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住宅用地 70年大限之惑:國家不應(yīng)與人民爭利
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 745 次
《上海市國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》存在自相矛盾處
土地使用權(quán)的70年大限問題,因近日上海市在《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓預(yù)申請須知》中的“無償收回”及“出讓人收回并補償相應(yīng)殘余價值”規(guī)定再次引發(fā)熱議。
在此前的媒體報道中,這些規(guī)定一度被稱為“滬版新規(guī)”,并因其看似與《物權(quán)法》有關(guān)規(guī)定相矛盾而遭受廣泛指責(zé)。
上海市規(guī)劃和國土資源管理局對此做出了迅速反應(yīng)。1月14日消息傳出,之后的個工作日,上海規(guī)土局就在其官方網(wǎng)站上發(fā)布通知,對報道中頗具爭議的“土地期滿出讓人無償收回”內(nèi)容作出正式回應(yīng)。
回應(yīng)說,“土地期滿后的處理方法”是針對《上海市國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》中第28條的內(nèi)容,該宗土地出讓期限屆滿,土地使用者申請續(xù)期未獲批準(zhǔn)的,該宗地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的處理方式。
因為《上海市國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》第26條中,有體現(xiàn)《物權(quán)法》的“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的,自動續(xù)期”相關(guān)規(guī)定,因此輿論認(rèn)為規(guī)土局的解釋應(yīng)意在說明所謂“出讓人收回并補償相應(yīng)殘余價值”或“出讓人無償收回”這樣的字眼,其針對的對象不包括住宅用地。
然而實際情況似與輿論認(rèn)識不同。在上海市規(guī)土局網(wǎng)站上,本刊記者查詢到一份涉及亭林鎮(zhèn)亭升路東側(cè)地塊的《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓預(yù)申請須知》上,看到該地塊土地用途為普通商品房,出讓年限為70年,而土地期滿后的處理方法則是“出讓人無償收回”。
這也就意味著,《上海市國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》第26條與該合同的第27條、28條自相矛盾。
第26條強調(diào)住宅建設(shè)用地使用權(quán)的“自動續(xù)期”,而第27條、28條卻在強調(diào)土地使用者“申請續(xù)期”。三條看上去屬并列關(guān)系的條文,究竟應(yīng)該參照哪一條來執(zhí)行,并沒有明確表述。
我們的房子“安全”嗎
1月19日,上海市規(guī)土局辦公室副主任杭燕對本刊記者表示,關(guān)于土地到期收回事宜“一切以公告為準(zhǔn)”,不再接受任何媒體采訪,同時稱辦公室主任余亮針對輿論質(zhì)疑,也已做出了回應(yīng)。
余亮在此前的回應(yīng)僅僅是再次提起網(wǎng)站公告,解釋說上海土地市場近期沒有“出大政策”,無償收回是針對該宗土地出讓期限屆滿后,土地使用者申請續(xù)期未獲批準(zhǔn)而言的。他的回應(yīng),并沒有消除公眾質(zhì)疑。
人們?nèi)匀徊幻靼妆驹摗白詣永m(xù)期”的住宅土地是不是還要“申請續(xù)期”?如果不需要,為何在普通商品房的土地使用權(quán)出讓預(yù)申請須知上會有“出讓人無償收回的字樣”?
由于出讓方與開發(fā)商簽訂的出讓合同不公開,實際上到期土地究竟該如何處理還是個未解之謎。
“土地出讓合同對房產(chǎn)消費者來說通常是見不到的,但如果合同內(nèi)容與相關(guān)法律違背,這些內(nèi)容就沒有法律效力?!比舜蠓▽W(xué)院副院長、物權(quán)法草案專家建議稿起草人之一王軼告訴《瞭望東方周刊》。
《上海市國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》確不是“滬版新規(guī)”,其依據(jù)是2008年4月29日,國土資源部和國家工商行政管理總局聯(lián)合發(fā)布的《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》示范文本(簡稱08文本)。
在國土資源部土地利用司對上述示范文本所做的詳解中可以看出,08文本的修訂正是基于《物權(quán)法》等法律制度的變化,修訂目的本質(zhì)上是為了適應(yīng)新法的要求。
而在考慮土地使用年期屆滿處理的約定問題時,國土部門承認(rèn)該問題“比較復(fù)雜,既關(guān)系到社會公共利益,也關(guān)系到土地所有者和土地使用者的權(quán)益”。
2007年8月30日,第十屆全國人大常委會十九次會議通過了《關(guān)于修改〈中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法〉的決定》,并自公布之日起施行。
該法將期限屆滿的情形分為兩大類:土地使用者申請續(xù)期和未申請續(xù)期。再將申請續(xù)期的分為準(zhǔn)予續(xù)期和續(xù)期未被批準(zhǔn)兩大類。準(zhǔn)予續(xù)期的重新簽訂出讓合同,繳納出讓金。而未申請續(xù)期和續(xù)期未被批準(zhǔn)的則要收回使用權(quán),至于補償與否,該法未提及。
這與2007年10月1日施行的《物權(quán)法》又有出入?!段餀?quán)法》中明確規(guī)定住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿自動續(xù)期,并不要求土地使用者申請續(xù)期。
08文本正是基于這兩部法律,其第25條到27條,既承認(rèn)《物權(quán)法》關(guān)于住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的自動續(xù)期的規(guī)定,又采用了《城市房地產(chǎn)管理法》的分類處理方式。但顯然,08文本里面“申請續(xù)期”的土地使用權(quán)不包括住宅建設(shè)用地。
上海市規(guī)土局在普通商品房的土地使用權(quán)出讓預(yù)申請須知上出現(xiàn)“出讓人無償收回”的字樣,顯然不合法。
住宅房存在多久,地的期限就存在多久
在1988年的憲法修正案之前,憲法對于國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓一直持否定態(tài)度。
在1990年實施的《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》(即國務(wù)院55號令)中,還規(guī)定了“出讓年限屆滿,出讓人有權(quán)無償收回土地使用權(quán),地上建筑物及附著物所有權(quán)也由出讓方無償取得?!?BR>
“這樣的規(guī)定是因為,在那之前并沒有把市場經(jīng)濟(jì)的因素充分引入土地利用中去。”王軼介紹說。而且,雖然出讓人無償收回并取得地上建筑物的所有權(quán),但也一定會采用別的方式對使用人進(jìn)行安置?!拔墨I(xiàn)中,這樣的例子很多。那個時候都是通過政策,通過一事一議的方式解決。比如一所大學(xué)的土地使用權(quán)被無償收回,其地上建筑物及附著物所有權(quán)也會被無償收回,但政府會通過財政投入的方式在另外的地方重新建起一所大學(xué)。”
住宅用地使用權(quán)出讓較高年限為70年這一規(guī)定的較初來源也是國務(wù)院55號令。為什么是70年?即便是物權(quán)法草案起草人之一的王軼也并不非常清楚。
目前的一個傳說是:70年期限是把土地作為一種資產(chǎn),考慮其經(jīng)營、回報情況,并結(jié)合國際經(jīng)驗而制定的。另一個說法是與人的壽命長度有關(guān),因為一般中國人的預(yù)期壽命是70歲左右。
這一期限限制與房產(chǎn)所有權(quán)的恒久性形成了一個可預(yù)期的沖突,到期土地怎么辦?
1994年施行的《城市房地產(chǎn)管理法》取消了國務(wù)院55號令“地上建筑物及附著物所有權(quán)也由出讓方無償取得”的規(guī)定,對于土地使用權(quán)年限屆滿的處理方式強調(diào)了“提前一年申請續(xù)期”的方法。
而《物權(quán)法》更進(jìn)一步,“房地產(chǎn)住宅用地”的期限屆滿以后可以“自動續(xù)期”。且續(xù)期沒有條件限制,在任何情況下都可以續(xù)。
“房子存在多久,地的期限就存在多久?!蔽餀?quán)法草案起草人之一、全國人大法律委員會委員王利明在《物權(quán)法》通過時曾這樣公開表示。住宅用地的70年大限似已不再重要。
何以保證“國不與民爭利”
“七議其稿”的《物權(quán)法》雖然艱難地寫上了“自動續(xù)期”,但到期后,土地使用權(quán)如何續(xù)期、怎樣辦理、該不該收費、怎么收費等問題都沒有規(guī)定細(xì)化。
70年大限的概念并沒有被完全消除。
“中國全面推行住房改革是從1998年開始的,《物權(quán)法》起草時,認(rèn)為今天就來回答五六十年以后的事情并不妥當(dāng),很多事情都難預(yù)測。何況,該不該收費等問題跟許多配套制度都是密切關(guān)聯(lián)的,比如開征房產(chǎn)稅?!蓖踺W說,“但是,《物權(quán)法》貫徹的一個政策是‘國不與民爭利’。”
許多法學(xué)家認(rèn)為,對于老百姓,有關(guān)住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿后的細(xì)則規(guī)定越晚出臺越好,因為如果現(xiàn)在就出臺細(xì)則,立法者往往只能在當(dāng)下的法律框架下制定?!安灰鲆暤胤秸畬α⒎ǖ挠绊懥Α!蓖踺W說。
剛剛通過的《國有土地上房屋征收與補償條例》,就受到了來自地方政府的巨大壓力。地方政府通過各種不同渠道發(fā)聲。“比如給一些教授寫信等,而且地方官員很多都是人大代表,全國人大的座談會,都會有地方政府參加?!?BR>
現(xiàn)在,地方仍然沒有擺脫土地財政,在不減少地方政府事權(quán)的情況下,出臺住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿后的細(xì)則規(guī)定,恐怕會導(dǎo)致事與愿違的狀況?!拔辶曛螅覀兿嘈诺胤秸粦?yīng)該再依賴土地財政了?!蓖踺W說。
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