認為房價永遠只漲不跌的是傻子，預言樓市馬上崩盤的是瘋子！ 　　關于樓市崩盤的預言已經(jīng)流行好多年了，溫和的說要跌30%，激進的說會跌80%，聽起來“解氣”，而我了解到的是，開發(fā)商沒有一個看空房地產(chǎn)，不然他們不會這樣瘋狂的加大投入，制造一個又一個“地王”出來。 　　較近網(wǎng)上搞出的樓市“崩盤時間表”，通過對比中日兩國的房地產(chǎn)市場走勢，認為中國房地產(chǎn)市場將在2011年崩盤。有趣的是，某網(wǎng)站的調(diào)查顯示，網(wǎng)友中有70%的人認同此觀點。 　　只是，崩盤論者只說因為房價高所以必然崩，卻并不能給出哪怕較粗略的崩盤“流程”。而根據(jù)我的認為，中國房價在近幾年內(nèi)要出現(xiàn)所謂的崩盤，確實是一種不切實際的幻想。 　　從經(jīng)濟學上考量，一個產(chǎn)業(yè)的崩盤，必須要滿足幾個要素：需求量萎縮、購購力嚴重不足、政策轉變，或者是產(chǎn)品價格嚴重脫離其價值。在此前提下，產(chǎn)業(yè)里的企業(yè)將出現(xiàn)資金鏈吃緊，降價甚至倒閉。而消費者普遍持幣觀望甚至是拒絕購購。 　　以房地產(chǎn)為例，要形成崩盤，以下四個環(huán)節(jié)是必不可少的： 　　，房價超過市場承受能力，成交量暴跌——這是購購力問題。 　　，開發(fā)商資金鏈吃緊開始拋售，價降促銷漸成風潮——這是產(chǎn)業(yè)的表現(xiàn)。 　　第三，百姓購漲不購落，越跌越不購——這是消費者表現(xiàn)。 　　第四，開發(fā)商成批倒閉，房子像“大白菜一樣便宜”可還是沒有人購，房價跌向無底深淵——崩盤。 　　以上四個環(huán)節(jié)，任何一個被打斷，“崩盤”就不可能成立。 　　然而，事實如何呢？ 　　先談個環(huán)節(jié)——購購力問題。房價是否合理，較主要的依據(jù)是房價收入比。以北京為例，2009年家庭平均年收入 為11.3萬元；同期四環(huán)以內(nèi)期房均價為 17478元/平方米；平均單套面積為 113平方米。據(jù)此可以算出房價與家庭收入的比值為17.5。這個比值無疑是有參考價值的。 　　當然，按平均數(shù)計算的弊端極為明顯?，F(xiàn)在社會兩極分化趨勢已成共識（且不說是否合理），在北京收入較低的三分之一家庭可能不吃不喝30年也購不起上述房子，而收入較高的那三分之一家庭用5~6年的收入就可以購套房子（這個比值與發(fā)達國家“合理”的數(shù)值相等）。 　　然而，我們忽略了一個事實：北上廣深半數(shù)以上的高端物業(yè)由全國、全世界的富人購購，誰能統(tǒng)計他們的房價收入比呢？有三分之一的高薪支撐，有全中國、全世界的“外援”，按平均數(shù)計算出來的房價收入比不能成為崩盤的必要條件。（當然，兩極分化提醒政府調(diào)整收入分配并且加大保障房供給。） 　　而更重要的事實，卻是較近二三級城市房地產(chǎn)普遍漲價，個別發(fā)達地區(qū)縣城也達到了上萬元的高價。誰在購？當我們?yōu)樽约嚎蓱z的腰包哀嘆時，身邊的有錢人似乎越來越多，一個個都奔擁到了各種層次的開發(fā)樓盤面前。在這樣的事實面前，房地產(chǎn)的剛性需求顯然是成立的。 　　再看個環(huán)節(jié)：產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)。房地產(chǎn)成為中國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)已經(jīng)不是新聞。房地產(chǎn)商在中國富豪排行榜里的比例長年穩(wěn)居，說他們會因為資金鏈緊張而導致行業(yè)崩盤，幾乎是笑話。2009年全國商品房銷售面積9.3億平方米、竣工面積7億平方米，開發(fā)商庫存減少了2.3億平方米，降幅超過20%；全年開發(fā)總投資3.6萬億，融資及銷售回款合計10.1萬億，也就是說開發(fā)商手里的現(xiàn)金增加了6.5萬億！金融危機曾讓多數(shù)開發(fā)商措手不及，個別激進者的確到了崩潰的邊緣，故有潘石屹的“百日巨變論”。但應對危機的政策措施挽救了開發(fā)商。如今，扛過危機的開發(fā)商已經(jīng)吸取了教訓、學精了，預期稍一偏空就會降低施工進度、延緩向建筑承包方支付款項，推遲開盤，停止參與“招拍掛”……也就說一手握緊現(xiàn)金，另一手控制可售商品房的供應。坐擁百億現(xiàn)金的大地產(chǎn)商不下幾十家，“主營”與“兼營”房地產(chǎn)的央企有94家，如果哪個民營開發(fā)商真的撐不住了，可以選擇與大佬“項目合作”渡過難關，或干脆將項目賣給央企也勝于在市場上拋售。總之，開發(fā)商庫存減少、現(xiàn)金大增，較困難的時刻已經(jīng)過去，加之“金主”環(huán)伺，指望“體弱”的開發(fā)商拋盤自救是不現(xiàn)實的。 　　第三個環(huán)節(jié)，也就是百姓的觀望心理道是可能暫時導致房市“量價齊跌”。但歷史是明鏡。2008下半年至2009年上半年間，的確出現(xiàn)過這種類似的情況。但短暫的觀望期之后，卻迅速迎來了更高的房價！而如果真的觀望成風，各項救市政策和言論必然又會紛至踏來——因為當前的政策走向非常清楚：是“防止房價過快上漲”而并非不漲甚至是成交萎縮。 　　前三個環(huán)節(jié)不成立，較后的第四個環(huán)節(jié)要出現(xiàn)，自然就是一種幻想。 　　說到底，房子有實用價值、有剛性需求，這與股票根本不同的屬性。基本的人性以及中國人傳統(tǒng)骨子里對房子的渴求，決定了他們會在承受范圍內(nèi)盡力爭取較好的居住條件。假如一對白領夫婦未來30年的預期收入是600萬元，他們不會只用30萬購個媧居，花200萬元是正常的。剩下的問題是200全能購到住房的大小和位置。在這個基礎條件下，如果北京CBD100平方米的公寓能降到200萬元以內(nèi)，購者云集，不等跌到180萬就已經(jīng)購光了。何言崩盤？ 　　一個產(chǎn)業(yè)的崩盤不可能是獨立事件。我們仰望著房價離普通市民越來越遠，于是阿Q式地咒罵兩句，但是，咒罵并不能趙太爺意外死掉。中國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)是一個遠比趙太爺要強大多少倍的厲害人物，甚至可以說，房地產(chǎn)一打噴嚏，中國經(jīng)濟必然感冒。 　　2009年，房地產(chǎn)開發(fā)投資3.6萬億，銷售4.4萬億，政府賣地收入1.5萬億，與房地產(chǎn)相關的行業(yè)有50多個。粗算下來，房地產(chǎn)崩盤將牽動15萬億。而2009年我們的GDP為30萬億，沒有了這15萬億中國經(jīng)濟會安然無恙嗎？多少企業(yè)會倒掉，銀行出現(xiàn)多少壞賬，多少人要失業(yè)！難道樓市可以“單獨崩盤”，360行中的其他359行仍然興旺，打工族就業(yè)無憂、薪資豐厚，可用原價的兩、三成購到稱心如意的房子……這是意淫，還是童話？ 　　事實上，現(xiàn)在真的完全住不上房子的，只是極少數(shù)——不管是低價房，單位房，還是個人租房。我們想罵的，一方面是現(xiàn)實社會各種不公平的現(xiàn)象，另一方面卻是向往著那些地段好品質好而我們購不起的樓盤，但如果真的房地產(chǎn)崩盤了，房地產(chǎn)商沒有了，我們還會有那些美好的房子讓我們向往嗎？ 　　冷靜看來，中國低收入家庭確實多，所占比例也很大，但有一個事實我們不能忽視，目前能購得起房的家庭從完全數(shù)上看也不少，這只能告訴我們的就是中國人太多，就按一些專家評估，未來10年中國將達到5%的富裕，這個數(shù)也不是一個小數(shù)，它所影響中國樓市的消費，并非普通老百姓想象的那么簡單，未來中國樓市較可能的就是增長緩慢，而不是我們大多數(shù)人希望的崩盤，崩盤說明顯是一種幻想。

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