樓市“亂花漸欲迷人眼”，在這眼花繚亂的背后，房價是否像某些地產(chǎn)商所言在做“俯臥撐”？今年樓市的瘋癲主要是各級地方政府和銀行的“托市”政策所導(dǎo)致，是由于投機過甚所導(dǎo)致，中國房地產(chǎn)的泡沫已是不爭的事實，房價收入比、房價租金（租售）比、房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資和GDP的比重都嚴(yán)重超過國際警戒線。 　　樓市走勢主要取決于政府的樓市調(diào)控政策和決心；其次是各級地方政府（包括銀行）的執(zhí)行力度；、銀行的可持續(xù)放貸能力；第三是老百姓可持續(xù)的購購力和有支付能力的需求；第四是開發(fā)商的資金鏈；第五是投機客、獲利盤的資金鏈和回吐壓力。 　　潛在因素 　　1978年中國實行改革開放后，尤其是近30年來，中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展突飛猛進(jìn)，逐漸成為中國經(jīng)濟發(fā)展的龍頭產(chǎn)業(yè)之一；同時也是本輪“經(jīng)濟過熱”的源頭而成為國家連續(xù)幾年宏觀調(diào)控的行業(yè)之一。 　　盡管我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，但與房地產(chǎn)市場健康發(fā)展相匹配的、科學(xué)完善的房地產(chǎn)金融體系卻沒有相應(yīng)建立起來。目前房地產(chǎn)業(yè)主要通過銀行間接融資來實現(xiàn)企業(yè)發(fā)展，而通過企業(yè)債券、股票、信托投資、房地產(chǎn)投資基金等渠道直接融資的數(shù)量和比例較小。 　　房地產(chǎn)業(yè)與銀行業(yè)過于緊密地捆綁在一起，從國外成熟市場經(jīng)濟國家發(fā)展的歷史經(jīng)驗來看，可能蘊藏著較大的金融風(fēng)險。美國曾經(jīng)的儲貸危機和今年的次級債危機都是非常典型的例證。 　　因此，本文擬通過介紹中國房地產(chǎn)金融的發(fā)展歷程，揭示在宏觀調(diào)控下中國房地產(chǎn)金融的主要問題；通過比較成熟市場經(jīng)濟國家在應(yīng)對宏觀調(diào)控的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新實踐，分析中國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的環(huán)境，提出完善當(dāng)前房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的措施和建議。 　　研究的背景與目標(biāo) 　　過去的十年，雖然受到東南亞金融危機的影響,但中國經(jīng)濟仍然保持了穩(wěn)健高速的增長,2009年末 GDP增幅達(dá)到8％以上，預(yù)計2010年將超過這個數(shù)字。中國經(jīng)濟的這種超常規(guī)、長周期、高速度的發(fā)展，與之相隨的是城市化和工業(yè)化速度加快，同時由于住房福利分配制度的取消，居民住宅消費的積極性爆炸式增長，使中國的房地產(chǎn)業(yè)也隨之高速發(fā)展，房價年年攀升。 　　但數(shù)年積累下來的房價和投資增長，特別是2007～2009年間中國大多數(shù)城市房地產(chǎn)價格的突然暴漲，使政府意識到了潛在的金融風(fēng)險，政府自2003年起連續(xù)出臺宏觀調(diào)控措施以抑制房地產(chǎn)業(yè)的過快發(fā)展。針對房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟和行政調(diào)控舉措于2010年達(dá)到了頂峰，同時也收到一定效果。但2009年以來雖然宏觀調(diào)控形勢并未減緩，但全國一線城市和部分二三線城市的房地產(chǎn)價格仍突然呈加快上漲格局，表面上針對房價的調(diào)控措施并未獲得明顯成效。 　　土地和資金是房地產(chǎn)開發(fā)的兩大命脈，而土地的獲取在公開市場上主要依靠資金實力，因此資金要素是房地產(chǎn)開發(fā)中較重要的要素，所以，房地產(chǎn)的核心問題說到底還是金融?？墒?，無論是實施銀行業(yè)對外開放的主導(dǎo)思想和戰(zhàn)略方針，還是人民幣匯率日漸上升的趨勢，以及國內(nèi)通貨膨脹和利率上升的壓力，都使中國的金融業(yè)和銀行業(yè)面臨著的挑戰(zhàn)?？紤]到銀行業(yè)在近些年信貸發(fā)放中的逐年擴張，特別是在房地產(chǎn)開發(fā)貸款中所占比例的居高不下，以及居民住宅消費貸款－個人住房按揭貸款金額在銀行業(yè)務(wù)中的比例迅速上升，銀行業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的相關(guān)聯(lián)系越來越緊密，銀行業(yè)也越來越可能受到房地產(chǎn)市場大幅波動的影響。 　　借鑒國外發(fā)達(dá)資本主義國家的成熟經(jīng)驗，由資產(chǎn)泡沫引發(fā)的金融危機對整個社會經(jīng)濟的傷害。無論是80年代的美國的儲貸危機、日本的泡沫經(jīng)濟，還是90年代的東南亞金融危機，我們都可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)是泡沫經(jīng)濟中的主要載體之一，經(jīng)濟過熱是泡沫經(jīng)濟產(chǎn)生的溫床，而銀行信貸非理性擴張則對泡沫經(jīng)濟具有推波助瀾的重要作用。 　　撰寫目的也就是想通過介紹國外發(fā)達(dá)國家應(yīng)對宏觀調(diào)控時所采取的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新舉措，結(jié)合中國政府在此次宏觀調(diào)控中已經(jīng)鼓勵和支持的房地產(chǎn)其它融資方式，指出中國房地產(chǎn)金融發(fā)展的趨勢和必經(jīng)之路。希望通過本文能引起人們對房地產(chǎn)金融問題的密切關(guān)注和更為深入的研究與探討，不要一味地、單純地呼吁減少房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)信貸，而是從標(biāo)本兼治、開拓創(chuàng)新的思路上整體考慮房地產(chǎn)業(yè)的融資問題，并期待著能為政府決策和實際業(yè)務(wù)部門的工作提供一些有益的參考和借鑒。 　　研究的理論與現(xiàn)實意義 　　中國宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)金融所存在的一些特殊性和本質(zhì)問題，就我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的背景、成因、內(nèi)容和政策實施效果等問題進(jìn)行了一系列地分析。由于中國房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)較為單一，主要集中在商業(yè)銀行，因此，結(jié)合宏觀調(diào)控，闡述了調(diào)控對中國銀行業(yè)的主要影響，在融合國外成熟市場的發(fā)展經(jīng)驗后，指出了中國在宏觀調(diào)控背景下房地產(chǎn)金融轉(zhuǎn)變的指導(dǎo)思想和發(fā)展對策。 　　根據(jù)中國目前的實際情況和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的潛在融資需求，羅列宏觀調(diào)控背景下房地產(chǎn)融資的各種業(yè)務(wù)創(chuàng)新方式，探討短期內(nèi)房地產(chǎn)融資方式轉(zhuǎn)變對宏觀經(jīng)濟面和銀行業(yè)的直接影響。另外，筆者結(jié)合自己工作的實踐，針對目前中國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新中的部分空白點，提出了符合實際情況的融資業(yè)務(wù)創(chuàng)新建議。 　　筆者長期從事房地產(chǎn)開發(fā)管理，身處房地產(chǎn)金融和開發(fā)實務(wù)的前沿，并且希望以務(wù)實的精神和寬闊的視野去系統(tǒng)地考察和思索中國宏觀調(diào)控背景下的房地產(chǎn)金融問題，并尋求解決現(xiàn)實問題的有效途徑和方法，這應(yīng)當(dāng)是具備一定理論價值和較強現(xiàn)實意義的。 　　文獻(xiàn)綜述 　　房地產(chǎn)金融理論起源于貨幣經(jīng)濟學(xué)研究的理論基礎(chǔ)，自李嘉圖的貨幣數(shù)量論、費雪的《貨幣的購購力》、馬歇爾的現(xiàn)金余額數(shù)量理論和維克賽爾頭創(chuàng)的累積過程學(xué)說開始，到凱恩斯的《就業(yè)、利息和貨幣通論》與漢森、希克斯的IS－LM、AS－AD模型等的進(jìn)一步發(fā)展，以及托賓資產(chǎn)選擇理論、斯蒂格里茨的信貸配給論和盧卡斯的貨幣周期理論等的持續(xù)開拓，通過邏輯上分析各種貨幣理論的發(fā)展過程，從而為有效實施房地產(chǎn)金融提供了扎實的理論依據(jù)。 　　現(xiàn)代金融理論認(rèn)為，房地產(chǎn)金融系統(tǒng)的不穩(wěn)定性和融資風(fēng)險可以從以下幾方面進(jìn)行解釋和分析。一，金融體系脆弱性假說，明斯基（1982）提出了金融不穩(wěn)定假說，從借款人和放款人的角度，用代際遺忘和競爭壓力解釋金融危機的循環(huán)往復(fù)，銀行由于其固有的特征，具有“自我實現(xiàn)”的脆弱性。二、弗里德曼（1963）的貨幣主義解釋，他們認(rèn)為金融動蕩的基礎(chǔ)在于貨幣政策，正是貨幣政策的失誤使小災(zāi)難變成了劇烈的體系崩潰。三，信息經(jīng)濟學(xué)的解釋，其理論依據(jù)在于信息不對稱所導(dǎo)致的逆向選擇（阿克洛夫1970）和道德風(fēng)險（詹森與麥克林1976）。四，信貸周期理論的解釋，瑞維爾認(rèn)為金融系統(tǒng)內(nèi)部競爭較終導(dǎo)致不良的銀行行為，而房地產(chǎn)市場一直是信貸周期影響經(jīng)濟的主要渠道。五，行為金融學(xué)的解釋，房地產(chǎn)融資的系統(tǒng)風(fēng)險的另一個重要原因是房地產(chǎn)金融市場主體的非理性行為。 　　國外有關(guān)房地產(chǎn)周期波動的解釋主要分為三類：基本經(jīng)濟條件（帕赫與鮑恩1994，巴拉斯與弗格森1985）；預(yù)期（艾德斯坦與保羅1999）；國際傳導(dǎo)機制（伯特蘭1996，萊納伍德1997）。在新世紀(jì)到來之前，以清瀧宏信和摩爾、伯南克以及青木等為代表，探討了在“金融加速器”框架下的房地產(chǎn)周期和信貸周期之間的交互作用。 　　國內(nèi)系統(tǒng)的房地產(chǎn)金融研究是從20世紀(jì)90年代初住房金融的研究起步的。由于當(dāng)時是中國社會從福利分房向貨幣化自購住房轉(zhuǎn)型的起始時期，因此，這段時間中國的房地產(chǎn)金融理論研究主要集中在住房金融方面，如董壽昆的《住宅商品化與金融》（1992）、唐一平的《論我國住宅融資系統(tǒng)的選擇》（1992）、張健的《中國城市住房金融體系的內(nèi)涵、意義和目標(biāo)》（1993）和王尊亭的《關(guān)于我國住房金融體制發(fā)展趨向的思考》（1994）等。 　　21世紀(jì)初，隨著中國住宅商品化的逐步完善和宏觀經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，以及辦公樓、商業(yè)用房和工業(yè)用地等方面的全面開花，中國的房地產(chǎn)金融理論由住房金融這個點向面進(jìn)行擴散，如陳釗的《論住房抵押貸款利率的多元化》（1999）、朱寶憲的《中國開展資產(chǎn)支撐證券化融資的研究》、毛志榮的《房地產(chǎn)投資信托基金研究》（2004）和李健飛的《中國房地產(chǎn)融資風(fēng)險防范－理論與實證》（2006）等。由此可見，中國房地產(chǎn)金融理論的研究尚處于萌芽和起步階段。 　　研究方法 　　將主要采用理論分析和實證研究相結(jié)合的方法，以美國儲貸協(xié)會危機為典型案例，剖析了國應(yīng)對宏觀調(diào)控的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新舉措；同時將中國宏觀調(diào)控下的房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展?fàn)顩r與國外成熟市場進(jìn)行對比，從而證明中國房地產(chǎn)金融在宏觀調(diào)控下的變革方向和發(fā)展趨勢。中國房地產(chǎn)市場本質(zhì)上是個“政策市”或者說是“政府市”和“富人市”，已經(jīng)基本脫離了民生地產(chǎn)的正確軌道。因此，要準(zhǔn)確預(yù)測中國房地產(chǎn)的走勢（尤其是短期）是沒有意義的。試想一下，假如我們有健康的房地產(chǎn)制度，假如我們有完善的住房保障體系，假如我們對國內(nèi)外熱錢的投機加以適當(dāng)?shù)囊种?，假如我們的宏觀調(diào)控政策更系統(tǒng)、更有“剛性”，假如我們的政府決心更大一點，假如我們的地方政府、銀行能認(rèn)真執(zhí)行各項法律法規(guī)和宏觀調(diào)控政策，房價決不會如此“瘋癲”！中國經(jīng)濟也決不會有如此嚴(yán)重的通貨膨脹和全面過熱隱患！只要政策和法律到位，只要執(zhí)行到位，房價的理性回歸是分分秒秒的事！而且，早就應(yīng)該回歸！在當(dāng)前中國房地產(chǎn)泡沫接近崩潰的情況下，房價的適度理性回歸有利于中國經(jīng)濟內(nèi)需的提升！有利于中國經(jīng)濟的軟著陸！有利于中國經(jīng)濟發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變！

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