[編者按]

“如果提起人民生活，我較為關(guān)注的是住房問(wèn)題。”2007年11月，出訪新加坡的中國(guó)國(guó)務(wù)院總理 帶著建設(shè)部部長(zhǎng)汪光燾專(zhuān)程前往大巴窯組屋區(qū)，了解新加坡提供公共住屋的政策和經(jīng)驗(yàn)。

新加坡組屋為什么引發(fā)了總理的興趣？這個(gè)國(guó)土面積僅600多平方公里的島國(guó)，卻在世界上次兌現(xiàn)“居者有其屋”的承諾，以政府的力量實(shí)現(xiàn)了絕大多數(shù)國(guó)民的安居夢(mèng)。這一成就是如何達(dá)成的？

更重要的是，新加坡的住房模式，對(duì)于中國(guó)有何借鑒意義？

2007年12月3日，《地產(chǎn)》記者飛赴新加坡開(kāi)始了為期一周的訪問(wèn)，期間新加坡建屋發(fā)展局房地行政與產(chǎn)業(yè)處處長(zhǎng)葉振銘接受了《地產(chǎn)》雜志專(zhuān)訪，葉處長(zhǎng)曾經(jīng)陪同 總理考察了新加坡的大巴窯組屋區(qū)，他為我們?cè)敿?xì)講解了組屋制度的興起與完善，以及如何保證大規(guī)模建造組屋的資金來(lái)源與土地供應(yīng)；新加坡組屋中介公司PROPNEXCORPORATION的總裁 Mohamed Ismail和DENNISWEE REALTY的總裁Chris Koh分別為我們介紹了組屋市場(chǎng)的再次分配環(huán)節(jié)；新加坡新安建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所創(chuàng)辦人、國(guó)際建筑師沙龍主席黃哲賢則為中國(guó)的新城鎮(zhèn)建設(shè)提出了交通大規(guī)劃概念。同時(shí)我們深入裕廊（Jurong Point）和大巴窯（Toa Payoh）組屋區(qū)，力求從各個(gè)層面為讀者呈現(xiàn)出新加坡居民的組屋生活。

居者有其屋：新加坡社會(huì)的支柱

在新加坡這個(gè)彈丸小島上，新加坡建屋局為超過(guò)80%的國(guó)民提供了家園，建造了大約90萬(wàn)間組屋，協(xié)助九成的住戶(hù)購(gòu)購(gòu)了自己的產(chǎn)業(yè)

經(jīng)過(guò)約50 年的發(fā)展，新加坡的公共住屋制度已經(jīng)成熟。根據(jù)新加坡建屋發(fā)展局（Housing & Development Board，簡(jiǎn)稱(chēng) HDB）

提供的資料，目前81% 的新加坡公民居住在由政府設(shè)計(jì)、建造、分配的“組屋”里，而其中95% 以上的人購(gòu)購(gòu)了組屋（其余為租賃居?。??？梢哉f(shuō)，新加坡是世界上先進(jìn)一個(gè)實(shí)現(xiàn)了“居者有其屋”的國(guó)家，而新加坡的公共住屋制度，也已經(jīng)超越了“解困房”、“福利房”之類(lèi)的社會(huì)救濟(jì)手段，成為新加坡的一項(xiàng)基本國(guó)策。

“公共住屋、教育、醫(yī)療、勞動(dòng)福利，這是新加坡社會(huì)的4 大支柱，而公共住屋又是其中的重中之重。”新加坡建屋發(fā)展局房地行政與產(chǎn)業(yè)處處長(zhǎng)葉振銘說(shuō)。

“居者有其屋”

記者從新加坡建屋發(fā)展局了解到：新加坡曾是英屬殖民地，從20 世紀(jì)早期開(kāi)始，很多人的住家都是在擁擠的陋屋區(qū)，房屋大多草草用棕櫚葉、舊箱子或者金屬片搭成，沒(méi)有適當(dāng)?shù)男l(wèi)生、照明或通風(fēng)設(shè)施。1927 年，當(dāng)時(shí)的英國(guó)殖民政府設(shè)立了新加坡改良信托局，專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)清理陋屋區(qū)，并為從那里搬出來(lái)的民眾提供住所。

1959 年，新加坡脫離英國(guó)殖民地。新加坡改良信托局在32 年中，一共建造了23000 套房屋，只能為當(dāng)時(shí)不到百分之十的人解決住房問(wèn)題。

由此，人民行動(dòng)黨1960 年宣布成立建屋發(fā)展局，以解決當(dāng)時(shí)日益嚴(yán)重的屋荒問(wèn)題。

1961 年，在河水山一帶發(fā)生了新加坡歷史上較為嚴(yán)重的火災(zāi)，造成16000個(gè)家庭無(wú)家可歸。

建屋局義不容辭地?fù)?dān)當(dāng)起為災(zāi)民重新安置家園的重任，它在8 個(gè)月中完成了這項(xiàng)工作。

“當(dāng)時(shí)我們的任務(wù)就是在以較快的速度蓋較多的房子，”葉振銘笑稱(chēng)，“當(dāng)然不可能追求設(shè)計(jì)、材料、檔次等，關(guān)鍵就是要結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，便于大規(guī)模的復(fù)制?！盚DB 制定了一個(gè)全面的建屋計(jì)劃，短短幾年間，在河水山、女皇鎮(zhèn)及麥波申等地建造了53000 多個(gè)單位的住房。

1965 年，新加坡脫離馬來(lái)西亞聯(lián)邦獨(dú)立，政府宣布“居者有其屋”政策，正式開(kāi)啟新加坡的組屋年代。而到1970 年，已經(jīng)有超過(guò)1/3 的人口住進(jìn)了建屋局的組屋。HDB的效率可見(jiàn)一斑。

“當(dāng)年的新加坡頗有點(diǎn)國(guó)家社會(huì)主義的色彩?！毙录悠滦掳步ㄖO(shè)計(jì)事務(wù)所創(chuàng)辦人、國(guó)際建筑師沙龍主席黃哲賢發(fā)表了這樣的看法，“每一棟組屋從形式到結(jié)構(gòu)都是一樣的，用數(shù)字標(biāo)明樓號(hào)，家家的門(mén)直對(duì)走廊，缺乏公共空間與居室的私密性過(guò)渡?？瓷先ゾ拖褚慌跑姞I(yíng)。為了表示空間的公共性，我們甚至把每一棟樓的層架空，讓所有居民‘共同擁有’?！?p>在中國(guó)人看起來(lái)，這樣的“組屋”的確有點(diǎn)“計(jì)劃經(jīng)濟(jì)”的味道，而的區(qū)別可能是：新加坡組屋從一開(kāi)始就鼓勵(lì)“住房私有化”，竭盡所能把絕大多數(shù)新加坡公民變成房屋業(yè)主，這又是為什么呢？

　讓新加坡人“輸不起”

“為什么要蓋組屋，是為了讓每個(gè)新加坡人都輸不起吧?！秉S哲賢略帶幾分調(diào)侃地說(shuō)。

但是，這也許就是新加坡政府較初設(shè)立公共住屋制度的初衷。新加坡是個(gè)名副其實(shí)的小國(guó)，國(guó)土面積626.4 平方公里，比北京朝陽(yáng)區(qū)大不了多少。資源極其缺乏，食品無(wú)法自給，甚至淡水都靠馬來(lái)西亞輸。新加坡前總統(tǒng)李光耀在獨(dú)立儀式上曾經(jīng)動(dòng)情地流淚，稱(chēng)離開(kāi)馬來(lái)西亞的新加坡好似脫離了母體的嬰兒。

更頭疼的是，在這彈丸之地，定居著華人、馬來(lái)人、印度人和洋人（白種人）4 個(gè)種族，從生活習(xí)慣到宗教信仰都大相徑庭，建國(guó)之初，種族沖突不斷。

面對(duì)這種情勢(shì)，新加坡政府聰明地找到了“公共住屋”作為社會(huì)穩(wěn)定、和諧的基石。

新加坡前副總理吳慶瑞曾在公開(kāi)場(chǎng)合說(shuō)，一次動(dòng)亂期間，在街上看到一名老百姓把自己的摩托車(chē)往樓上搬。吳慶瑞當(dāng)時(shí)想，人民對(duì)一輛摩托車(chē)都想要保護(hù)，如果有一棟房子，就不會(huì)對(duì)動(dòng)亂有興趣了。從保護(hù)自己的產(chǎn)業(yè)到保護(hù)自己的家園、祖國(guó)，“組屋”成了一個(gè)耐人尋味的接口。

而葉振銘談到“居者有其屋”的意義時(shí)，所說(shuō)的如出一轍：“新加坡組屋制度的意義是多方面的：頭先，它可以增加人民的歸屬感，房子的價(jià)值將隨著國(guó)家的繁榮而增值，你購(gòu)了新加坡的組屋，就會(huì)希望新加坡好；，房子是你的產(chǎn)業(yè)，因此、你也會(huì)特別留意去照顧它，這與租賃的心態(tài)大不一樣；第三，購(gòu)一套組屋通常需要貸款，而固定的工作是有能力付清房貸的基本保證，我們用這種方式鼓勵(lì)人民積極工作，自力更生；第四，房產(chǎn)有保值增值的作用，甚至可以抵消通脹帶來(lái)的壓力，是人民積聚財(cái)富的重要手段?！?p>組屋制度同樣也承擔(dān)了彌合種族沖突的任務(wù)。以前，不同種族居住在不同的地域，而從上世紀(jì)60 年代興建組屋之初，建屋發(fā)展局已經(jīng)刻意按照各種族在總?cè)丝谥械谋壤齺?lái)安排他們?nèi)胱〗M屋。到了1989 年，政府更是用立法來(lái)規(guī)定各個(gè)種族在組屋區(qū)內(nèi)的比例。

“如果一棟房子的華人比例已經(jīng)達(dá)到70%，HDB 就不會(huì)再批準(zhǔn)華人居住到這里來(lái)，獲得許可的只會(huì)是其他種族?！币晃唤M屋的住戶(hù)如此說(shuō)。這種以組屋促進(jìn)各族融合的管治方式，的確緩解了新加坡的種族沖突問(wèn)題。

如今，新加坡已經(jīng)成為世界上治安較好的國(guó)家之一，“道不拾遺，夜不閉戶(hù)”在這里并非神話，究其原因，組屋制度功不可沒(méi)?！坝泻惝a(chǎn)者有恒心”，新加坡組屋制度似乎是這種東方智慧的現(xiàn)實(shí)版本。

人民“負(fù)擔(dān)得起”的住房

“我們提供人民負(fù)擔(dān)得起的優(yōu)質(zhì)住屋。”這是HDB 的條宗旨。近幾年，經(jīng)歷了房?jī)r(jià)狂飆的中國(guó)人，恐怕能深深理解，“負(fù)擔(dān)得起的住房”是怎樣的艱難。

“新加坡人基本上不會(huì)覺(jué)得購(gòu)組屋會(huì)帶來(lái)多大的經(jīng)濟(jì)壓力，他們只是埋怨蓋得太慢?！毙录悠陆M屋中介公司DENNIS WEEREALTY 的總裁Chris Koh 說(shuō)。

“ 從1997 年亞洲金融風(fēng)暴到今天， 組屋的價(jià)格僅僅上漲了10%—20%?！盋hrisKoh 說(shuō)，“HDB 對(duì)于房?jī)r(jià)的控制是非常成功的?！倍录悠陆M屋中介公司PROPNEXCORPORATION 的總裁 Mohamed Ismail 告訴記者：HDB 出售的一手組屋價(jià)格往往只是私人公寓的兩成到3 成，而且，當(dāng)市場(chǎng)上房屋的價(jià)格跟隨物價(jià)、跟隨全球趨勢(shì)而上漲時(shí)，組屋價(jià)格的變動(dòng)卻受制于建屋局，甚至可以跟市場(chǎng)價(jià)脫鉤?！敖M屋的價(jià)格并非沒(méi)有漲落，但其波動(dòng)很小。”

在合理的價(jià)格之外，HDB 還為符合條件的組屋購(gòu)主提供兩次優(yōu)惠貸款，業(yè)主頭付僅需10%，整個(gè)還款期限長(zhǎng)達(dá)30 年，利率為2.6%, 比銀行貸款利率低了1 個(gè)多百分點(diǎn)。

目前， 新加坡一套四房式的組屋， 在HDB 的售價(jià)約為16 萬(wàn)新元，相當(dāng)于人民幣80萬(wàn)元。而家庭月收入為3700 元新幣，一個(gè)兩口之家，負(fù)擔(dān)這樣的房屋完全沒(méi)有問(wèn)題。葉振銘表示：“多數(shù)人都以本身的公積金儲(chǔ)蓄來(lái)購(gòu)購(gòu)租屋，平均而言，他們只需要?jiǎng)佑眯浇鸬?0% 償還組屋貸款。這應(yīng)該是不存在什么壓力的。”

　為什么“組屋”的價(jià)格如此“平易近人”？

組屋的房?jī)r(jià)又是怎樣決定的呢？葉振銘表示：HDB 自己決定自己建造的組屋價(jià)格，“頭先，我們會(huì)以二手市場(chǎng)的房屋價(jià)格作為一個(gè)衡量標(biāo)準(zhǔn)，新加坡的二手市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)展得很成熟健全，有大量的交易量，我們建造的一手組屋是以市場(chǎng)上的二手房?jī)r(jià)格作為參考；另外一點(diǎn)更為重要，就是我們始終在考慮居民能否負(fù)擔(dān)得起。我們的國(guó)民收入是多少，按照既定的房屋價(jià)格，給予一定的津貼之后，居民們需要拿出收入的多少來(lái)償還房貸。一般來(lái)說(shuō)，如果房貸占家庭總收入的30% 以下，就可以認(rèn)為是‘負(fù)擔(dān)得起’，而現(xiàn)在我們的比例是20%。”

以政府為后臺(tái)

政府“包辦”了絕大部分人民的住房問(wèn)題，新加坡可謂未有，那么，這一制度成功的根源在哪里？

葉振銘認(rèn)為：較重要的是政府的決心。“政府在建國(guó)之初就決定了建屋制度，決定承擔(dān)起這一重任，建屋發(fā)展局作為新加坡先進(jìn)的公共住屋機(jī)構(gòu)，全方位承擔(dān)起組屋從規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建造到分配、銷(xiāo)售、貸款、租賃、維護(hù)、翻新等一系列工作，而政府在財(cái)政和法律方面給予我們一切協(xié)助。”

從法律方面說(shuō)，政府頒布了《建屋發(fā)展局法令》，這部法令規(guī)定了建屋發(fā)展局的職責(zé)，它可以行使的權(quán)力，包括什么樣的人可以購(gòu)組屋，購(gòu)購(gòu)組屋的人需要遵守哪些規(guī)定，“這一切都從法的意義上得到肯定?！?p>另外一部非常重要的法律就是《土地征用法令》，“在新加坡，土地的歸屬權(quán)是政府，政府如果需要征用土地，可以強(qiáng)制執(zhí)行，在原土地上的居民是無(wú)法反對(duì)的。他們僅僅可以就補(bǔ)償?shù)念~度提出意見(jiàn)甚至上訴?！比~振銘這樣說(shuō)。就是這條法律讓HDB 獲得了用以發(fā)展組屋區(qū)的大量土地，而且，所有的征地成本由政府掏錢(qián)，HDB 獲得的土地完全是免費(fèi)的。這無(wú)疑大大降低了組屋成本。

有了地，還需要錢(qián)，新加坡建屋局是一個(gè)不以盈利為目的的機(jī)構(gòu)，事實(shí)上，它是一個(gè)常年“虧本”的單位，然而，它從來(lái)不為錢(qián)擔(dān)心，因?yàn)楸澈笥姓趽窝?p>政府給予HDB 的財(cái)政援助頭先是提供貸款。根據(jù)HDB 財(cái)務(wù)簡(jiǎn)報(bào)，政府為HDB 提供的貸款有三種：是抵押融資貸款，用以資助由建屋

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