據(jù)悉，東莞近兩年均能銷售差不多500萬平方米的住宅，這也意味著每年將有近5萬戶家庭收樓入住。然而，記者在采訪時發(fā)現(xiàn)，目前收樓時存在很多陷阱，甚至品牌開發(fā)商的流程也難以透明化。針對目前收樓過程中的種種陷阱，業(yè)主應該如何處理？記者特意向廣東省啟明律師事務所易紹洪律師進行了咨詢。

　　律師建議：市民在選購帶裝修的商品房時，應該創(chuàng)造條件記錄和拍下標裝樣板房內(nèi)的家私電器的樣子和品牌，并保留好任何相關資料。而市民在準備簽訂購房合同時，務必認真閱讀相關條款。另外，在準備收樓前應該積極與其他業(yè)主聯(lián)系，商議是否需要集體去收樓。據(jù)了解，目前在廣州等一線城市已有不少小區(qū)業(yè)主聯(lián)合起來進行“團驗”，而驗房機構也會根據(jù)團驗的戶數(shù)而給予相應的折扣。

　　　陷阱一：證件不齊全就通知收樓

　　案例：東城某樓盤業(yè)主陳小姐于去年12月被通知收樓，結(jié)果到了收樓現(xiàn)場才知道，開發(fā)商未曾拿到相關的交樓證明，物管人員表示：收不收樓業(yè)主自己定，文件齊全的時間不確定。當陳小姐追問多次無果，“從我次反映問題現(xiàn)在已經(jīng)兩個多月，仍沒有收到開發(fā)商的任何回復。我已經(jīng)向收樓咨詢而且反映過多次，但是每次都無勞而返，開發(fā)商和物管都是在互相推脫。”陳小姐很無奈地表示:我和裝修公司都約好裝修時間了，但沒有明確的證件齊全的收樓時間。自己的房但自己卻做不了做主。

　　專家支招：

　　根據(jù)《商品房銷售管理辦法》（中華人民共和國建設部令第88號）中第五章第三十條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給購受人。未能按期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當承擔違約責任。因不可抗力或者當事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當及時告知購受人。

　　《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理暫行辦法》中第五條也規(guī)定，建設單位辦理工程竣工驗收備案應當提交下列文件：（一）工程竣工驗收備案表；（二）工程竣工驗收報告。（三）法律、行政法規(guī)規(guī)定應當由規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準許使用文件；（四）施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書；（五）法規(guī)、規(guī)章規(guī)定必須提供的其他文件。商品住宅還應當提交《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。

　　即使說，開發(fā)商無證或證件不齊就交樓，這種行為屬于違約行為。業(yè)主可以拒收，開發(fā)商應當承擔違約責任，并按合同約定支付延期交樓違約金，業(yè)主們也通過法律途徑進行維權，甚至集體訴訟。

　　需注意的是，如果開發(fā)商不出示文件或者文件不齊，業(yè)主千萬別簽字收樓。因為按照法律規(guī)定，收樓了也就等于業(yè)主承認開發(fā)商的“質(zhì)量瑕疵”，也認可這個降低交樓標準的行為，屆時即使追索賠償也會成為弱勢的一方。在未看房前就被要求先簽相關文件的，即便文件齊全，業(yè)主也應盡量在收樓文件中注明“房內(nèi)情況未看”或“屋內(nèi)情況未明”或“未驗房”等字樣。

　　　陷阱二 交樓標準與原承諾不符

　　張小姐購購的是預售樓，當時主體建筑沒有完工，無法看現(xiàn)房。售樓小姐明確告訴她，樣板房就是收樓標準，而且是價值1000元每平方米的。然而收樓時發(fā)現(xiàn)裝修根本不值1000元每平方，而且相差甚遠。發(fā)展商告訴我們“之前給你們看的樣板房僅供參觀，非交樓標準，?！?

　　專家支招：

　　如果單純就交樓標準與原來承諾不符，要提起訴訟或索賠前必須經(jīng)第三方評估部門對 的整個裝修價格進行評估，評估報告出來后才能有數(shù)據(jù)來證明。評估費用需由委托人墊付，在提起訴訟時再一并要求開發(fā)商支付評估的費用。

　　凡是沒有寫入合同上面或是開發(fā)商在宣傳資料當中明確地承諾，因為交樓標準實際上是一個嚴格的條件，如果合同上面沒有明確地說樣板房就是交樓的標準的話就不能以樣板房作為交樓的標準。有時候開發(fā)商會在宣傳資料的小角落里獨寫一個說法，例如說本宣傳資料不是要約，又或者在合同上只是寫了“高端洗手盆、高端地板……”等，這些都是開發(fā)商常玩的文字游戲。

　　市民在選購帶裝修的商品房時，應該創(chuàng)造條件記錄和拍下標裝樣板房內(nèi)的家私電器的樣子和品牌，并保留好樓盤的宣傳單張和任何相關字據(jù)。嚴格上，購購帶裝修的房子應該在購房合同以外簽一份補充的約定，可以清晰的標明交樓時每樣物品的品牌、型號等。

　　　陷阱三 逾期交樓超過90天 想退房卻不容易

　　蔡先生購下常平的房子，但房子出現(xiàn)質(zhì)量問題而兩次整改，開發(fā)商因整改已導致逾期三個月仍無法交樓。合同上約定超過90天，業(yè)主有權提出退房。但我們現(xiàn)在是否能選擇退房？

　　專家支招：

　　遇到這種情況，頭先要看開發(fā)商是否有竣工驗收備案表，如果有，按照合同的約定就是具備下列第幾條的條件可以交房。其中一條是商品房需要經(jīng)過驗收合格才能交付使用，這樣開發(fā)商就不構成逾期交房。房屋整改導致業(yè)主無法收房也屬是逾期交房的行為，但是法院一般不會支持業(yè)主退房，因為在法律上，這種情況屬于“質(zhì)量瑕疵”的問題。

　　“退房”在法律上叫做解除合同，解除合同較根本就是根本違約，所謂“根本違約”就是違反國家強制性法律的規(guī)定。如果開發(fā)商沒有取得沒有取得竣工驗收合格證就交付給業(yè)主的話，這時業(yè)主要求退房，法院沒有絲毫的理由支持開發(fā)商。

　　但若是出現(xiàn)“質(zhì)量瑕疵”問題則不一樣。例如，客戶購一批棉花，我們要求的是一等品，后來發(fā)現(xiàn)棉花當中有部分有質(zhì)量問題，可要求把有問題的部分推貨。但它不構成整批貨物的合同的解除。同樣，業(yè)主不能以逾期交房這一問題要退房，只能以“經(jīng)過兩次維修以后仍然不能居住”為由才能來談退房問題。

　　律師建議，如果滿足合同約定的退房條件，較好還是先與開發(fā)商進行協(xié)商，這樣可以省去訴訟費用。如果開發(fā)商提出的補償條件能使業(yè)主滿意，業(yè)主可根據(jù)自身情況收回退房要求，或在開發(fā)商協(xié)助下辦理退房手續(xù)。如協(xié)調(diào)未果再選擇訴訟或仲裁。業(yè)主未在合同中約定退房條款，但符合法定退房條件，法院也會支持業(yè)主的退房要求。對于未經(jīng)合同約定也不在法定范疇內(nèi)的退房請求，建議業(yè)主先找開發(fā)商協(xié)調(diào)。如果雙方達成了一致意見，要以書面形式表示出來，簽訂正式退房協(xié)議。協(xié)議的內(nèi)容主要應包括雙方同意解除原房屋購賣合同、違約責任由誰來承擔、如何退款、如何履行等問題。此外，雙方還應到房地產(chǎn)登記主管機關辦理注銷預售登記手續(xù)。

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