劉先生在東四環(huán)附近購(gòu)購(gòu)了一套住房，準(zhǔn)備向銀行申請(qǐng)貸款100萬元、期限20年。但是面對(duì)銀行眼花繚亂的房貸產(chǎn)品，他心里犯了嘀咕：哪種產(chǎn)品適合呢？

　　房貸一直是銀行非?？粗氐臉I(yè)務(wù)，各個(gè)銀行的各類產(chǎn)品也各具特色，在目前貨幣政策趨緊的預(yù)期下，購(gòu)房者究竟該如何選擇？

　　爭(zhēng)奪客戶 銀行產(chǎn)品創(chuàng)新多

　　隨著樓市日漸升溫，個(gè)人房屋貸款業(yè)務(wù)再度成為銀行拼搶的。

　　目前市場(chǎng)上比較有特點(diǎn)的產(chǎn)品有以下兩種，一是接力貸，指以某一子女(或子女與其配偶)作為所購(gòu)房屋的所有權(quán)人，父母雙方或一方與該子女作為共同借款人的貸款購(gòu)購(gòu)住房的住房信貸產(chǎn)品。老年人貸款購(gòu)房時(shí)存在的普遍問題是年齡超限，銀行不肯放按揭貸款。老人的子女雖然貸款年限不受限制，但往往剛工作不久，收入少，難以貸到希望的額度。如果通過“接力貸”，作為父母的借款人在貸款購(gòu)購(gòu)住房時(shí)，指定其子女作為連帶還款人，并經(jīng)連帶還款人承諾還款，則借款人年齡加貸款年限可適當(dāng)延長(zhǎng)，不受規(guī)定上限的限制，可以達(dá)到增加貸款金額或延長(zhǎng)還款期限的目的。但這類產(chǎn)品的缺點(diǎn)是采用“接力貸”方式的利息支出總額要大大超出個(gè)人貸的利息額。

　　二是雙周供，指將按揭貸款的還款方式從原來每月還款一次變?yōu)槊績(jī)芍苓€款一次，每次還款額為原來月供的一半。雙周供是建立在等額本金還款基礎(chǔ)上的一種突破，將原來的月還款變?yōu)槊績(jī)芍苓€款一次，大大降低了總還款利息支出，對(duì)借款者來說是個(gè)不錯(cuò)的選擇。不過，對(duì)于辦理雙周供還款的人來說，因其還款期限為每?jī)芍苓€款一次，所以借款者除了月收入以外還有其他的較為定期的收入來源，同時(shí)要具備一定的財(cái)務(wù)規(guī)劃能力。

　　以存抵貸 盤活流動(dòng)資金

　　手頭有閑錢的貸款人，時(shí)常會(huì)有提前歸還銀行部分貸款的想法，但也難免有這樣的矛盾心理：提前還貸吧，萬一有急用，錢已經(jīng)還給銀行了，再去貸款更不劃算；把錢存起來或購(gòu)購(gòu)保本理財(cái)產(chǎn)品收益又太低，還得負(fù)擔(dān)高額貸款利息。針對(duì)房貸客戶的實(shí)際需求，一些銀行近期推出了“以存抵貸”產(chǎn)品，針對(duì)的恰是這類客戶。

　　“活利貸”就是渣打銀行推出的一款房屋按揭貸款產(chǎn)品。房貸的月供款是由本金和利息兩部分組成的，所謂“活利貸”是指房貸客戶在渣打銀行開設(shè)一個(gè)“活利貸”賬戶，之后可將家庭每月除去日常花銷外的結(jié)余資金存入該賬戶，而這筆被存入的資金即被視為提前償還貸款本金，當(dāng)日即可從計(jì)息基數(shù)中抵消。通過“活利貸”，客戶可隨時(shí)將閑置資金用于還貸，從而實(shí)現(xiàn)節(jié)省利息的目的。銀率網(wǎng)分析師認(rèn)為，“活利貸”這類產(chǎn)品對(duì)于貸款期限長(zhǎng)、流動(dòng)資金較多的借款人來說是個(gè)不錯(cuò)的選擇。

　　興業(yè)銀行也于不久前高調(diào)推出了“存貸寶”業(yè)務(wù)，該業(yè)務(wù)不僅對(duì)可以抵減貸款利息的比例制定了詳細(xì)的分檔，對(duì)于不同的資金量也設(shè)置了相應(yīng)的扣除費(fèi)用，同時(shí)根據(jù)客戶還貸卡的級(jí)別，存款抵減貸款的比例還將有不同的浮動(dòng)，還貸卡級(jí)別越高，抵減的比例也會(huì)相應(yīng)提高。

　　收緊信號(hào)明顯 可考慮固定利率產(chǎn)品

　　1月10日，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了《促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(被媒體稱為“國(guó)十一條”)，對(duì)二套房貸政策做出明確規(guī)定，“二套房貸款頭付款比例不得低于40%，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)”。

　　另一方面，上周央行意外上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，市場(chǎng)加息預(yù)期升溫，不少市場(chǎng)人士預(yù)計(jì)，央行可能自季度開始進(jìn)入加息周期，并且有傳言稱，房貸七折優(yōu)惠利率政策也可能取消。在這種市場(chǎng)形勢(shì)下，不妨選擇固定利率房貸，將利率固定在相對(duì)位置。

　　所謂固定利率產(chǎn)品是指，在約定期限內(nèi)，貸款利率不隨央行利率調(diào)整或市場(chǎng)利率變化而浮動(dòng)的房貸產(chǎn)品，主要有三年期、五年期、十年期3個(gè)品種。在還款模式上，包括全程固定利率、分段固定利率及固定利率與浮動(dòng)利率組合等模式。有些銀行的產(chǎn)品還允許客戶在有效期內(nèi)，根據(jù)市場(chǎng)情況進(jìn)行一次或兩次利率方式轉(zhuǎn)換。產(chǎn)品適用于對(duì)未來支出有準(zhǔn)確規(guī)劃或預(yù)期未來將加息的投資者。

　　目前市場(chǎng)上房貸的固定利率普遍比浮動(dòng)利率要高。對(duì)于可以獲得較高折扣利率的客戶而言，選擇固定利率房貸未必劃算；而對(duì)于無法獲取下浮利率的客戶而言，選擇固定利率房貸，則是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。不過，專家提醒，各銀行間固定利率水平相差較大，較高較低之間可能相差數(shù)十個(gè)基點(diǎn)，購(gòu)房者應(yīng)予以比較。

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