時(shí)下正值商品房供銷兩旺的時(shí)期，近期本報(bào)熱線時(shí)常接到“縮水”疑問(wèn)：購(gòu)了一套房子，套內(nèi)建筑面積比合同約定少了4%，可否強(qiáng)制性退房？項(xiàng)目規(guī)劃及配套“縮水”怎么辦？交房后發(fā)現(xiàn)層高比合同約定矮了0.5厘米，該如何維權(quán)……

　　房屋面積、層高、規(guī)劃配套等方面都有可能出現(xiàn)類似“縮水”的現(xiàn)象。 律師認(rèn)為，產(chǎn)生這些“縮水”現(xiàn)象的原因之一是購(gòu)房者對(duì)于購(gòu)房合同了解得不夠全面，很多購(gòu)房者甚至對(duì)這些“縮水”陷阱渾然不知，也就容易引發(fā)一系列的“購(gòu)房后遺癥”。

　　　面積“縮水”了

　　　支招：在合同中對(duì)建筑面積與套內(nèi)建筑面積都要約定

　　典型案例：李女士年初購(gòu)了套商品房，預(yù)售合同約定建筑面積為124.5平方米，套內(nèi)建筑面積為105平方米。雙方約定，如果產(chǎn)權(quán)登記建筑面積與合同約定建筑面積發(fā)生誤差，比例完全值低于3%時(shí)，雙方據(jù)實(shí)結(jié)算；超過(guò)3%時(shí)，購(gòu)家可退房。交房后，李女士委托某房產(chǎn)測(cè)繪單位重新測(cè)量，發(fā)現(xiàn)總建筑面積與約定一致，但套內(nèi)建筑面積比合同約定少了4%，于是要求退房，但開(kāi)發(fā)商認(rèn)為不存在違約。

　　律師說(shuō)法：四川華蓋律師事務(wù)所主任徐華律師稱，根據(jù)有關(guān)司法解釋，房屋套內(nèi)建筑面積或建筑面積與約定面積不符時(shí)，合同有約定的從約定，無(wú)約定或者約定不明確時(shí)，誤差比例在3%以內(nèi)的，雙方據(jù)實(shí)結(jié)算；若超過(guò)3%，購(gòu)房人可要求解除合同要求開(kāi)發(fā)商無(wú)條件退房，并返還已付購(gòu)房款及利息。因此,李女士可以提出退房要求,如果開(kāi)發(fā)商拒絕退房，購(gòu)房者可通過(guò)兩個(gè)途徑解決問(wèn)題：一是通過(guò)消協(xié)責(zé)成開(kāi)發(fā)商按規(guī)定執(zhí)行；二是向法院提請(qǐng)?jiān)V訟，要求強(qiáng)制執(zhí)行。

　　徐華提醒，購(gòu)房者簽訂購(gòu)房合同時(shí)應(yīng)認(rèn)真核對(duì)條款，要把建筑面積和套內(nèi)建筑面積都作約定，避免事后出現(xiàn)糾紛。

　　景觀“縮水”了

　　支招：細(xì)化補(bǔ)充條款防止規(guī)劃“變樣”

　　典型案例：在某樓盤銷售，售樓小姐指著模型介紹了該樓盤的具體規(guī)劃，還介紹了項(xiàng)目一期和二期之間的一處賞心悅目的景觀，張先生心動(dòng)了。簽約時(shí)，盡管張先生看到樣本合同中“廣告宣傳內(nèi)容僅供參考”字樣，但看到附件中有一期和二期的規(guī)劃圖，也就沒(méi)有多問(wèn)，購(gòu)下了一期的一套房。入住半年后，令他和很多業(yè)主十分郁悶的是，隨著二期工程建設(shè)的推進(jìn)，這處景觀變成了一幢樓房。

　　律師說(shuō)法：根據(jù)有關(guān)司法解釋，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房購(gòu)賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房購(gòu)賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

　　因此徐華建議，購(gòu)房者在購(gòu)購(gòu)商品房時(shí)應(yīng)當(dāng)注意收集銷售廣告和宣傳資料，避免陷入舉證不能的尷尬境地，另外在購(gòu)房合同中應(yīng)完善有關(guān)開(kāi)發(fā)商交付的商品房與書面宣傳資料和口頭承諾不相符合的違約責(zé)任條款，做到一旦發(fā)生糾紛雙方就有章可依。

　　配套“縮水”了

　　　　支招：配套相關(guān)細(xì)節(jié)要在合同中體現(xiàn)

　　典型案例：去年秋天，王小姐在城西某樓盤購(gòu)購(gòu)了一套房子。當(dāng)時(shí)按照該盤的樓書介紹，小區(qū)將設(shè)有8000平方米的高端會(huì)所，有室內(nèi)游泳池等設(shè)施。不料，會(huì)所建成后嚴(yán)重“縮水”，面積不足4000平方米，游泳池規(guī)模也很小，這讓她感到非常生氣。

　　律師說(shuō)法：徐華稱，該樓盤的樓書屬于宣傳資料和銷售廣告，王小姐在購(gòu)購(gòu)商品房時(shí)應(yīng)當(dāng)注意收集這方面的材料，如交付的房屋與宣傳資料和銷售廣告不符，王小姐可以聯(lián)合小區(qū)業(yè)主，以集體訴訟的方式要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。

　　同時(shí)徐律師建議，購(gòu)房者在簽購(gòu)房合同之前，應(yīng)把會(huì)所等相關(guān)條款明確約定進(jìn)合同，比如會(huì)所的面積、交付時(shí)間、服務(wù)功能、服務(wù)對(duì)象等，同時(shí)明確責(zé)任歸屬，避免一旦產(chǎn)生訴訟而陷入被動(dòng)局面。

　　層高“縮水”了

　　　　支招：要明確約定違約賠償數(shù)額

　　典型案例：去年10月，賀先生購(gòu)了一套房，其簽訂的預(yù)售合同約定房屋層高為2.9米。交房后，發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量保證書中注明的層高只2.8米，其他業(yè)主也遇到了同樣的問(wèn)題。當(dāng)賀先生與業(yè)主們一起要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任時(shí)，開(kāi)發(fā)商卻推說(shuō)是銷售公司在制作預(yù)售合同文本時(shí)的筆誤，應(yīng)由銷售公司負(fù)責(zé)。

　　律師說(shuō)法：徐華稱，開(kāi)發(fā)商的說(shuō)法是在推卸責(zé)任，購(gòu)房合同的訂立主體是賀先生和開(kāi)發(fā)商，因此房屋層高為2.9米的約定對(duì)開(kāi)發(fā)商有效。

　　合同約定的房屋層高為2.9米，實(shí)際交付的房屋層高僅有2.8米，表明開(kāi)發(fā)商擅自變更了合同內(nèi)容，屬于違約行為，應(yīng)當(dāng)依法向消費(fèi)者承擔(dān)違約責(zé)任。如賀先生或其家人的身高比較高或有其他特殊原因，2.8米的層高會(huì)嚴(yán)重影響賀先生以及家人的正常居住使用，賀先生可以要求解除商品房購(gòu)賣合同，并要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　律師特別提醒，由于相關(guān)政府部門提供的商品房購(gòu)賣合同范本中一般沒(méi)明確約定層高“縮水”開(kāi)發(fā)商應(yīng)如何承擔(dān)責(zé)任，要求開(kāi)發(fā)商將層高恢復(fù)至合同約定的高度也不現(xiàn)實(shí)，所以徐華建議購(gòu)房者在簽訂購(gòu)房合同時(shí)對(duì)層高“縮水”問(wèn)題要明確約定違約時(shí)的賠償方式和數(shù)額，以便更好維護(hù)自身合法權(quán)益。

　　　　年限“縮水”了

　　　　支招：分清土地和房屋的使用年限

　　典型案例：劉女士于去年購(gòu)下了某樓盤的一套房子，當(dāng)時(shí)售樓小姐告訴她，該盤土地使用年限為70年。購(gòu)購(gòu)了該套房屋后，才發(fā)現(xiàn)合同附件《房屋土地狀況》備注里寫著土地使用期限為2003年至2066年，也就是說(shuō)該房屋使用年限僅有63年，劉女士為此事感到十分煩惱。

　　律師說(shuō)法：徐華稱，按照相關(guān)法律規(guī)定，開(kāi)發(fā)商在預(yù)售商品房時(shí)必須在銷售場(chǎng)所懸掛《國(guó)有土地使用權(quán)證書》、《預(yù)售許可證》、《規(guī)劃許可證》、《施工許可證》等證書，購(gòu)房者在售樓部查看上述文件就可以明確知道房屋的使用年限。

　　通常開(kāi)發(fā)商從政府部門取得土地使用權(quán)后，樓盤均有一定的開(kāi)發(fā)建設(shè)期，所以購(gòu)房者取得房屋的土地使用年限都不會(huì)是70年。

　　為避免在土地使用權(quán)年限以及土地使用性質(zhì)等問(wèn)題上出現(xiàn)糾紛，徐華建議購(gòu)房者在簽約時(shí)，可以要求開(kāi)發(fā)商提供《國(guó)有土地使用權(quán)證書》、《預(yù)售許可證》、《規(guī)劃許可證》、《施工許可證》等證書的復(fù)印件作為購(gòu)房合同的附件，并在合同中明確約定上述文件如有虛假的違約賠償責(zé)任。日后消費(fèi)者一旦發(fā)現(xiàn)上述文件內(nèi)容與國(guó)土局、規(guī)劃局等部門的備案文件不符，證明開(kāi)發(fā)商存在欺詐行為，消費(fèi)者就可以按照約定的條款要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約賠償責(zé)任。

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