平方米造價的8%繳存頭期公共維修基金。

　　按揭費用：公積金貸款的交易費用主要有按貸款額千分之五收取的擔保費和按揭貸款額千分之三收取的評估費。擔保費不低于300元；評估費用不低于300元，不高于1500元。

　　頭期物業(yè)費：收房時須交一年的物業(yè)管理費用。

　　裝修費用：每平方米平均1000元左右。

　　車位費用：大概每月100～400元。

　　在二手房交易中還需要繳納中介費用、成交價格的2.5%以內(nèi)的信息費用、居間中保及權證 費用3000元、貸款服務費用1000～2000元。

　　在二手房交易中賣方還需繳納營業(yè)稅、土地增值稅和個人所得稅。但一般賣方會把這些稅務費用加在購方身上，如果購購二手房的購房者也應該對這些稅有所了解。

　　該不該提前還貸

　　很多購房者認為在購購房屋時貸款是迫不得已的行為，如果有足量的現(xiàn)金，較好提前還清房屋貸款，這樣可以無債一身輕，不過也許事實并非如此。

　　拿國債收益和房屋貸款做以下對比。2008年1萬元新發(fā)行的3年期頭期國債的到期收益為1098元，5年期的頭期國債到期收益為2040元。以此為基準計算15年后兩種國債收益分別為5490元和6120元，那相對于10萬元的兩種國債收益分別就是5.49萬元和6.12萬元。而同期放貸，10萬元15年個人住房商業(yè)貸款，等額本息還款方式五年以上利息貸款利率打完七折為4.16%，15年還款利息總額為34591.67元，兩者相差1萬多塊的利差。

　　還款利率會隨著宏觀濟的變化而起伏，但是由于在這個經(jīng)濟發(fā)展階段，金融部門對個人購購住房的鼓勵，長期投資收益還是能戰(zhàn)勝長期個人房屋貸款利息的。如果購房者是更激進的投資人，選擇將可以用來還清房屋貸款的現(xiàn)金用于更加高收益的投資，比如更有魅力的公司債或者普通股投資，從長期來說應該可以獲得更加出色的收益。購房者如果提前還貸，在這個經(jīng)濟階段，會付出很大的機會成本，而且也可能由于大部分存款的消耗，在一段時期失去存款保障，對生活中的緊急情況缺乏應付能力。

　　盡量不選固定利率

　　房屋固定利率貸款就是把房屋貸款在一定時間內(nèi)固定下來，不隨著現(xiàn)行利率變動。利率固定在期限檔次上主要分為3年期、5年期和10年期三個檔。不同銀行的產(chǎn)品其差別主要體現(xiàn)在相同期限檔次上固定利率的基準利率設定有所不同。固定利率房貸的申請過程與個人住房貸款沒有太大差別，不同的是購房者需要事先對市場有所判斷，利率是不是要上升？在簽訂貸款合同時與銀行約定一個固定利率。

　　固定利率基本上是購房者和商業(yè)銀行的一個對賭，如果在貸款期間利率處于上升周期，那么購房人就贏了，如果利率處于下降周期，那么購房人就輸了。固定利率貸款的利率要高于同期浮動貸款利率，這種利率上的歧視使得想采取固定利率的購房者已先輸了一成，因為從歷史經(jīng)驗來看，從現(xiàn)在看下三年或者五年的平均利率水平是很難的，所以對于以后利率的水平猜測，銀行和購房者都處于“兩眼一抹黑”的狀態(tài)。所以，如果是公平的完全對賭，那么固定利率應該定在現(xiàn)有的利率水平才合適，如果定在高于現(xiàn)在房屋貸款利率水平，那就等于是購房者和銀行跑一個為期至少3年的馬松，而銀行已經(jīng)先跑出幾千米了。而且銀行相對購房者來說，占有完全的信息優(yōu)勢和解釋權，所以，在這個賭博中，購房者勝利的可能性是非常小的。在升息頻繁的經(jīng)濟周期中，銀行推出固定利率信貸產(chǎn)品在一定程度上契合了購房者的恐慌心理，而銀行賺到了實際利益。

　　選擇一個好的貸款方式

　　貸款購房的購房者根據(jù)自己的情況采用較恰當?shù)馁J款方式可能是釋放財務困境的一種有效方法。一般來說，它有以下幾種方式。

　　等額本息還款：還款本金逐月增加，而利息逐月減少，還款總金額不變。這種還款方式適用于現(xiàn)在收入少，而對未來收入預期較高的購房者，其還款方式計算簡單，方便購房者進行財務規(guī)劃。

　　等額本金還款：還款本金不變，而利息逐月減少，還款總金額逐月減少。適用于收入處于峰值的購房者，在同樣本金，同樣貸款年限的情況下等額本金所付利息要少于等額本息還款所付利息。

　　等額遞增和等額遞減：這兩種還款方式是等額本息的變種，只不過把一個貸款期分為多個貸款期，在多個貸款期中進行等額本息還款，多個貸款期之間進行額度遞增或者額度遞減，它適用人群類似于等額本息還款和等額本金還款的情況。

　　雙周供：雙周供縮短了還款周期，比原來按月還款的還款頻率高一些，由此產(chǎn)生的便是貸款的本金減少得更快，也就意味著在整個還款期內(nèi)所歸還的貸款利息，將遠遠小于按月還款時歸還的貸款利息，本金減少速度加快。對于工作和收入穩(wěn)定的人，選擇雙周供還是很合適的。

　　移動組合還款：根據(jù)貸款人情況進行靈活的還款計劃。通過計劃有效率地運用資金還款，它適應于收入不穩(wěn)定購房者群。

　　接力貸：由比較年長的父母和年齡較小的子女組合貸款，按揭時間可按年齡較小還款人計算。這解決了年齡較小，比如剛參加工作購房者購房需求。適宜于和睦并且財務簡單的家庭。

　　入住還款：與銀行約定在一定時限內(nèi)只還少量貸款利息，在一定時限后等額本息還款或等額本金還款。適用當前收入較少的購房者群。

　　循環(huán)貸：將房產(chǎn)在銀行作抵押獲得貸款，然后在貸款期內(nèi)分次提取，適宜于改善型房屋置業(yè)。

　　留心較新的貸款產(chǎn)品

　　由于商業(yè)銀行的競爭逐漸激烈，為了能拉到更多的存款，他們也推出了各種和房屋貸款相聯(lián)系，實際上帶有攬存性質(zhì)的金融產(chǎn)品。如果購房者多關注這些金融產(chǎn)品，也會帶來一定的額外收益。

　　比如一些商業(yè)銀行推出的“存抵貸”和“存貸通”就有這種作用。

　　需要貸款購房者如果在活期賬戶上存有一定數(shù)額的現(xiàn)金，這些金融產(chǎn)品把客戶的活期存款與住房貸款結(jié)合起來管理，只要活期存款超過一定數(shù)額比如5萬元，銀行就會把超出部分按一定比例將其視作提前還貸，節(jié)省的貸款利息作為理財收益返還到客戶賬上。但客戶存折上的資金并沒有真正動用，需要周轉(zhuǎn)時可隨時支取。

　　例如一位購房者，較近在一商業(yè)銀行辦理了60萬30年的個人住房貸款，某日的增值賬戶存款余額為10萬元，則2.5萬元視作提前歸還貸款，剩余7.5萬元則按活期存款計算。但他可提取的金額不受影響，取現(xiàn)時仍可提取10萬元現(xiàn)金，這樣，他在當天可節(jié)省貸款利息支出3.82元（25000×5.508%／360），相信這些小錢通過日積月累會成為一筆可觀的財富。

　　不過，銀行審批這種客戶時比較嚴格，而且較一般按揭貸款利率偏高。

　　利用好公積金

　　公積金賬戶上的錢雖不能作為購房的頭付款，它的功能是“沖還貸”，抵減房貸的還款額。因此，如何用每個月的公積金來沖抵自己的房貸便是一門學問，一般而言，公積金“沖還貸”的常見方式有兩種：月沖和年沖。到底哪種方式能達到較佳“減負”效果，并不能一概而論，關鍵要看房貸者本身現(xiàn)金流等情況。

　　月沖：又叫逐月還款法，是指銀行逐月地將公積金賬戶上的資金支取出來，用于支付住房貸款的本息。對于多數(shù)購房者而言，其所能夠申請到的公積金貸款額一般不足以覆蓋全部房貸，而每月公積金的進賬額一般也小于月總還款額，因此，公積金加商業(yè)貸款的組合貸款模式以及公積金“月沖”方式是多數(shù)人的常見選擇。

　　年沖：又稱為一次性還款法。和“月沖”的本息還貸不同，“年沖”是直接用公積金賬戶上的全部余額來沖抵貸款本金。而根據(jù)公積金的規(guī)定，“年沖”須優(yōu)先歸還公積金貸款本金，也就是說，償還完全部公積金貸款本金后，才可以沖減商業(yè)貸款的本金部分?！澳隂_”方式其實是一種提前還款，節(jié)省的多為公積金貸款的利息，同時，這種方式更適用于公積金賬戶余額較多，且貸款初期現(xiàn)金支出壓力不大的購房者。

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！