隨著2010年房地產(chǎn)的不斷升溫，商業(yè)地產(chǎn)已成為房地產(chǎn)領(lǐng)域里較為活躍的一個(gè)部分。據(jù)國(guó)家商業(yè)部統(tǒng)計(jì)，自2010年開始國(guó)內(nèi)商業(yè)總營(yíng)業(yè)額同比增長(zhǎng)18.8%，利潤(rùn)同比增加19.8%，銷售利潤(rùn)率、資產(chǎn)收益率和毛利率比2009年逐步回升，整個(gè)業(yè)態(tài)在未來三年保持10%的銷售增長(zhǎng)率。商業(yè)在經(jīng)營(yíng)理念上有著較大的突破，普遍重視與品牌商家建立合作關(guān)系，努力成為他們的分銷渠道和服務(wù)平臺(tái)；同時(shí)重視人性化的服務(wù)，力爭(zhēng)為顧客在購(gòu)購(gòu)消費(fèi)過程中，享受商品本身帶來的樂趣，也享受到購(gòu)物環(huán)境、高附加值的服務(wù)帶來品牌消費(fèi)的滿足。盡管"泡沫論"充斥業(yè)界并見諸各大媒體，依然擋不住地產(chǎn)開發(fā)如脫韁野馬式的飛速發(fā)展。商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展是一件好事，一來繁榮了商業(yè)，二來方便了群眾，但過于集中的井噴式開發(fā)也帶來不少的問題，注定成為投資者、經(jīng)營(yíng)者和地產(chǎn)商們頭疼的事。 　　21世紀(jì)，國(guó)內(nèi)商業(yè)發(fā)展與房地產(chǎn)開發(fā)的協(xié)作已經(jīng)步入了一個(gè)嶄新的時(shí)期，即商業(yè)地產(chǎn)。這兩年來，隨著城市“城鄉(xiāng)一體化”的發(fā)展，促進(jìn)了城市建設(shè)和城市規(guī)模的不斷擴(kuò)展。在政策渠道、資源渠道、經(jīng)營(yíng)渠道和品牌渠道的綜合開發(fā)下，這給商業(yè)地產(chǎn)的投資和發(fā)展帶來無限生機(jī)。 　　目前中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)一個(gè)比一個(gè)大，動(dòng)輒幾萬(wàn)平方米的步行街、十幾萬(wàn)平方米的大賣場(chǎng)。適度超前是可以的，但要知道大跟強(qiáng)，大跟好并沒有必然的聯(lián)系，如果招商不成功，業(yè)態(tài)組合不，同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，只能讓消費(fèi)者產(chǎn)生心理疲勞。究竟如何設(shè)計(jì)開發(fā)面積呢？這需要考慮兩個(gè)因素：一要考慮所在社區(qū)消費(fèi)者的購(gòu)購(gòu)力，二要考慮能招來多少的商家，因?yàn)樯碳也皇悄隳軟Q定的，能賺到錢它才會(huì)進(jìn)來。如果開發(fā)商忽視效果只重視規(guī)模，甚至連市場(chǎng)調(diào)查都不做就盲目開發(fā)，指望來什么人就開什么店，那終究會(huì)被市場(chǎng)淘汰。 　　新型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投資，已經(jīng)成為21世紀(jì)復(fù)合型商業(yè)挑戰(zhàn)傳統(tǒng)商業(yè)的焦點(diǎn)。新型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的收益結(jié)構(gòu)，亦拓展了傳統(tǒng)地產(chǎn)單一的收益渠道，如一次性收益（產(chǎn)權(quán)銷售）、持續(xù)性收益（場(chǎng)地租賃）、增值性收益和溢價(jià)性收益（商業(yè)價(jià)值鏈的延伸帶來附加值收益）。 [免責(zé)聲明：本文僅代表作者個(gè)人觀點(diǎn)，與南海網(wǎng)-地產(chǎn)海南無關(guān)。其原創(chuàng)性以及文中陳述文字和內(nèi)容未經(jīng)本網(wǎng)核實(shí)，對(duì)本文以及其中全部或者部分內(nèi)容、文字的真實(shí)性、完整性、及時(shí)性本網(wǎng)不作任何保證或承諾，請(qǐng)網(wǎng)友僅作參考，并請(qǐng)自行核實(shí)相關(guān)內(nèi)容。] 新型的復(fù)合式商業(yè)模式和傳統(tǒng)的商業(yè)模式有著本質(zhì)上的區(qū)別。綜合多元化的布局，個(gè)性化的服務(wù)是復(fù)合型商業(yè)形態(tài)特征，迎合21世紀(jì)終端消費(fèi)市場(chǎng)“一站式購(gòu)物”的需求，是新型商業(yè)購(gòu)物的競(jìng)爭(zhēng)利器。這是由于，人們經(jīng)濟(jì)收入的提高和閑暇時(shí)間的增多，在復(fù)合型商場(chǎng)里停留的時(shí)間就相對(duì)地較長(zhǎng)，這無疑給多元化綜合消費(fèi)提供廣闊的空間和時(shí)間。因?yàn)殚_發(fā)商看到了持有型物業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)價(jià)值。沒錯(cuò)，一個(gè)真正的好的商業(yè)物業(yè)可以給經(jīng)營(yíng)者、投資者帶來持久的滾滾財(cái)源，而真正掙大錢的還是商業(yè)地產(chǎn)，但這個(gè)大錢要慢慢的來掙，且不可急功近利。據(jù)統(tǒng)計(jì)，國(guó)外成功的商業(yè)物業(yè)90％以上都是持有型物業(yè)，不是銷售型物業(yè)。在香港，持有型商業(yè)物業(yè)的總量還不到30萬(wàn)平米，但2009年租金收益已達(dá)到55億港幣，而且還在不斷增長(zhǎng)。這比他們?cè)瓉碣u掉的錢要多的多，所以說持有型物業(yè)是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)必然方向。 　　21世紀(jì)的消費(fèi)群是想通過滿足體驗(yàn)式購(gòu)物的需求，可以在休閑的快樂的輕松的環(huán)境里獲得個(gè)性化服務(wù)與消費(fèi)的享受。只有洞察市場(chǎng)需求發(fā)展趨勢(shì)，確定項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)定位，才是項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)“贏”的把握；這就是新型商業(yè)如春筍般破土而出并茁壯發(fā)展的驅(qū)動(dòng)力。如武漢的銷品貿(mào)，上海的奧特萊斯、上海的星河灣，北京的金源燕莎、北京的華貿(mào)，廣州的天河城、深圳的萬(wàn)象城，香港旺角的朗豪坊、九龍灣的德福廣場(chǎng)、金百利商場(chǎng)和時(shí)代廣場(chǎng)等都是國(guó)內(nèi)較具代表性的復(fù)合型商業(yè)模式。這種新興的商業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)，將會(huì)迅速地從一線大城市向二線、三線城市拓展。一個(gè)好的商業(yè)物業(yè)，一個(gè)好的商場(chǎng)，一個(gè)好的項(xiàng)目，不是簡(jiǎn)單的取決于一家主力店的成功，而是每個(gè)店都能成功，才能積聚成一個(gè)商圈。它需要統(tǒng)一形象，統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一營(yíng)銷，而一旦物業(yè)分割了，產(chǎn)權(quán)不統(tǒng)一，各自為戰(zhàn)，就會(huì)帶來很多麻煩和問題。 　　消費(fèi)群有如金字塔的模型，而精品百貨的營(yíng)運(yùn)模式，需要有大量的、高端的目標(biāo)消費(fèi)群為條件， SHOPPING MALL營(yíng)運(yùn)模式：主要采取租賃方式集零售、娛樂、休閑、餐飲為一體的復(fù)合型營(yíng)運(yùn)的商業(yè)業(yè)態(tài)。即集合了“吃、喝、玩、樂、購(gòu)”五大商業(yè)元素，突出休閑時(shí)尚的購(gòu)物特色，方便消費(fèi)者實(shí)現(xiàn)一站式消費(fèi)的需求。SHOPPING MALL營(yíng)運(yùn)模式的優(yōu)勢(shì)在于集商業(yè)（品牌）展示功能、休閑娛樂（玩）功能、餐飲（吃喝）功能于一體。其在一個(gè)獨(dú)立商業(yè)平臺(tái)上的百分比，普遍被認(rèn)為是零售52%、娛樂30%、餐飲18%。根據(jù)租金收益情況，其大方向的布局原則是將娛樂、餐飲設(shè)置在商場(chǎng)的高層，因?yàn)檫@類業(yè)態(tài)生命力強(qiáng)，占地面積需求量大，單位坪效比服裝類要低的多，把娛樂、餐飲布局在商場(chǎng)的高層既可以拉動(dòng)購(gòu)物消費(fèi)，并帶動(dòng)人流向上走，又可以解決了高層經(jīng)營(yíng)難的問題。這樣品牌高底段位有機(jī)結(jié)合才能迎合不同消費(fèi)群“一站式”消費(fèi)的需求，商場(chǎng)的人氣自然就會(huì)川流不息了。當(dāng)這些元素的作用都獲得充分發(fā)揮的時(shí)候，品牌就可以堅(jiān)實(shí)地樹立在消費(fèi)群和商家的心坎里，保障了永續(xù)經(jīng)營(yíng)、穩(wěn)定發(fā)展。 　　較后我想說：商業(yè)開發(fā)一定要有商圈意識(shí)，才能確保成功。因?yàn)椴町惢粔蚓驮斐蛇x擇性不強(qiáng)，選擇性不強(qiáng)就不能有效吸客。老百姓去哪里購(gòu)物、消費(fèi)？看的不是一個(gè)店而是整個(gè)商圈，因此單店的吸引力在逐步下降，商圈的發(fā)展正在逐漸形成。你在這個(gè)地方要做多大？做什么？不能孤立的看你自己的優(yōu)勢(shì)，還要考慮周邊的整體環(huán)境和商業(yè)氛圍，這可能是未來商業(yè)地產(chǎn)的又一個(gè)轉(zhuǎn)向新趨勢(shì). [免責(zé)聲明：本文僅代表作者個(gè)人觀點(diǎn)，與南海網(wǎng)-地產(chǎn)海南無關(guān)。其原創(chuàng)性以及文中陳述文字和內(nèi)容未經(jīng)本網(wǎng)核實(shí)，對(duì)本文以及其中全部或者部分內(nèi)容、文字的真實(shí)性、完整性、及時(shí)性本網(wǎng)不作任何保證或承諾，請(qǐng)網(wǎng)友僅作參考，并請(qǐng)自行核實(shí)相關(guān)內(nèi)容。] 隨著2010年房地產(chǎn)的不斷升溫，商業(yè)地產(chǎn)已成為房地產(chǎn)領(lǐng)域里較為活躍的一個(gè)部分。據(jù)國(guó)家商業(yè)部統(tǒng)計(jì)，自2010年開始國(guó)內(nèi)商業(yè)總營(yíng)業(yè)額同比增長(zhǎng)18.8%，利潤(rùn)同比增加19.8%，銷售利潤(rùn)率、資產(chǎn)收益率和毛利率比2009年逐步回升，整個(gè)業(yè)態(tài)在未來三年保持10%的銷售增長(zhǎng)率。商業(yè)在經(jīng)營(yíng)理念上有著較大的突破，普遍重視與品牌商家建立合作關(guān)系，努力成為他們的分銷渠道和服務(wù)平臺(tái)；同時(shí)重視人性化的服務(wù)，力爭(zhēng)為顧客在購(gòu)購(gòu)消費(fèi)過程中，享受商品本身帶來的樂趣，也享受到購(gòu)物環(huán)境、高附加值的服務(wù)帶來品牌消費(fèi)的滿足。盡管"泡沫論"充斥業(yè)界并見諸各大媒體，依然擋不住地產(chǎn)開發(fā)如脫韁野馬式的飛速發(fā)展。商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展是一件好事，一來繁榮了商業(yè)，二來方便了群眾，但過于集中的井噴式開發(fā)也帶來不少的問題，注定成為投資者、經(jīng)營(yíng)者和地產(chǎn)商們頭疼的事。 　　21世紀(jì)，國(guó)內(nèi)商業(yè)發(fā)展與房地產(chǎn)開發(fā)的協(xié)作已經(jīng)步入了一個(gè)嶄新的時(shí)期，即商業(yè)地產(chǎn)。這兩年來，隨著城市“城鄉(xiāng)一體化”的發(fā)展，促進(jìn)了城市建設(shè)和城市規(guī)模的不斷擴(kuò)展。在政策渠道、資源渠道、經(jīng)營(yíng)渠道和品牌渠道的綜合開發(fā)下，這給商業(yè)地產(chǎn)的投資和發(fā)展帶來無限生機(jī)。 　　目前中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)一個(gè)比一個(gè)大，動(dòng)輒幾萬(wàn)平方米的步行街、十幾萬(wàn)平方米的大賣場(chǎng)。適度超前是可以的，但要知道大跟強(qiáng)，大跟好并沒有必然的聯(lián)系，如果招商不成功，業(yè)態(tài)組合不，同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，只能讓消費(fèi)者產(chǎn)生心理疲勞。究竟如何設(shè)計(jì)開發(fā)面積呢？這需要考慮兩個(gè)因素：一要考慮所在社區(qū)消費(fèi)者的購(gòu)購(gòu)力，二要考慮能招來多少的商家，因?yàn)樯碳也皇悄隳軟Q定的，能賺到錢它才會(huì)進(jìn)來。如果開發(fā)商忽視效果只重視規(guī)模，甚至連市場(chǎng)調(diào)查都不做就盲目開發(fā)，指望來什么人就開什么店，那終究會(huì)被市場(chǎng)淘汰。 　　新型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投資，已經(jīng)成為21世紀(jì)復(fù)合型商業(yè)挑戰(zhàn)傳統(tǒng)商業(yè)的焦點(diǎn)。新型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的收益結(jié)構(gòu)，亦拓展了傳統(tǒng)地產(chǎn)單一的收益渠道，如一次性收益（產(chǎn)權(quán)銷售）、持續(xù)性收益（場(chǎng)地租賃）、增值性收益和溢價(jià)性收益（商業(yè)價(jià)值鏈的延伸帶來附加值收益）。 [免責(zé)聲明：本文僅代表作者個(gè)人觀點(diǎn)，與南海網(wǎng)-地產(chǎn)海南無關(guān)。其原創(chuàng)性以及文中陳述文字和內(nèi)容未經(jīng)本網(wǎng)核實(shí)，對(duì)本文以及其中全部或者部分內(nèi)容、文字的真實(shí)性、完整性、及時(shí)性本網(wǎng)不作任何保證或承諾，請(qǐng)網(wǎng)友僅作參考，并請(qǐng)自行核實(shí)相關(guān)內(nèi)容。]

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