目前，“景觀房產(chǎn)”開發(fā)正掀起一股熱潮，不僅為中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了新的活力，也代表著一個(gè)真正地產(chǎn)時(shí)代的到來(lái)。景觀房產(chǎn)是有別于傳統(tǒng)住宅的全新概念，其產(chǎn)生與發(fā)展是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然結(jié)果。生活水平的提高，人們對(duì)居住環(huán)境和居住空間有了更高的要求，追求人居于自然的高度和諧成為一種居住時(shí)尚，景觀房產(chǎn)正符合了人們這種對(duì)高品質(zhì)生活的追求。因此，這種房產(chǎn)也必將從經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市地區(qū)開始。 　　旅游景觀房產(chǎn)的研究背景 　　旅游景觀房產(chǎn)可追溯到中世紀(jì)歐洲世襲的度假城堡，并在二十世紀(jì)初法國(guó)南部地中海沿岸形成雛形。旅游景觀房產(chǎn)真正開始形成的時(shí)間是二十世紀(jì)初，地點(diǎn)則主要集中在法國(guó)南部地中海沿岸。那里氣候宜人適宜度假，當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)商們開發(fā)了大量的海濱別墅，吸引了歐洲、北美的、富商蜂擁而至，一時(shí)間地中海成為歐洲的度假，專為實(shí)現(xiàn)旅游功能的休閑度假村開始出現(xiàn)。 　　到二十世紀(jì)六十年代，法國(guó)阿爾卑斯山地區(qū)的別墅度假村，頭先以分時(shí)銷售的方式招攬客戶，標(biāo)志著旅游景觀房產(chǎn)的開始。而旅游景觀房產(chǎn)真正的發(fā)展，則出現(xiàn)在1970年代的美國(guó)，由于房產(chǎn)商在銷售中引入了“時(shí)權(quán)”概念，刺激了消費(fèi)者購(gòu)購(gòu)，后期并發(fā)展成了目前歐美相當(dāng)流行的“假期交換系統(tǒng)”。 　　今天，遍布世界各地的分時(shí)度假酒店、高爾夫度假村、山地度假村、休閑別墅等，將旅游景觀房產(chǎn)市場(chǎng)推向了一個(gè)新的高潮。美國(guó)迪斯尼公園、日本長(zhǎng)崎“豪斯登堡”、法國(guó)巴黎“夢(mèng)幻”等大型旅游項(xiàng)目紛紛將旅游景觀房產(chǎn)作為其開發(fā)經(jīng)營(yíng)的重要內(nèi)容之一，并取得了成功。歐美較近10年內(nèi)開工建設(shè)的主要旅游景區(qū)、度假區(qū)、會(huì)展等項(xiàng)目中，92%以上規(guī)劃有為旅游配套的景觀房產(chǎn)。 　　二、基本概念、類別及發(fā)展?fàn)顩r 　　1．基本概念 　　由于旅游景觀房產(chǎn)源于國(guó)外，有關(guān)概念1990年代才開始進(jìn)入中國(guó)，因此對(duì)于其概念來(lái)說，就不乏加入些地區(qū)和時(shí)代因素。目前，在國(guó)內(nèi)處于導(dǎo)入階段的這一概念，多被稱為“景觀房產(chǎn)”，但此稱謂由于內(nèi)涵的不同正發(fā)生著混淆?！熬坝^房產(chǎn)”有的用來(lái)指旅游產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的一個(gè)廣義的概念；有的則用來(lái)指具體建筑設(shè)計(jì)中將建筑與景觀相結(jié)合的一種相對(duì)狹義的概念，國(guó)內(nèi)許多房地產(chǎn)項(xiàng)目，在營(yíng)銷策劃中都將自己稱之為“景觀房產(chǎn)”，而其實(shí)質(zhì)或該項(xiàng)目有一定容量的小區(qū)景觀設(shè)計(jì)，或指該項(xiàng)目具有依傍自然景觀資源的特點(diǎn)等等。 　　因此，筆者對(duì)其基本概念界定為：旅游景觀房產(chǎn)實(shí)質(zhì)依托周圍豐富的旅游資源（包括自然景區(qū)、人造景觀、人文景觀），為全部或部分實(shí)現(xiàn)旅游功能而開發(fā)建設(shè)及經(jīng)營(yíng)運(yùn)作的房地產(chǎn)項(xiàng)目。簡(jiǎn)單的講就是指景在房群中，房群在景中，景因房群而顯靈性，房群因景而凸現(xiàn)優(yōu)美。景觀房產(chǎn)往往以人文關(guān)懷與回歸自然為主題，是在房產(chǎn)開發(fā)過程中以景觀為賣點(diǎn)的房產(chǎn)建筑，它更加注重居住環(huán)境和居住空間的休閑性、舒適性、娛樂性以及功能方面的實(shí)用性。 　　2．類別 　　旅游景觀房產(chǎn)的開發(fā)對(duì)象為房地產(chǎn)項(xiàng)目，并作為旅游物業(yè)在市場(chǎng)中運(yùn)作，因此其銷售方式有別于一般的房地產(chǎn)銷售。針對(duì)不同的旅游物業(yè)，主要采取產(chǎn)權(quán)式和時(shí)權(quán)式的經(jīng)營(yíng)模式。因此，筆者將旅游景觀房產(chǎn)的主要形式以“開發(fā)模式”和“經(jīng)營(yíng)模式”加以區(qū)分。 　　(1)按開發(fā)模式區(qū)分。開發(fā)模式主要分為：酒店、休閑度假村、各類主題型度假物業(yè)、大型綜合性項(xiàng)目?jī)?nèi)的配套物業(yè)等。 　?。?）按經(jīng)營(yíng)模式區(qū)分。旅游景觀房產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)模式主要包括：產(chǎn)權(quán)模式、時(shí)權(quán)模式和養(yǎng)老型物業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式等。 　　內(nèi)旅游景觀房產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)狀況及國(guó)際經(jīng)驗(yàn)借鑒 　　國(guó)內(nèi)旅游景觀房產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀。上世紀(jì)八十年代末期，國(guó)內(nèi)開始了部分在旅游度假區(qū)之內(nèi)的以度假村為主的旅游景觀房產(chǎn)開發(fā)，東南沿海也開始出現(xiàn)以休閑度假為主的旅游景觀房產(chǎn)的開發(fā)。1990年代末，國(guó)際上的分時(shí)度假和產(chǎn)權(quán)酒店等旅游景觀房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式概念引入中國(guó)，并率先在海南等地開始實(shí)踐，開創(chuàng)了中國(guó)旅游景觀房產(chǎn)的新局面。時(shí)下，海南、深圳、青島、杭州、廈門、北京等地已開工的旅游景觀房產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到近百個(gè)，其中以分時(shí)度假模式經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目超過30個(gè)，以“高爾夫、山地、滑雪、沖浪、野外運(yùn)動(dòng)”為主題的休閑度假住宅、別墅、酒店超過80家。國(guó)內(nèi)目前涉足該領(lǐng)域的公司超過100家，主要有頭創(chuàng)、海航、中信、中旅等大型企業(yè)以及一大批房地產(chǎn)開發(fā)商。 　　2000年以來(lái)，海南、深圳、南京、北京、大連、秦皇島等城市紛紛出現(xiàn)了產(chǎn)權(quán)酒店。產(chǎn)權(quán)式酒店這種模式的引入，一方面可以使酒店閑置的客房資源按房地產(chǎn)的方式迅速收回投資；另一方面可以提高酒店開房率，拓展客源市場(chǎng)，提高綜合效益，具有不影響酒店正常經(jīng)營(yíng)和不需要酒店再投資進(jìn)行客房建設(shè)、改造等特點(diǎn)，是解決我國(guó)目前酒店開房率偏低現(xiàn)狀的一種低風(fēng)險(xiǎn)的可行方案。 　　國(guó)際旅游景觀房產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)借鑒。要發(fā)展我國(guó)的旅游景觀房產(chǎn)業(yè)，不僅要了解自身狀況，更要借鑒國(guó)際市場(chǎng)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)起來(lái)即為“天時(shí)、地利、人和”三方面因素。 　　所謂“天時(shí)”，即社會(huì)發(fā)展、人民生活水準(zhǔn)和消費(fèi)意識(shí)的提高，促使這一特定市場(chǎng)需求的產(chǎn)生，這是旅游景觀房產(chǎn)形成的“天時(shí)”。所謂“地利”，即以優(yōu)美的自然環(huán)境、舒適豪華的內(nèi)部環(huán)境為主要特征的旅游景觀房產(chǎn)的開發(fā)，使符合這一特定市場(chǎng)需求的產(chǎn)品大量涌現(xiàn)，是為“地利”。所謂“人和”，即符合旅游景觀房產(chǎn)項(xiàng)目需求的專業(yè)規(guī)范化管理模式以及產(chǎn)品特性相匹配的經(jīng)營(yíng)模式的形成，是為“人和”。 　　三、結(jié)語(yǔ) 　　從綜合發(fā)展水平看，旅游景觀房產(chǎn)在我國(guó)都算是起步階段。概念不夠明確，定位不夠準(zhǔn)確，經(jīng)營(yíng)模式尚需培育等都是存在的問題。但無(wú)論如何，旅游景觀房產(chǎn)都將成為新時(shí)期房產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，也將更符合居民和旅游者的要求和特點(diǎn)，前景甚好。今后，各類酒店、度假村、養(yǎng)老型物業(yè)、旅游景區(qū)物業(yè)、旅游運(yùn)動(dòng)型物業(yè)都將成為旅游景觀房產(chǎn)中的“主打項(xiàng)目”。要在借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，配合都市旅游的大環(huán)境，努力做好旅游景觀房產(chǎn)的開發(fā)工作。

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