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美國非法移民 住房市場救市新軍

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 565 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

在美國,雖然雇傭沒有合法證件的工人是非法的,但是借錢給他們卻完全沒問題。實(shí)際上,通過一些不為人知的個(gè)人稅收號(hào)碼,美國聯(lián)邦和州政府都在巧妙地鼓勵(lì)銀行針對(duì)非法移民提供住宅抵押貸款。無法獲得合格的美國社會(huì)保障號(hào)碼的外國人可以申請(qǐng)一個(gè)單獨(dú)的稅收證明號(hào)碼ITINs(美國移民局頒發(fā)給外國人的,為其在美國的收入付稅)。自1997年以來,美國發(fā)放了800多萬個(gè)ITINs,它已成為非法移民獲得住宅抵押貸款的通行證。移民和抵押貸款專家表示,通過使用ITINs來購購住宅的非法移民的數(shù)字還難以統(tǒng)計(jì),部分原因在于這是私人隱私。其他的非法移民,通過已成為美國公民的親戚或信任的朋友來申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款。

非法移民還是救市新軍

“銀行對(duì)聯(lián)邦政府的移民政策底線很清楚:大多數(shù)申請(qǐng)貸款的非法移民都不太可能會(huì)被驅(qū)逐出境?!睂iT借錢給西班牙人的達(dá)拉斯西班牙人借貸公司的總裁瑞克·考特曼表示。而非法移民都需要有房子住。他估計(jì),僅達(dá)拉斯大概有10.5萬非法移民,遍布南德克薩斯州的則超過百萬,相比其他移民的中意城市而言,如芝加哥、洛杉磯和邁阿密,這里房價(jià)較低。另外,合法居住權(quán)從未成為來購購一所房子的必要條件。El Centro de la Raza集團(tuán)的住房部主任Arturo Gonzalez說,“在美國,沒有記錄的移民購購房子并不是非法的?!?/P>

2004年西班牙全美房地產(chǎn)商聯(lián)合會(huì)(NAHPE)的一項(xiàng)研究表明,超過20萬來自拉丁美洲的非法移民都是合格的房屋購家,組成了美國房屋抵押貸款市場的一大分支,大概市場規(guī)模達(dá)440億美元,而且一直在增長。有業(yè)界人士預(yù)測實(shí)際數(shù)字可能要多上幾倍。拉丁人是美國的移民群體,也是美國增長較快的少數(shù)民族群體,每年大概增長 170萬人。據(jù)佐治亞大學(xué)Selig研究經(jīng)濟(jì)增長數(shù)據(jù),到2010年,在美拉丁人口的年購購力有望達(dá)到1兆美元,去年是7356億美元。西班牙人對(duì)于房屋所有權(quán)相當(dāng)重視,它是財(cái)富、家庭和家族的核心。

隨著美國住宅市場開始呈現(xiàn)緩慢退潮的跡象,房地產(chǎn)公司和銀行也正在尋找替代性的非傳統(tǒng)房屋購購者。越來越多的不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和銀行看到了新興市場和人口的巨大潛力——尤其是拉丁美洲移民。另外,西班牙人的抵押貸款不履行案件非常非常少。通過使用ITINs的不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款不履行情況少于1%,而全美國總?cè)丝谥胁粍?dòng)產(chǎn)抵押貸款不履行的比例是3.7%。

諷刺的是,美國政府限制移民政策則進(jìn)一步刺激了非法移民在美國購房。在過去,移民往返于邊境之間來拜訪親戚。但隨著穿越國境越來越困難、危險(xiǎn)、昂貴,更多的移民開始在美國生根發(fā)芽,置非法地位于不顧。

銀行試水法律模糊帶

但這并不是說為非法移民提供住房抵押貸款是廣為接受的。一些銀行不會(huì)接觸此類貸款,部分因?yàn)榉欠ㄒ泼裨诿绹€是一個(gè)爭議性問題。美國移民改革聯(lián)合會(huì),一個(gè)反對(duì)非法移民的組織,相信聯(lián)邦規(guī)范的金融機(jī)構(gòu)不應(yīng)該為非法移民提供貸款,他們認(rèn)為這種行為會(huì)鼓勵(lì)打破法律界限的人們繼續(xù)其他違法行為。

因?yàn)殛P(guān)于非法移民一直存在爭議,為非法移民提供貸款的銀行并不是很多,到1999年還相當(dāng)少見。盡管數(shù)據(jù)顯示不履行比例相當(dāng)?shù)?,遠(yuǎn)低于傳統(tǒng)市場,一些金融機(jī)構(gòu)仍然認(rèn)為為非法移民提供貸款很危險(xiǎn)。一般情況下,金融機(jī)構(gòu)針對(duì)非法移民提供的貸款利率比市場上的一般利率高1到2個(gè)百分點(diǎn),借款人用高利率來為金融機(jī)構(gòu)支付了風(fēng)險(xiǎn);而掠奪式借貸的利率可能會(huì)有普通利率的2倍高。在此情況下,“人們必須面對(duì)急劇增高的可調(diào)整利率、提前還貸的懲罰性措施以及其他各種亂七八糟的費(fèi)用。” 但是的問題可能還是針對(duì)非法移民的貸款缺少二級(jí)市場。從銀行購購不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款然后再將其重新打包出售給投資者的金融機(jī)構(gòu),聯(lián)邦國民抵押貸款協(xié)會(huì)和住房貸款抵押公司明確表示,不會(huì)接觸針對(duì)非法移民的住房抵押貸款,借款銀行只能自己消化這些貸款。

一些大的銀行,如富國銀行開始在加利福尼亞市場上進(jìn)行試驗(yàn)。其他的,諸如Acorn的合作伙伴城市銀行,僅在有業(yè)務(wù)的地區(qū)范圍內(nèi)為非法移民提供貸款。位于芝加哥的公共機(jī)構(gòu)Acorn Housing,運(yùn)作一個(gè)幫助中低收入家庭和非法移民家庭購購房子的項(xiàng)目,其西北部地區(qū)經(jīng)理說此類貸款需求巨大?!拔覀儽仨氂涀?,那些離開家來到美國的人,對(duì)于他們來說,房子既是一種個(gè)人夢想,也是一個(gè)家庭夢想,還是一個(gè)成功的標(biāo)志。”一些銀行直接與不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款經(jīng)紀(jì)人交易,然后經(jīng)紀(jì)人將貸款以較好的價(jià)格出售給非法移民。

“在美國開創(chuàng)美好生活”

在西雅圖,El Centro de la Raza運(yùn)作美國惟一一個(gè)以社區(qū)為基礎(chǔ)、為非法移民提供住房抵押貸款、涵蓋全美范圍的項(xiàng)目——“在美國開創(chuàng)美好生活”。El Centro會(huì)幫助客戶準(zhǔn)備所有銀行需要的資料,并且為客戶提供咨詢、再將客戶的收入信息和信用歷史匯總成包,銀行可以為其提供證明。

很多非法移民的社會(huì)保障號(hào)碼都有問題,因此若想通過銀行購購住宅,借款人必須出具個(gè)人完稅證明,比如ITINs;必須出具2到3年的居住和交稅證明。且其不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款率通常比一般利率高1%到1.5%。如果缺少傳統(tǒng)的信用歷史,申請(qǐng)人需要通過良好的支付信用,比如汽車、租房、購購家庭用品和保險(xiǎn)等,證明自己的良好信用。

“在美國開創(chuàng)美好生活”由美國的私人不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)MGIC提供,它與全美范圍內(nèi)41個(gè)州里大概200個(gè)小型的、保守的出借者以及一系列的社區(qū)組織進(jìn)行合作。公司新興市場部主任杰弗瑞表示,MGIC保護(hù)借款銀行的利益,每筆貸款借款行都可獲得一定比例的收益——一般是25%到35%。一旦發(fā)生抵押貸款無法償還的情況,此水平收益以及不動(dòng)產(chǎn)的市場價(jià)值通常能保證出借者全身而退。

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