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陳寧遠(yuǎn)：拿什么面對(duì)土地的70年大限

編輯：海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期：2016-09-10 00:00:00 有效期：發(fā)布當(dāng)天閱讀 776 次

閱讀聲明：文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述，除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外，所涉及戶型面積均為建筑面積。

作為土地交易先進(jìn)出讓方，上海的這次須知至少可以算是一次試水，是一次對(duì)大限到來、需要應(yīng)對(duì)的政府一方的反應(yīng)?；蛟S的不足，還不是它過于簡(jiǎn)單了，而是沒有給所有參與土地交易的人發(fā)表意見的機(jī)會(huì)。

2011年上海土地交易市場(chǎng)頭拍在上周結(jié)束，雖然這次拍賣土地的交投冷淡，沒有吸引眼球的地王出現(xiàn)，但預(yù)申請(qǐng)須知中出讓人收回并補(bǔ)償相應(yīng)殘余價(jià)值的規(guī)定，卻實(shí)實(shí)在在地挑戰(zhàn)了一下在地產(chǎn)泡沫之中、幾乎被人故意遺忘的城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓70年大限。

雖然這個(gè)事情尚未真的出現(xiàn)，70年大限到來出讓人（政府）將如何收回土地？又如何補(bǔ)償？我們還不知道，但這很快就會(huì)到來，似乎已經(jīng)在實(shí)際土地使用權(quán)交易之中看到了。

有人說，這個(gè)上海市搞的須知是不公平的，它違反了2007年公布的《物權(quán)法》，這樣的理解有一定道理。因?yàn)椤段餀?quán)法》百四十九條規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。但這是很含糊的規(guī)定，它沒有說住宅是何類性質(zhì)的住宅，是商業(yè)住宅？還是非商業(yè)住宅？也沒有說，自動(dòng)續(xù)期的使用權(quán)應(yīng)該如何作價(jià)？

按照中國(guó)的《土地法》條規(guī)定，中國(guó)只有兩種土地所有權(quán)，一種是國(guó)家所有的土地，出讓和轉(zhuǎn)讓的都是這種土地；另外一種是國(guó)家確切規(guī)定為集體所有的土地，這種土地想出讓或者轉(zhuǎn)讓，必須先收回國(guó)有。也就是說在中國(guó)，能出讓和轉(zhuǎn)讓使用權(quán)的土地，只能是國(guó)有的土地。即便按照《物權(quán)法》國(guó)家以便民、利民的角度，自動(dòng)為你續(xù)期了，它也有權(quán)力伸張建立在國(guó)有土地所有權(quán)之上才有的使用權(quán)相關(guān)租金和權(quán)益?？梢哉f，使用權(quán)到期的土地，不可能一律免費(fèi)續(xù)期，也不可能普通住宅和商業(yè)住宅一視同仁。而對(duì)將來繼續(xù)經(jīng)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)免費(fèi)續(xù)期，不僅造成國(guó)有資產(chǎn)流失，還會(huì)使得國(guó)家難以收取土地增值的利益。

總之，細(xì)化大限之后土地如何續(xù)期的解決辦法，不是一個(gè)小問題。房地產(chǎn)市場(chǎng)化的初期來不及考慮，那是因?yàn)楫?dāng)時(shí)需要逐步廢除計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的住房制度。在既不能根本動(dòng)搖土地制度，又不能停下市場(chǎng)化的步伐時(shí)，妥協(xié)地想出了土地所有權(quán)和使用權(quán)分離辦法。這種漸進(jìn)式改革的妥協(xié)，在1990年頒布的《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》中處處可見，其第十二條便按照用途規(guī)定了土地使用權(quán)的年限，有了較高70年，低至40年和50年三種期限。從1990年算起，假如按照較低的年限也很有些已經(jīng)建設(shè)起來的房子，其屋子下的土地只能使用20年了。

現(xiàn)在上海出臺(tái)這個(gè)須知，與其說是一種不公平，甚至是違法（中國(guó)各種不同行業(yè)之間的法律法規(guī)相互沖突，并非只有土地交易里有），還不如看成這是一種來自出讓人的風(fēng)險(xiǎn)告知。雖然這樣的風(fēng)險(xiǎn)告知并不是解決辦法，而且顯得比較簡(jiǎn)單，但若是從積極的角度來看，作為土地交易先進(jìn)的出讓方，上海這次須知至少可以算是一次試水，是一次對(duì)大限到來、需要應(yīng)對(duì)的政府一方的反應(yīng)?；蛟S的不足，還不是它過于簡(jiǎn)單了，而是沒有給所有參與土地交易的人發(fā)表意見的機(jī)會(huì)。