既然房地產市場因兩類截然不同的需求劃分成了“居住需求”和“賺錢需求” 兩個市場，對房地產市場的調控和管理，當然就得從兩個市場相對分割，不同的價格形成機制出發(fā)，使得兩個市場的價格不產生相互直接的或者很大的影響。

　　對居住需求，政府應主導整個市場規(guī)則的制定和執(zhí)行。控制地價、房價的合理定價，加快居住型住房建設力度。增加經濟適用房，特別是廉租屋的供給，鼓勵低收入者選擇租住政府提供的低租金住房，嚴格把關經濟適用房、廉租房的購購和租住條件，保證公平。經濟適用房的二手市場，要由政府回購和重新賣出，以保證政府補貼的公共資源真正長期有效服務低收入群體。對于參與經濟適用房的開發(fā)商給予資本平均市場收益的補償，保證5%至10%的社會平均利潤。圍繞“居住需求”的信貸業(yè)務應該也是個巨大的市場，也有很大發(fā)展空間。銀行只要嚴格把握“居住需求”住房的規(guī)則，風險也會小一些。

　　對于房地產投資行為，政府不用直接干預價格，但是要嚴格控制四個方面。一，土地的合理配置和土地招標規(guī)則，“賺錢需求”市場上的土地沒有政策優(yōu)惠，完全市場競拍，出高價者勝出。二，切實落實發(fā)展商必須用自有資金的35%完成前期開發(fā)和框架建設的“封頂”規(guī)定。三，嚴格控制個人房地產投資貸款，嚴格執(zhí)行套房的頭付和利率政策。四，進一步完善稅收體制，加強各類稅收管理。對房屋購賣收取資本利得稅。這些是完全合理的。

　　接下來需要著重強調的，就是加強對銀行的監(jiān)管了。銀行監(jiān)管要從合理設置考核指標上開始。銀行當期業(yè)績考核以信貸規(guī)模和存款規(guī)模作為指標，而壞賬一般是兩年或者三年后發(fā)生。所以各級銀行有極大動機擴大貸款規(guī)模。特別是今年，銀行沒有信貸額度的管理，提供了信貸規(guī)模擴張巨大的空間。而銀行大多是國有或國有股份，過去的巨額壞債是政府出錢化解的。如果今后出現(xiàn)新的壞債風險，銀行也沒有準備好由自身承擔，從社會穩(wěn)定的目標出發(fā)，政府可能還是風險的較后承擔者。這次為了應對危機，擴大信貸配套刺激經濟的政策成了將來不為壞賬負責的理由。房地產市場現(xiàn)在已是地方政府較直接推動經濟恢復的領域，房地產投資成為的消費信貸需求，銀行至今的8.3萬億的新增貸款中，直接與房地產相關的信貸近2萬億。日本當年泡沫破滅以后，引起銀行業(yè)全面崩潰的巨額壞債，基本都是在價格泡沫形成過程中，銀行信貸大量違規(guī)進入房地產市場和其他資產類市場所致。由此，筆者以為，銀行考核指標可能需要重新考慮。

　　銀行監(jiān)管還需從嚴格檢查信貸風險的各個環(huán)節(jié)的控制情況著手。比如，信用證明的真實性。銀行強調成本很高，往往沒有真正意義上的審查。這可能埋下中國的次貸風險。開發(fā)商信貸應該嚴格按照相關規(guī)定，比如自有資金比例、利率等等來發(fā)放。開發(fā)商信貸也有信用風險控制的問題。

　　在筆者看來，規(guī)范房地產市場，頭先應規(guī)范銀行信貸行為。不能以“銀行的市場化運作”為理由，放任銀行為房地產發(fā)放規(guī)模過大的高風險貸款。其實監(jiān)管部門是有很多規(guī)定的，但據(jù)了解，各級銀行并未嚴格執(zhí)行。所以，應該加大執(zhí)行力度。還有重要的一環(huán)是，規(guī)范地方政府行為。較近發(fā)改委發(fā)布信息說，全國保障性住房建設指標只完成23%，這與地方政府對此不作為有關。較近不斷刷新的“地王”記錄也與地方政府賣地增加財政收入，有意制造高地價的目的有關。當然，不差錢的國企輕易獲得銀行的低成本資金，也樂意與地方政府配合，高價購地，為提高地方財政收入作貢獻。至于將來如何歸還銀行信貸，將來房價因地價可能大幅上漲等等問題，這些地王可能沒有想過，也不必為后面的這些帶來的問題負責，也不關心帶來的負面影響。

　　鑒于地方政府在很多國計民生問題上可能并沒有按照政府的統(tǒng)一安排執(zhí)行的現(xiàn)實，現(xiàn)在應強化地方政府在保障性住房建設方面的一些硬指標，弱化地方政府在房地產信貸問題上的影響，弱化土地購賣問題上的利益。嚴查地方政府聯(lián)手開發(fā)商推高房價的行為，建立嚴格指標執(zhí)行檢查和問責制度。這里也有是否有執(zhí)行力的問題。

　　關于保障性住房建設的硬指標，至少有這么幾條：制定保障性住房建設的全年完成指標；推動養(yǎng)老公寓的建設；擴大保障體系堅實的投資；制定各種覆蓋指標和覆蓋水平；加速擴大農村養(yǎng)老金試點，確定試點擴大指標；推動服務業(yè)發(fā)展，創(chuàng)造服務型消費；制定服務型消費增長指標等等。

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