據(jù)中國房地產(chǎn)報(bào)消息，?？诳赡芩蓜?dòng)“限購令”的傳聞，一時(shí)間掀起波瀾，也再度引發(fā)人們對(duì)海南樓市的關(guān)注。4月28日，?？谑惺虚L冀文林對(duì)傳聞作出回應(yīng)，稱?？谑袑⒑敛粍?dòng)搖地貫徹國務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)限購的政策。

　　海南的限購政策， 于海口市區(qū)和三亞主城區(qū)，實(shí)施至今恰滿2個(gè)月。這段時(shí)間，海南樓市的格局發(fā)生了巨大變化，人們對(duì)海南的短期預(yù)期也發(fā)生了轉(zhuǎn)變。

　　近日，記者探訪了三亞、海口、陵水、瓊海等地樓市。事實(shí)上，除卻限購政策的影響之外，價(jià)格本身也在樓市變局中起到了不可忽視的調(diào)節(jié)作用。一些在過去兩年間價(jià)格飆漲的項(xiàng)目，無論是否處于限購范圍，今年以來都面臨著賣不動(dòng)的冷清局面。

　　政策變相微調(diào)

　　?？谑凶》亢统青l(xiāng)建設(shè)局市場管理處處長戴開權(quán)在澄清“叫停限購”傳聞時(shí)表示，“限價(jià) ”的說法應(yīng)該分開來理解，“限價(jià)”主要是指?？诠嫉姆績r(jià)控制目標(biāo)，要把?？诘姆績r(jià)控制在一定范圍內(nèi)；“ ”則是指?？诨?qū)?duì)產(chǎn)權(quán)式酒店等旅游地產(chǎn)實(shí)行差異化管理，不將其列入限購的范圍。

　　記者了解到，類似的說法在海口業(yè)內(nèi)已熱議了近一個(gè)月的時(shí)間。一位不愿具名的開發(fā)商透露，?？诘囊恍╅_發(fā)商曾聯(lián)合媒體進(jìn)行過座談，討論政府放松執(zhí)行限購的可能性。當(dāng)時(shí)，還有一種說法是，爭取“限購令”的豁免政策，因國際旅游島的特殊性，對(duì)“60歲以上男性、55歲以上女性”不再限購。

　　據(jù)稱，地產(chǎn)界人士將意見統(tǒng)一后，提交到了政府相關(guān)部門。政府方面是否曾對(duì)此作出回應(yīng)，記者并沒有得到證實(shí)。

　　開發(fā)商聯(lián)合提議放松限購的原因，就是成交量的大幅下跌。據(jù)統(tǒng)計(jì)，3月份，?？谑猩唐纷》夸N售套數(shù)僅為302套，同比下降90%。進(jìn)入4月份，樓市成交量進(jìn)一步萎縮，前兩周基本上只有20套左右的成交量。

　　“這比2008年金融危機(jī)較慘的時(shí)候還要慘淡。”海南富信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理羅風(fēng)顏告訴記者，限購之后，?？诘囊恍╉?xiàng)目甚至出現(xiàn)了零成交。

　　海口業(yè)內(nèi)人士告訴記者，如果限購政策不變，且不作任何調(diào)整，預(yù)計(jì)?？谌晟唐贩夸N售面積將下滑一半以上。

　　事實(shí)上，政策在執(zhí)行上已經(jīng)出現(xiàn)了一些不易察覺的調(diào)整。“目前正在報(bào)建和準(zhǔn)備報(bào)建的項(xiàng)目都在調(diào)整規(guī)劃，加大產(chǎn)權(quán)式酒店、酒店式公寓以及商業(yè)的比例。”上述不愿具名的開發(fā)商告訴記者，這樣的產(chǎn)品可以免于限購。而且這樣的做法也得到了政府的支持，“建設(shè)國際旅游島，提出要加大旅游產(chǎn)業(yè)和商業(yè)配套的比例，政府也鼓勵(lì)這么做，改報(bào)的規(guī)劃一般都能獲得批復(fù)。”

　　價(jià)格過高導(dǎo)致成交銳減

　　三亞的情形與?？诤芟嗨?。從數(shù)據(jù)上看，三亞樓市3月份的供應(yīng)量比2月份減少74%，成交量也萎縮52.9%。但是價(jià)格方面，依然穩(wěn)定在高位，成交均價(jià)維持在2萬元/平方米以上。

　　相對(duì)應(yīng)的，海南其他非限購市縣，在過去兩個(gè)月間迎來成交高峰。據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，瓊海、文昌、澄邁、五指山等地3月份的成交環(huán)比增長均在300%以上。

　　“一方面是 ，另一方面是價(jià)格比較低。”中國旅游地產(chǎn)服務(wù)集團(tuán)信息咨詢總經(jīng)理周海平告訴記者，較近成交較多的基本是一些低價(jià)項(xiàng)目，單價(jià)區(qū)間在4000元至7000元/平方米。

　　成交量迅速放大的同時(shí)，這些區(qū)域的市場價(jià)格也在同步上漲，漲幅非常明顯。但隨著價(jià)格的上漲，市場出現(xiàn)信心不足，進(jìn)入4月份之后，成交量也開始下滑。4月初至17日，整個(gè)瓊海零供應(yīng)、零成交。文昌、澄邁等地的成交量也急劇萎縮。

　　“這也說明了更多是價(jià)格機(jī)制在發(fā)揮作用。”房地產(chǎn)專家、北京大學(xué)公共經(jīng)濟(jì)研究研究員韓世同表示，“即便 ，海口、三亞的樓市能維持多久？目前高房價(jià)本身就已經(jīng)擋住了很多投資者。地方政府不能把樓市的低迷責(zé)任推給‘限購令’本身。”

　　韓世同的觀點(diǎn)也得到了海南業(yè)內(nèi)人士的認(rèn)同。“主要還是價(jià)格太高了，海南的房價(jià)在2009、2010年兩年快速上漲，但實(shí)際上到2010年年中我們就感覺到增長乏力。”海南一位開發(fā)商認(rèn)為，目前海南的房價(jià)已透支了未來兩年的增長空間。他告訴記者，2009年的海南樓市實(shí)在太火了，一些企業(yè)將2009年的業(yè)績算到2010年內(nèi)，使得銷售數(shù)據(jù)看上去比2010年更好。而實(shí)際上，從2010年下半年開始，海南東線城市的銷售就下滑得厲害。

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　　營銷“子彈”難為繼

　　成交急劇萎縮的情況下，去年的“漲價(jià)先鋒”們開始愈發(fā)尷尬。一些項(xiàng)目的售樓處可謂門可羅雀，分外冷清。

　　“較夸張的是三亞鳳凰島，較瘋狂的時(shí)候是一平方米漲1000塊。”海南某代理公司的負(fù)責(zé)人告訴記者，鳳凰島單價(jià)就這么從每平方米三四萬漲到了七八萬，后來又漲到了現(xiàn)在的均價(jià)9萬元/平方米。

　　4月中旬，記者在鳳凰島現(xiàn)場看到，售樓處基本無人問津。甚至有消息稱，連接島與岸的觀光大橋一度封閉，現(xiàn)場施工也曾暫停。

　　“現(xiàn)在鳳凰島面臨一個(gè)很尷尬的境地。”上述代理行人士稱，價(jià)格過快地上漲至高位，然而沒有后續(xù)的賣點(diǎn)進(jìn)行支撐，導(dǎo)致了后來者不愿購單，造成成交急速下滑。同時(shí)，由于沒有銷售支撐，又難有資金持續(xù)投入來完善配套營造新的概念和賣點(diǎn)，由此陷入惡性循環(huán)。更糟糕的是，極其高端的定位和在高位成交的業(yè)主，又令其投鼠忌器，不能貿(mào)然啟動(dòng)降價(jià)促銷的策略。

　　與鳳凰島同樣尷尬的還有超級(jí)大盤清水灣。清水灣項(xiàng)目地處陵水縣，占地15000畝，幾乎完全占據(jù)一個(gè)海灣。

　　載記者前去的出租車司機(jī)告訴記者，現(xiàn)在的清水灣的銷售早已不能與以往“同日而語”，在2010年初前后，看房、購房的人絡(luò)繹不絕，但今年以來，“已經(jīng)基本沒有什么人來購房了，實(shí)在太貴了。”

　　清水灣所在的陵水縣并不在海南的限購范圍內(nèi)，但依然陷入賣不動(dòng)的窘境。“價(jià)格漲得太快，房子沒賣完，營銷的子彈就打完了。”海南某業(yè)內(nèi)人士評(píng)論稱，這種操盤手法正犯了營銷的大忌。

　　盡管雅居樂對(duì)外宣稱清水灣自開盤以來已銷售逾150億元，但這個(gè)項(xiàng)目的體量實(shí)在太大了，總規(guī)劃建筑面積達(dá)900多萬平方米。“新貨在不斷地出來，但是還有大量的存貨沒有賣完。”上述人士稱，價(jià)格快速漲上去之后，沒有新的概念，相應(yīng)的配套也沒有完善，后來者很難愿意繼續(xù)購單。

　　該人士認(rèn)為，2011年，房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)高壓，而海南亦有免稅政策落地，海南樓市還將利好利空膠著。但是對(duì)那些在市場好時(shí)就價(jià)格暴漲的項(xiàng)目而言，其前景依然不容樂觀。

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