在國務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā)九部委調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的十五條政策（簡稱國十五條）出臺(tái)之后，北京的分析師于新春對(duì)本報(bào)記者說，政府調(diào)控房地產(chǎn)的手段和空間越來越少，再不采取一些有力措施，矛盾將會(huì)激化。

這位人士說，房地產(chǎn)的問題多半與住房保障的缺失有關(guān)，由于保障體制沒有完全建立，忽略了大多數(shù)城市人口的居住承受能力與需要，“問題越來越大”。但在使住宅市場化發(fā)展的開始階段，中國就已經(jīng)決心要建設(shè)住房保障制度，但這種考慮在很多年間一直沒有實(shí)現(xiàn)。

１９９４年，國務(wù)院作出深化城市住房制度改革的決定，決心將市場建成以中低收入家庭為對(duì)象、具有社會(huì)保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)體系和以高收入家庭為對(duì)象的商品房供應(yīng)體系。國務(wù)院要求，除了土地、計(jì)劃、規(guī)劃、拆遷、金融、稅費(fèi)等方面應(yīng)給予經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)體系建設(shè)有力支持外，房地產(chǎn)開發(fā)公司每年的建房總量中，經(jīng)濟(jì)適用住房要占２０％以上。

１９９８年，國務(wù)院在《進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》里又說，要建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系。

１０多年間，中國沒有實(shí)現(xiàn)早前作出的決定，由于經(jīng)濟(jì)適用房在實(shí)際操作過程中無法適用于中低收入者，有人建議將之取消。另外，廉租房建設(shè)明顯緩滯，建設(shè)部在一個(gè)月前的通報(bào)中說，有一些地方實(shí)施廉租房制度不足５０％，截至去年底，只有３２．９萬戶較低收入家庭被納入廉租住房保障范圍。有７０個(gè)地級(jí)以上城市沒有建立廉租房制度。

“這是相當(dāng)扭曲的”，于新春說，人們只知道有商品房市場，保障住房的基礎(chǔ)地位已經(jīng)被動(dòng)搖，這讓一代人為住房改革付出了代價(jià)。“國六條”試圖扭轉(zhuǎn)這個(gè)局面，是值得肯定的。

北京大學(xué)中國經(jīng)濟(jì)研究博士易秋霖對(duì)本報(bào)記者說，中低收入占社會(huì)人口大多數(shù)，其住房需求也占總需求的大多數(shù)，他們需要中低價(jià)位的住房，缺少對(duì)此的住房保障制度，意味著針對(duì)這部分需求的住房供給不足。

由此，他們不得不花更高的價(jià)格來購房，必然造成房價(jià)上漲。如果建立起住房保障制度，保證有充足的中低價(jià)位住房供給，供求就會(huì)達(dá)到均衡，房價(jià)會(huì)漲不起來。

與許多國家相比，中國迫切需要一套住房保障體系，以緩解過度的居住壓力。易秋霖說，越是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家這類制度越健全，因?yàn)樵诮?jīng)濟(jì)發(fā)展過程中出現(xiàn)了收入差距問題，導(dǎo)致中低收入因收入太低而無能力購購住房，而住房又是生存、生活所必須的基本條件，如果中低收入的這一基本生存條件不能得到滿足，必然會(huì)危害社會(huì)穩(wěn)定。

他說，中國目前正處于經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展時(shí)期，同樣既存在因收入差距擴(kuò)大而導(dǎo)致的中低收入基本住房需求難以得到滿足的問題，又同時(shí)具備了為解決這一問題而建立住房保障制度的條件，所以，在中國建立這一保障制度既有必要也有可能。

政府較近通過的“國六條”及其“國十五條”已經(jīng)就此達(dá)成了共識(shí)。易秋霖說，實(shí)施細(xì)則規(guī)定了中低價(jià)位、中小套型住房的比例不低于７０％，這是積極的變化。

不過他擔(dān)心，即使開發(fā)商執(zhí)行這個(gè)比例要求，實(shí)際中仍然可能出現(xiàn)供不應(yīng)求。這要求地方政府提供足夠的土地，否則供不應(yīng)求的結(jié)果是房價(jià)上漲，中低價(jià)房結(jié)果仍會(huì)變成高價(jià)房。

他還表示，由于建立住房保障制度涉及面廣，又是一個(gè)社會(huì)利益調(diào)整的過程，一些人可能對(duì)此進(jìn)行抵制。易秋霖的擔(dān)心在市場中普遍存在，由于去年的新、舊國八條并沒有解決市場的根本問題，這使人們的擔(dān)憂一度加劇。

“階段的調(diào)控我認(rèn)為是完全意義上的失敗?！庇谛麓赫f，政府一定要強(qiáng)力推行眼下的較新決定，不要寄希望于地方，也不要對(duì)市場抱有過多不切實(shí)際的幻想。

這位人士就此提出一個(gè)大膽的建議。他認(rèn)為，由于房地產(chǎn)利益鏈牽扯過廣，現(xiàn)有的管理框架是無法完成調(diào)控任務(wù)的，國家需要借機(jī)對(duì)管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行一次調(diào)整和改組。

他表示，國家可以考慮在組建一個(gè)“住房專業(yè)小組”，或者國務(wù)院也可以組成一個(gè)“國家住房委員會(huì)”。在這個(gè)體系下，設(shè)立與建設(shè)部等部委同等地位的“國家住房部”，將建設(shè)部的房地產(chǎn)業(yè)職能、銀行的房地產(chǎn)金融職能及發(fā)展改革委的規(guī)劃職能等予以駁離，使其專司房地產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的管理與指導(dǎo)工作。

他認(rèn)為，“住房部”這種新的機(jī)構(gòu)沒有歷史上的利益瓜葛，能脫離很多歷史負(fù)擔(dān)，可以專門、專業(yè)、高效率地組織辦事，強(qiáng)化執(zhí)行力。但這項(xiàng)建議目前還沒有獲得回應(yīng)。

瑞典烏普薩拉大學(xué)博士陳杰說，由政府直接出面供給是低效率的，沒有激勵(lì)或激勵(lì)不足，供給量上不去。既不能像開發(fā)商那樣細(xì)心了解消費(fèi)者需求，又往往滯后市場周期變化。政府強(qiáng)制開發(fā)商修改供給計(jì)劃，又會(huì)造成價(jià)格信號(hào)的扭曲，不能實(shí)現(xiàn)資源配置。

他說，較根本較迫切的問題在于發(fā)展租房市場。不僅僅是廉租房，發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)市場都是租房市場與售房市場并重，中高收入的租房都大有人在，這樣才適應(yīng)勞動(dòng)力要素可以快速流動(dòng)的市場經(jīng)濟(jì)要求。這位人士還表示，不可能指望一次政策調(diào)整就將全部問題解決。“住房社會(huì)保障的政策，歸根到底還要倚仗政府財(cái)力的落實(shí)?！?

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