7月15日，世聯(lián)地產(chǎn)董事長陳勁松參與屆中國房地產(chǎn)創(chuàng)新大會(huì)哈爾濱分論壇做了題為：《地產(chǎn)形勢迷局與未來方向》的演講。 世聯(lián)董事長 陳勁松 　　以下為現(xiàn)場演講實(shí)錄 　　陳勁松：在此非常感謝大家給世聯(lián)一個(gè)機(jī)會(huì)，為哈爾濱的客戶同時(shí)也跟哈爾濱房地產(chǎn)界匯報(bào)一下當(dāng)前普遍關(guān)心的房地產(chǎn)局勢和未來趨勢，我們行業(yè)未來怎么走？ 　　實(shí)質(zhì)上，我非常敬佩的秦虹女士和趙曉先生的講話，我非常同意他們?cè)诤暧^政策上的把握，我覺得給大家數(shù)據(jù)已經(jīng)充分說明問題了，因此，我在這里宏觀上的問題就不講了，因?yàn)樗麄兌际俏业睦蠋煛?　　部分關(guān)于目前房地產(chǎn)局勢的迷局，我想跟大家分享幾個(gè)數(shù)據(jù)，大家提個(gè)醒。有幾個(gè)數(shù)我覺得做房地產(chǎn)開發(fā)的要特別的留意。目前，中國融資在卡住了信貸，卡住了上市融資，卡住了國內(nèi)發(fā)債以及我們的打擊了這些投資渠道之后，我們現(xiàn)在想一想還有什么渠道，只能靠我們的銷售回款，成交量下降的非常非常的快，那么通過信托渠道，除掉租費(fèi)及手續(xù)費(fèi)，年息大概已經(jīng)達(dá)到了18%，18%左右的年息是不是已經(jīng)到頂了呢？這個(gè)恐怕還不是。這是個(gè)數(shù)可能給大家一個(gè)提醒，可能還會(huì)和以前一樣，我們通過各種手段能解決，我跟大家說情況已經(jīng)發(fā)生了根本性的轉(zhuǎn)變。 　　個(gè)數(shù)是全國房地產(chǎn)供應(yīng)量。上半年和下半年推的量是多少呢？世聯(lián)的統(tǒng)計(jì)是上半年的量較起碼將是60%。今年下半年市場普遍而言，2009年銷售太少，今年一季度也銷售不錯(cuò)，所以我們的存貨基本上沒有，比如哈爾濱現(xiàn)在這個(gè)市場低迷，為什么大家感覺不到那么多壓力呢？換一種情況說，哈爾濱的情況也是全國的情況，今年下半年的量在全國的量不是很多，就是秦虹女士告訴我們這個(gè)數(shù)是非常準(zhǔn)確的，今年下半年尤其是第三季度末到第四季度初，說開發(fā)商有錢，開發(fā)商不差錢我覺得這是一句謊言，時(shí)間未到而已，大家要小心。 　　第三個(gè)數(shù)20%左右的普通中低檔房租金的上漲，如果說以前我們價(jià)格的上漲未影響到CPI，CPI價(jià)格不斷的漲，CPI一年沒持續(xù)這么低，但是房地產(chǎn)價(jià)格這么漲，老百姓很有意見，他說你是怎么統(tǒng)計(jì)租房在通脹里面的比例，CPI里面居住包括哪些內(nèi)容呢？是租金，是物業(yè)管理費(fèi)，第三銀行貸款利息，第四就是建筑材料價(jià)格的增長。那我們看今年原先主要的物業(yè)管理費(fèi)沒有增加，但是我們看今年利息肯定是不一樣的，供款的利息肯定是變了。今年中低檔普通房的租金20%左右上漲，這個(gè)上漲的原因當(dāng)然是多種多樣的，但總之一句話，我這次在建設(shè)部還跟記者說，租金上漲絕不是因?yàn)橹薪楣镜暮逄АＴ龃蟪鲎獾墓?yīng)量，租金還在上漲，這個(gè)不是矛盾嗎？租金上漲當(dāng)然有很多原因，其中一條原因就是我們城市的舊城改造及道路維修，會(huì)有一些人出去租房。 　　第四個(gè)數(shù)是30%供地指標(biāo)，大家記住今年國土資源部說我們比去年的土地供應(yīng)量增長多少，今年我們城市推出市場的完成計(jì)劃指標(biāo)的多少呢？主要的一線城市5%都不到，北京還可以，上半年還拍出幾個(gè)地王，完成指標(biāo)30%，那70%那供地指標(biāo)都要在賣房問題上體現(xiàn)。經(jīng)濟(jì)適用房問題完全是政治問題，建設(shè)部都跟當(dāng)?shù)刎?zé)任人簽了責(zé)任狀了，不供地不推出市場，行政干預(yù)的力度就非常非常大，所以下半年的土地供應(yīng)會(huì)有一個(gè)出乎我們預(yù)想的變化，也就是說上半年開發(fā)商我們跟政府玩的是比誰先眨眼睛這個(gè)游戲，我認(rèn)為下半年這個(gè)游戲?qū)?huì)有結(jié)果，是誰先會(huì)眨眼睛呢？是政府還是開發(fā)商呢？ 　　我還有一個(gè)數(shù)就是30%的銀行的個(gè)貸。價(jià)格如果降低30%，銀行會(huì)不會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模的所謂不良資產(chǎn)，會(huì)不會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模的斷供。大規(guī)模的斷供潮會(huì)不會(huì)出現(xiàn)呢？據(jù)我們世聯(lián)跟深圳銀行研究測算，我們認(rèn)為不會(huì)出現(xiàn)。就是現(xiàn)在價(jià)格，如果有30%的下降銀行會(huì)不會(huì)有很大的危機(jī)呢？這個(gè)我可以肯定的告訴大家，不會(huì)。當(dāng)時(shí)我記得咱們開發(fā)商有幾句話，較重要的一句話就是我不著急，銀行肯定急過我們，政府肯定也急過我們，這是我們挺的一個(gè)支撐。2008年深圳曾出現(xiàn)30%這么一個(gè)普降，哈爾濱經(jīng)歷了一個(gè)緩慢的增長，深圳經(jīng)過了08年50%的降價(jià)，深圳當(dāng)時(shí)媒體說會(huì)出現(xiàn)1000億的斷供潮，可是到2008年年底怎么沒人炒這個(gè)話題了？因?yàn)楦揪蜎]有出現(xiàn)。 　　如果這就是我們?cè)谏钲跍y算下來的幾個(gè)基本數(shù)據(jù)，這些數(shù)我認(rèn)為在這個(gè)時(shí)候跟大家做個(gè)提醒，我認(rèn)為是有好處的。我們現(xiàn)在來看一下，實(shí)際上很多事情我就不說了，我認(rèn)為他們剛剛已經(jīng)說的非常到位的。 　　所謂貨幣流動(dòng)性我們特別特別關(guān)注的是：錢是房地產(chǎn)的基礎(chǔ)，就是有多少貨幣原則上我們有多少房子的價(jià)值，你看長期數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)下來，狹義貨幣，新發(fā)行的貨幣M1與商品房價(jià)格同比的增速具有同步的關(guān)系，于其銷售面積同比的銷售吻合的更好，這是非常令人震驚的一個(gè)數(shù)就是廣義貨幣。么是廣義貨幣？就是發(fā)行的貨幣再加上銀行的貸款，就是廣義貨幣。貨幣與中國房地產(chǎn)總價(jià)值呈完全的持平，幾乎相等的關(guān)系，過去房地產(chǎn)價(jià)格一路上漲，這個(gè)也不在于房地產(chǎn)行業(yè)，原罪在于我們發(fā)行了太多的鈔票，我們的數(shù)據(jù)可以說話，你發(fā)行多少貨幣，原則上我們中國房子的總價(jià)值就是那些，所以說我們不在乎這個(gè)行業(yè)，背了很多惡名是沒有辦法的，因?yàn)榉孔邮俏覀兡壳暗囊粋€(gè)需求，目前的問題是什么呢？問題是貨幣是牛鼻子你就少發(fā)錢就行了，但是少錢又不行，所以說只能搬房價(jià)這個(gè)牛腿，我覺得這是沒有辦法的辦法。 上個(gè)月本人參加了部長主持召開的一個(gè)房地產(chǎn)的趨勢宏觀研討的研討會(huì)，那么我覺得有幾項(xiàng)大家一定清楚，否則你不清楚這個(gè)事大家容易犯糊涂，所謂宏觀經(jīng)濟(jì)的兩難可能房地產(chǎn)要放松，可能很多房地產(chǎn)的調(diào)控政策可能會(huì)適度的放松了，因?yàn)楦鞯氐那闆r表現(xiàn)不一，很可能各地的不應(yīng)該一刀切，各地適度出臺(tái)適合當(dāng)?shù)厍闆r的政策，這兩個(gè)我覺得是大開眼界。 　　關(guān)于新政，本人認(rèn)為不會(huì)短期放松，一個(gè)是對(duì)調(diào)控政策有所松動(dòng)，就是各地方一刀切，所以我們就別做這個(gè)夢(mèng)，這個(gè)夢(mèng)對(duì)我們不利，這個(gè)我也不說，房地產(chǎn)拉動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈，事實(shí)上，我們問的問題就是本輪調(diào)控調(diào)控到底多深才能達(dá)到的預(yù)期？我們調(diào)控的目標(biāo)到底是什么？本輪調(diào)控到底要達(dá)到什么目標(biāo)？到底要房價(jià)下跌多少才會(huì)滿意呢？我跟大家回報(bào)的是：房價(jià)下跌多少才會(huì)滿意？我可以告訴大家沒有這個(gè)目標(biāo)，一個(gè)清華大學(xué)的畢業(yè)生工作五年，通過工資能購得起北京的樓嗎？我看購不起。就連頭付都購不起，除非他不吃不喝，就是咱們哈爾濱較好的工業(yè)大學(xué)的學(xué)生工作五年以后，他也購不起哈爾濱的房子。跌10%他能購起嗎？跌20%他們也還是購不起。那么，本輪調(diào)控的目的到底是什么呢？我覺得按照的說法，我們也在跟部長討論，關(guān)于抑制部分城市房價(jià)過快上漲，這是早就已經(jīng)達(dá)到了的，這不用現(xiàn)在說，調(diào)控個(gè)月就已經(jīng)不漲了，過快上漲就已經(jīng)達(dá)到了。 　　那么為什么還要堅(jiān)持呢？，如果放松，房價(jià)會(huì)迅速反彈，如果允許地方政府出臺(tái)針對(duì)地方的放松，房價(jià)也會(huì)反彈，反彈的力度可能會(huì)超過預(yù)期線，所以說這個(gè)是決定不能放松的個(gè)理由。個(gè)理由是房地產(chǎn)是政治問題，這個(gè)魔咒還沒有解除。所謂房地產(chǎn)成為政治的魔咒就是令我們這個(gè)年輕一代對(duì)未來沒有希望。當(dāng)一個(gè)國家、一個(gè)民族、年輕一代對(duì)未來沒有希望，那么這個(gè)國家和民族肯定出問題了。這個(gè)魔咒怎么解決呢？本人認(rèn)為，我這個(gè)(觀點(diǎn))不代表政府，但是我認(rèn)為政府也是這么想的，但是他沒有那么說。本人認(rèn)為這是保障性用房的批量推出，保障性用房的批量的推出就是解除房地產(chǎn)魔咒的一個(gè)重要的前提，也就是說什么時(shí)候保障性住房能夠批量的推，什么時(shí)候這個(gè)宏觀調(diào)控可以放松。 　　保障性用房我們現(xiàn)在欠了多少呢？我們說深圳保障性用房占商用性住房不到6%，哈爾濱的情況會(huì)好一些，因?yàn)檫€有單位自建房，情況比較復(fù)雜。我們保障性住房和商用性住房也不超過25%，即使在資本主義革命，在香港這個(gè)比例是多少呢？是47：53，就是商品房占53%，保障性住房占47%，新加坡達(dá)到80%，保證了居者有其屋。剛才趙曉講了，中國目前所有的房地產(chǎn)的問題，在這個(gè)前提沒有解決之前，我認(rèn)為這調(diào)控就是長期的，因?yàn)槲椰F(xiàn)在較著急的事就是天天和政府說，怎么把保障性住房盡快的推出來，保障性住房想推出來很漫長的，原因是什么呢？原因是保障性住房是政府主導(dǎo)，政府又當(dāng)包工頭，又搞設(shè)計(jì)，沒完沒了。我們現(xiàn)在這個(gè)迷局需要用創(chuàng)新來破解，怎么破解呢？大概深圳目前這樣，我也跟部長說，一定要盡快的使我們今年推出的保障性住房用地盡快的推向市場，那么怎么才能盡快的推向市場呢？干幾件事。 　　，政府不能當(dāng)包工頭，政府不能建房子去，政府也別去設(shè)計(jì)，政府只管標(biāo)準(zhǔn)。房子的標(biāo)準(zhǔn)和適合申請(qǐng)保障性房屋的標(biāo)準(zhǔn)，政府就管這兩類事。不是建筑商投標(biāo)，一定是開發(fā)商投標(biāo)，那么開發(fā)商憑什么愿意做保障性住房呢？3-5%的保障性住房利潤太低，開發(fā)商對(duì)這個(gè)不是很感興趣，一般商品房都占保障房20%左右，把商業(yè)部分進(jìn)行全權(quán)劃歸開發(fā)商，開發(fā)商愛怎么賣、愛怎么搞？那是你的利潤、你的本事。政府也別把保障性住房和商品房捆綁在一起，定價(jià)按市價(jià)的1/3，開工的那天圖紙批準(zhǔn)時(shí)就推向市場，讓合格的人來認(rèn)購，這樣能夠迅速的將批量的保障性住房推向市場了，那這個(gè)時(shí)候我覺得對(duì)商品房的政治打壓開始結(jié)束，因此，那么未來一定是中國房地產(chǎn)是兩大市場：一大市場就是我們現(xiàn)在熟悉的普通商品房市場，另外一大市場節(jié)是保障性住房市場，都有錢賺，而且保障性住房可能對(duì)開發(fā)商而言，你的資金實(shí)力如果不那么強(qiáng)的話可能更好，銀行給提供更優(yōu)惠的按揭，政府也不會(huì)打壓，資金周轉(zhuǎn)率要高出普通商品的很多倍，所以，我在這里呼吁大家關(guān)注這種趨勢，這種趨勢在未來一定會(huì)出現(xiàn)，否則中國房地產(chǎn)市場，永遠(yuǎn)走不到國際標(biāo)準(zhǔn)上。調(diào)控時(shí)間的長度決定了我們這次調(diào)控的深度，就是因?yàn)槲覀兊男判?、現(xiàn)金流，提早看清楚形勢是。 　　、批量推出保障性住房是恢復(fù)我們正常秩序的前提。 　　第三、我們主流開發(fā)模式面臨的挑戰(zhàn)，我們是用一句話甚至三句話來說我們的模式，我們發(fā)展靠融資，利潤靠漲價(jià)，第三我們的原主流開發(fā)模式面臨挑戰(zhàn)，縮短時(shí)間就恐嚇，基本我們說就這套路肯定不行，那未來怎么走呢？給大家提供一點(diǎn)信息量，實(shí)際上我們確實(shí)要回答這么幾個(gè)問題。一，如果價(jià)格不變，成交的局

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