這句話背后的潛臺詞是，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場存在短期波動，但波動中蘊藏著機會，在這個被短期化的中長期產(chǎn)業(yè)中，要始終保持敏銳的感覺，清晰的判斷，既要有短期的布局，更要有長期的戰(zhàn)略安排。

　　英俊、儒雅、成熟、睿智、穩(wěn)重……用這些詞來形容47歲的張華綱恰如其分，他的形象一如金地長期以來給外界的形象。

　　不過，現(xiàn)在張華綱說，金地的形象還應該再年輕一點，三十六七這個年紀比較適合，但也不能太年輕，做地產(chǎn)太年輕了不夠沉穩(wěn)。

　　顯然，張華綱希望金地在進入“快速發(fā)展期”之后，除了擁有中年人的儒雅，還應更具活力和個性化。事實上，金地近幾年領跑行業(yè)的快速發(fā)展，以及在金融地產(chǎn)方面的率先試水，已經(jīng)與張華綱所期望的形象非常貼近。

　　“金地——就是金融加地產(chǎn)”，這一提法十幾年前就有，但張華綱認為，現(xiàn)在才是金地可以高調(diào)對外宣稱這一定位的時候。

　　2009：精準的一躍

　　2008年初開始，受房地產(chǎn)調(diào)控政策以及全球金融危機的影響，房地產(chǎn)全行業(yè)陷入低谷。

　　張華綱坦言，2008年是他進入地產(chǎn)行業(yè)以來感覺壓力的一年，“公司銷售滑坡很厲害，價格也降得很快，睡不著覺是常有的事?！薄罢l也不知道這個寒冬會有多長?！?/p>

　　正在大家都在準備過寒冬的時候，金地卻敏銳地感覺到了市場上一些不尋常的微妙變化。“在10月份刺激房地產(chǎn)的政策出臺之后的兩個月，我們在銷售上就有一些好轉(zhuǎn)，特別是深圳、廣州的銷量較先開始上來，頭先可以判斷深圳對全國房地產(chǎn)市場有帶動作用。但是我們也注意到，較主要是剛性需求在往里面沖，投資和改善型需求并沒有進來，客戶結構決定市場不會出現(xiàn)大的反轉(zhuǎn)。”果然，2009年1月，銷量又突然往下縮，“我心里也咔嗒一下，難道僅僅只是個反彈？”

　　緊接著，金地的管理層開始馬不停蹄地在全國各地跑市場，僅3月份，就跑了11個城市。張華綱說：“在我們的決策模型里，消費者結構中投資客所占的比例是一個很重要的點，因為他們感覺靈敏，對未來也有很清楚的預判，他們追求的不是完全的底，而是相對的底部和階段。2月份開始，我們就注意到不僅僅成交量又上去了，同時高端樓盤在啟動，改善和投資型客戶在大批進入。”

　　因此，當大多數(shù)行業(yè)機構還認為市場僅僅是回暖的時候，金地管理團隊根據(jù)自己對市場深度的理解，得出了一個非常清晰的判斷，那就是行業(yè)已經(jīng)是反轉(zhuǎn)而不僅僅是反彈?！耙蚨狙杆賹⒔?jīng)營策略從防守型調(diào)整為進取型，做了一個投資性的決定，那就是拿地、拿地?！?/p>

　　2009年4月29日，金地打響了當年開發(fā)商拿地的槍，在上海拿下了徐涇地塊，一向以沉穩(wěn)著稱的金地這一行動立刻引來市場一片嘩然，金地成為了一面風向標，拿地公告當天股票就以漲停報收。緊隨其后，金地又在武漢拿下了壕溝地塊。在中國房地產(chǎn)市場開始反轉(zhuǎn)，熱潮涌來繼而全面爆發(fā)之前，金地加快了將貨幣資金轉(zhuǎn)化為土地資產(chǎn)的置換速度。

　　至金地2009年年報公告時，金地共獲取了18個項目，新增土地儲備523萬平方米，完成了206億元的投資額。金地的土地儲備已經(jīng)達到1548萬平方米，其中公司權益土地儲備1358萬平方米，為公司未來幾年的發(fā)展儲備了充足資源。

　　除了拿地快之外，2009年金地還加快了開發(fā)和銷售的速度?！拔覀兘^不允許項目為了多賺個百分之幾，拖一拖，放一放，項目必須符合我們的開發(fā)周期和開發(fā)速度?！?/p>

　　就在土地價格水漲船高，各地“地王”頻現(xiàn)的時候，金地的拿地行動卻戛然而止?！八募径任覀兓旧暇蜎]有拿地了，再拿就是冒險了?！睆埲A綱說。

　　正是基于金地對市場精準的研判、果斷的出手和對節(jié)奏的精準把握，2009年金地收獲了一份靚麗的業(yè)績。公司全年完成營業(yè)收入120.98億元，同比增長24％，實現(xiàn)凈利潤17.76億元，同比增長111％；基本每股收益0.78元。

　　回顧金地所經(jīng)歷的2009年中國地產(chǎn)界的喧囂和波瀾壯闊，張華綱用了一句頗具詩意的話來做注腳：“大家都在睡覺的時候，我們起來干活了，大家都在準備過寒冬的時候，我們已經(jīng)進入春天?！?/p>

　　瞄準創(chuàng)新型商業(yè)地產(chǎn)

　　本科畢業(yè)于華中理工大學的張華綱一直被認為是一位“理性”的管理者，在他看來，“理性”更多的體現(xiàn)在要有敏銳的感覺，并始終保持前瞻性的眼光?！暗禺a(chǎn)是一個中長期的產(chǎn)業(yè)，大勢不能看錯，看短做長在戰(zhàn)略上是非常錯誤的，錯了以后就不能借勢盈利。”

　　商業(yè)地產(chǎn)是2010年金地著力發(fā)展的一個方向。張華綱認為，目前中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入到了商業(yè)房地產(chǎn)階段，但是還處于初級階段。

　　在商業(yè)地產(chǎn)領域，張華綱一再強調(diào)兩個字：創(chuàng)新。在他看來，以往商業(yè)地產(chǎn)以銷售為目的開發(fā)模式是不可持續(xù)的，金地將走一些更經(jīng)典的具有創(chuàng)新性的開發(fā)模式，將商業(yè)和金融進行結合，但他坦承：“要形成一個模式很不容易。”

　　張華綱說，金地做商業(yè)地產(chǎn)，其中一個原因是看中了市場對商業(yè)物業(yè)投資的巨大需求。“比如保險法允許保險公司去購這種物業(yè)，用有經(jīng)常性現(xiàn)金收益的物業(yè)去做它的一個穩(wěn)定的投資載體，這個需求很大?！?/p>

　　“有了這個需求，金融杠桿就比較大了，比如這個項目的收益率只有5％，但把它去做一個REITS（房地產(chǎn)投資信托基金），它的收益率可以達到10－15％，對于公司來說，相當于已經(jīng)實現(xiàn)銷售，錢已經(jīng)回來了。用未來的現(xiàn)金流貼現(xiàn)銷售物業(yè)，公司的風險相應地降低了很多?！?/p>

　　“REITS是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的基礎平臺，我們可以通過打包發(fā)REITS這些方式，把收益權拿到市場上去做一個證券化。既把錢拿回來了，同時也保證了客戶的金融?！?/p>

　　“做商業(yè)地產(chǎn)頭先要有量，所以公司頭先會介入舊城改造，這是一個很大的量，很大?！痹谏钲冢鸬鼐头e極介入了深圳市崗廈舊城改造項目。

　　張華綱表示，金地在一些商業(yè)項目上還有可能介入后期的經(jīng)營?！氨热绮慌懦覀儠陴B(yǎng)老社區(qū)這方面去做一些嘗試。”“管理難度會加大，但相信我們一定會把這個工具用好，我們對商業(yè)地產(chǎn)的研究已經(jīng)走在前面并且很深入，這方面也可以借鑒歐美的一些經(jīng)驗?！?/p>

　　房地產(chǎn)金融帶來乘數(shù)效應

　　房地產(chǎn)是一個資金密集型的行業(yè)，與金融行業(yè)有著高度的類似。張華綱認為，目前地產(chǎn)公司之間在開發(fā)運營能力上的差距正在逐步縮小，未來的競爭將轉(zhuǎn)向資金與資源的整合能力上。房地產(chǎn)金融化是全世界地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的趨勢，也是未來中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的方向。

　　根據(jù)麥肯錫的研究，預計到2015年，中國房地產(chǎn)金融市場管理的總資產(chǎn)將在9100億元左右。“金地希望在這個市場成熟之前占領一席之地?！?/p>

　　張華綱說，早在5年前，金地就已經(jīng)開始嘗試房地產(chǎn)金融業(yè)務。2004年，金地和摩根士丹利合作做了一個不良資產(chǎn)處理包。

　　“后來又嘗試了信托，實際上是房地產(chǎn)基金的一個雛形。這兩個項目不算很成功，但好在都沒虧錢，都有5％的收益率。”再后來金地還和ING（荷蘭國際集團）合作了兩個項目，合作比較順利。

　　2008年，金地和UBS（瑞士聯(lián)合銀行）共同成立了一個美元房地產(chǎn)基金，準備投資于金地的一個項目。但因次貸危機和金融危機的影響，募資走了很多的彎路?！昂贤荚陉懤m(xù)地簽，1億多美元的資金較近很快就會到位?！?/p>

　　2009年，金地和平安信托展開了一項股權合作，由平安發(fā)信托募資直接投到金地的項目上，這是一個結構性的產(chǎn)品，募集的16億元資金里有8億元債，8億元股。

　　張華綱表示，與金融機構的合作無非是債和股，或者是這兩類的組合，而載體無非是住宅和商業(yè)?！敖鹑跈C構對類似這樣的合作模式非常感興趣?！?/p>

　　或許出于未來市場的良好預期，說到這里，張華綱略顯興奮?！胺康禺a(chǎn)金融為公司發(fā)展帶來的是乘數(shù)效應，在未來的中國市場，各種結構性產(chǎn)品的量會大大增加。未來金地會與投資伙伴一起發(fā)起人民幣基金管理工作，主要投資于住宅地產(chǎn)，同時也會考慮對商業(yè)地產(chǎn)以及公司并購進行投資?！?/p>

　　他說，金地做基金業(yè)務跟傳統(tǒng)的房地產(chǎn)業(yè)務一定是結合的，“它不光有正常的投資收入，還有一塊是基金管理的收入，基金管理實際上是風險較低的管理業(yè)務，中國的基金管理基本都是盈利的。它對公司的價值有比較大的提升作用，而公司也更能夠充分發(fā)揮團隊的優(yōu)勢?！?/p>

　　隨著金地在房地產(chǎn)金融業(yè)務的深度介入，對于金地將來會否轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)金融投資而淡化地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的疑問，張華綱表示，金地的本行是開發(fā)，金融目前還只是一個支持性的平臺?！暗遣恍⌒陌堰@個平臺做大了，未來也不排除它會成為公司的一個主業(yè)?！?/p>

　　規(guī)模擴張下的千億目標

　　中國房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了2009年的跌宕起伏后，2010年更顯撲朔迷離。但在金地看來，中國城市化進程方興未艾，從高速發(fā)展到進入穩(wěn)定期，預計還有10年左右的時間。中國房地產(chǎn)行業(yè)的上升趨勢仍毋庸置疑，市場的短期波動并不會逆轉(zhuǎn)大潮流的方向。

　　張華綱說，未來幾年，在保持較高收益水平下規(guī)?；l(fā)展仍然是公司的戰(zhàn)略主線。他現(xiàn)在的夢想是把金地的規(guī)模做到上千億，讓金地成為一個全球化的現(xiàn)代化企業(yè)。

　　如何實現(xiàn)千億的跨越？“金地要實現(xiàn)規(guī)模的倍增發(fā)展，頭先必須有股權和資本的擴張。在股本的擴張方面，不排除在一些項目層面做一些廣泛的合作；另一方面就是靠投資，沒有投資的拉動企業(yè)要上規(guī)模也是不太可能的。比如金地去年投了200億拿地，未來三年會帶來600億的銷售額?！?/p>

　　2010年，金地計劃的投資規(guī)模為100－150億?！盁o股權投資的話可能就100億?！?/p>

　　強調(diào)規(guī)模的增長意味著，在經(jīng)歷了2009年的大規(guī)模拿地之后，2010年的金地還會繼續(xù)拿地，只是戰(zhàn)略會有所調(diào)整。當下，對于金地來說，如何在全國范圍內(nèi)進行有效布局成為關鍵任務?！澳壳耙痪€城市拿

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