“發(fā)達國家同樣存在或曾經(jīng)存在過，人口增長和城市化進程等導(dǎo)致的住房供不應(yīng)求的問題，這同中國目前面臨的困境是一樣的?！边@是在日前由中房協(xié)和世界不動產(chǎn)聯(lián)盟聯(lián)合舉辦的國際房地產(chǎn)論壇上，來自英國、日本等國的學(xué)者普遍透露出的信息。那么，這些國家又是怎么解決的呢？

■ 英國：提高密度和增加小戶型

“中國和英國目前都面臨著相似的挑戰(zhàn)?！庇剪斂怂勾髮W(xué)教授曹軍建先生在做中英房地產(chǎn)政策比較時指出：“這兩個國家都想進一步發(fā)展他們的城市，但是他們都面臨著資源、環(huán)境保護兩難的局面。”英國住宅市場同樣存在供不應(yīng)求的問題。按照英國統(tǒng)計局的預(yù)計，從2006年到2021年英國每年會新增十九萬個家庭，但是英國住宅產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)能只能夠每年凈增加15萬套住宅。就是說至少有4萬套的缺口，不僅如此，來自東歐的大量高技術(shù)人才移民也帶給英國以很大壓力，迫使他們不得不加強這方面的限制。

曹軍建認為，中國和英國在過去20多年中，一定程度上有著相似的住宅制度，大部分的城市居民都要通過市場解決住房的問題，但供給顯然趕不上需求，于是導(dǎo)致了房價的上漲。英國房價上漲得非常厲害，全國平均房價在十年內(nèi)凈漲了168%，倫敦漲了218%。房價上漲引起了英國政府方方面面的關(guān)注，他們啟動了凱蒂·巴克研究，提出的建議之一就是“提高密度和提供大量小戶型以適應(yīng)家庭規(guī)模變小”。而后，為適應(yīng)新形勢需要，倫敦在2005年做出了新的規(guī)劃，在市區(qū)提出了很高的密度要求，每公頃要有650到1100個可居住的房間。平均每套住宅有2.7個可居住房間。而郊區(qū)較低密度的住宅，每公頃是30到50套住宅，每公頃150到200個可居住房間，平均每套住宅4.6個可居住房間。那么容積率較低是3%，有可能的話會達到5%。

“中國房價的問題核心是住宅有效供應(yīng)的問題。解決這個問題一方面要加強總量供應(yīng)，另一方面就是增加套數(shù)上的供應(yīng)?！辈苘娊ㄕf，“提高密度和增加小戶型供應(yīng)是基本思路?！?

他指出，英國會對每一個城區(qū)和大項目制定一個規(guī)劃進行政策指引，開發(fā)項目要達成政府規(guī)定的住宅套數(shù)和質(zhì)量。而且按照英國的法律，這個規(guī)定不能違反，違反的后果相當(dāng)嚴重?！盀榱酥С纸?jīng)濟增長我們必須在合適區(qū)位、建造房型合適的、數(shù)量合適的住宅?！?

與此同時，他特別強調(diào)了大規(guī)模提高城鎮(zhèn)的規(guī)劃密度，以保留土地作為耕地、生態(tài)用地和風(fēng)景用地的可行性。據(jù)不完全統(tǒng)計，英國主要城市的市區(qū)住宅密度可達到每公頃400套，較低容積率是4，其他城區(qū)和主要城市衛(wèi)星城每公頃300套，較低容積率3，城鎮(zhèn)則是每公頃200套，較低容積率是2。

“只有這樣我們才能夠在保證中國較低的耕地數(shù)量18億畝的情況下，實現(xiàn)將來好幾億的農(nóng)村居民轉(zhuǎn)移到城市居住，否則的話沒有足夠的空間?！辈苘娊ㄕf，“而且這個是可以達到的。我觀察過英國高密度的住宅，我發(fā)現(xiàn)它并不比我們高密度的住宅好，也就是說我們已經(jīng)達到了很高的密度而且可以提供很高的住宅質(zhì)量、舒適度的技術(shù)水平。我覺得建設(shè)部可以把這樣的樓盤加以推廣，完全可以在高密度的情況下實現(xiàn)很高的居住水平。”

■ 日本：法律保障住宅供應(yīng)和品質(zhì)

日本美好住宅的理事長那珂正指出，日本戰(zhàn)后十年進入了經(jīng)濟高速發(fā)展時期，人口向大都市集中，也曾造成住宅的不足。在這種背景下，對于低收入的人群，日本采取的是地方公共團體向其提供公共住宅設(shè)施的政策；而對于中等收入人群，則由國家指定的住宅公團向其提供住宅。早期的5年計劃中，日本也曾采取增加小戶型供應(yīng)套數(shù)的策略，來解決供應(yīng)不足。而后30年，著重發(fā)展的是住宅的面積和配套設(shè)備，以提高居住水準(zhǔn)。

不僅如此，為了保證居住生活的品質(zhì)，日本還公布了多項法律。那珂正介紹說，日本現(xiàn)在實施的居住生活基本法，其中規(guī)定了如何制定居住生活基本計劃，以保障有良好的住宅儲備和良好的環(huán)境。而2001年日本制定的住宅品質(zhì)確保促進法，還強化了對消費者權(quán)利的保障，規(guī)定對于所有上市的住宅的性能，購房者可以要求有一個客觀、明確的指標(biāo)；對于有瑕疵的住宅，消費者可以要求開發(fā)商提供擔(dān)保，擔(dān)保責(zé)任期限為十年。

此外，在設(shè)計階段日本還公布有建筑師、都市規(guī)劃師、建筑基準(zhǔn)法；在銷售過程中，約束個人和開發(fā)商之間的合同關(guān)系則通過民法。

“在中國200平方米的房子只住三個人，又沒有內(nèi)部裝修，對于資源是一種浪費?！蹦晴嬲^后指出，“100平方米左右包括內(nèi)部裝修的房子其實已能保證居住的舒適度。所以日本的房子都提倡精裝修，購房人一旦購了這個房子就立刻可以住。這也可確保住宅品質(zhì)?！?/p>

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