從一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)地位、城市規(guī)模、城市級(jí)別、影響力等常規(guī)指標(biāo)看，海南三亞連三四線城市都不是，更不能與北京、上海、廣州、 深圳這樣的一線城市同日而語，但從2010年的房地產(chǎn)價(jià)格數(shù)據(jù)來看，三亞確實(shí)走到到了全國房價(jià)高位行列。根據(jù)較近的資料，11月份全國百城住宅價(jià)格較高的十個(gè)城市分別是:深圳、上海、北京、杭州、三亞、溫州、廣州、寧波、福州和南京。排名的深圳，房價(jià)每平方米兩萬五千元；排名第五的三亞，房價(jià)每平方米亦超過兩萬元。 　　對(duì)于房價(jià)的上漲和供需矛盾，國家的調(diào)控制政策一直如影隨形。自今年4月以來，國家抑制房價(jià)上漲過快的政策和措施一個(gè)接著一個(gè)。在調(diào)控的大背景下，房價(jià)上漲自然不再可能，但對(duì)于一些供給有限、剛性需求良好的地區(qū)和城市來說，價(jià)格繼續(xù)維持高位，有著十分的道理。三亞，就是這樣的例子，理由有： 　　一、現(xiàn)在的三亞，由于其獨(dú)有的氣候、稀缺的海景資源，被越來越多的人所了解和喜愛，其知名度是能夠媲美或者已經(jīng)成為全國較美較有旅游價(jià)值的地區(qū)和城市之一?，F(xiàn)在看海南房價(jià)的走向，三亞無疑成為風(fēng)向標(biāo)，乃至以后也可能對(duì)全國的房價(jià)走向給予一定的啟示意義。比如上世紀(jì)90年代中期，國家開始實(shí)施房地產(chǎn)調(diào)控政策時(shí)，做為經(jīng)濟(jì)特區(qū)海南的表現(xiàn)，卻是全國的預(yù)期和晴雨表。 　　二、從2009年11月開始，時(shí)至一周年，三亞的房價(jià)翻了3番以上。有人說，三亞的房價(jià)透支了未來五年或者更長時(shí)期的漲幅。也有人將三亞房價(jià)短時(shí)期內(nèi)異?？焖僭鲩L，認(rèn)為背離了其基礎(chǔ)價(jià)值并大大超出消費(fèi)者的承受能力，歸結(jié)為泡沫的產(chǎn)生。但美聯(lián)儲(chǔ)前主席格林斯潘說，“泡沫只有在破滅后才知道是泡沫?！?所以我們寧愿相信，在去年同期以前，三亞的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格發(fā)現(xiàn)功能，從來就沒有得到好好地體現(xiàn)。 　　三、土地開發(fā)供給情況。三亞目前全市總?cè)丝诩s50萬，城鎮(zhèn)人口約25萬，規(guī)劃市區(qū)面積約37平方公里。較近確定由國務(wù)院審批的《三亞市城市總體規(guī)劃（2008－2020）》，預(yù)測(cè)到2020年，全市總?cè)丝诩s為84萬人，其中城鎮(zhèn)人口約63.5萬人，城市建設(shè)用地規(guī)模約68.8平方公里?？梢钥闯?，三亞未來10年，城鎮(zhèn)人口將增加2.5倍，開發(fā)利用的土地面積增加1.85倍。事實(shí)上，三亞市區(qū)能夠利用開發(fā)的土地占其全市土地總面積的比例不足30%，政府實(shí)行土地資源開發(fā)從緊政策將是今后的原則和大勢(shì)所趨。由于三亞地理位置環(huán)山臨海、海岸線長，市區(qū)的居住和發(fā)展空間有限。其房產(chǎn)市場(chǎng)主要體現(xiàn)在三亞灣、亞龍灣和正在打造“國家海岸”的海棠灣等臨海度假灣區(qū)。至于市區(qū)，將被作為多個(gè)舊城改造項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)施，目前大部分項(xiàng)目剛剛啟動(dòng)，改造完成至少需要3年或者更長時(shí)間。所以，在可供開發(fā)土地資源有限的前提下，城市居住人口的數(shù)量又不斷放大，房產(chǎn)出現(xiàn)供不應(yīng)求的情形完全可以預(yù)期。 [免責(zé)聲明：本文僅代表作者個(gè)人觀點(diǎn)，與南海網(wǎng)-地產(chǎn)海南無關(guān)。其原創(chuàng)性以及文中陳述文字和內(nèi)容未經(jīng)本網(wǎng)核實(shí)，對(duì)本文以及其中全部或者部分內(nèi)容、文字的真實(shí)性、完整性、及時(shí)性本網(wǎng)不作任何保證或承諾，請(qǐng)網(wǎng)友僅作參考，并請(qǐng)自行核實(shí)相關(guān)內(nèi)容。] 四、三亞的地產(chǎn)開發(fā)無論是度假、旅游、商業(yè)，還是住宅，從來不缺乏的開發(fā)企業(yè)，諸多開發(fā)商至少5年前就已經(jīng)入駐置地，排兵布陣。所以三亞的市場(chǎng)，不乏開發(fā)力量和資金，開發(fā)商正在由普通投資者向建造型專家轉(zhuǎn)變，從急功近利變?yōu)橹獯蛟炀?，展示才華。當(dāng)然，打造精品，打造過硬的品質(zhì)，提高軟實(shí)力，這也是房地產(chǎn)開發(fā)較美好的追求，也是維系高端房產(chǎn)、高位價(jià)格的較好理由。 　　五、居住和購購力?？梢哉f，三亞是一個(gè)移民城市，快速的城市化進(jìn)程導(dǎo)致了人口的遷移。其居住成分，可用市區(qū)住民和灣區(qū)度假地產(chǎn)等住民等來區(qū)分。市區(qū)住民一半之中的二分之一是原住民，二分之一是解放海南島時(shí)從大陸來的部隊(duì)家屬后裔，這是半個(gè)世紀(jì)的移民；還有一半是改革開放之后東北陸續(xù)來的農(nóng)村移民，這股人群還在不斷地放大，這也是在三亞街頭隨處可聞東北口音的原因。這些居住在市區(qū)的元素，成為這個(gè)城市較普通的居住成分，從而消化市區(qū)較基本的地產(chǎn)，成為較有力的保障。至于灣區(qū)度假地產(chǎn)住民，則來自全國各地或者世界各地，比如溫州人，比如山西的煤老板，比如俄羅斯人、日本人，等等。所以說，三亞市場(chǎng)不乏購購力，因其受眾面寬廣。 　　六、作為一個(gè)旅游的前沿城市，三亞的年接待游客人數(shù)在一千萬人次以上，預(yù)計(jì)2020年接近一千六百萬人次，其住宿、餐飲、娛樂等消費(fèi)水平，位于全國前列城市之中，消費(fèi)能力堅(jiān)挺。 　　七、目前三亞全市廣泛開展打擊違建的“鐵錘行動(dòng)”，據(jù)資料說，到明年要完成400萬平方米的拆違任務(wù)。400萬平方米是一個(gè)什么概念？比較2009年三亞全市房屋銷售面積約100萬平方米就見其怎樣的能量。事實(shí)上還有多少?zèng)]有納入統(tǒng)計(jì)。足見人們喜歡三亞,喜歡在三亞建房的狂熱程度。而400萬平方米將釋放多少購購力和喜歡居住在三亞的心理，又將收回多少土地資源用于政府規(guī)劃和有序建設(shè)。這也許和前面提到的土地資源開發(fā)從緊的原理不謀而合。 　　三亞新的總規(guī)說，“將通過以高端產(chǎn)業(yè)為取向，以旅游業(yè)為龍頭，以創(chuàng)新創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、海洋產(chǎn)業(yè)等為支撐，鼓勵(lì)和培育與旅游相關(guān)的其他各類產(chǎn)業(yè)，構(gòu)建符合三亞市發(fā)展需要的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系?！? 　　實(shí)際上，無論三亞現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系是何種形狀，其基礎(chǔ)和著眼點(diǎn)就是三亞的旅游資源，就是創(chuàng)造在三亞生活和居住者的幸福指數(shù)。而旅游資源一直跟住宅和度假地產(chǎn)緊密相關(guān)，當(dāng)價(jià)格發(fā)現(xiàn)功能得到很好地體現(xiàn)時(shí)，作為海南國際旅游島建設(shè)火車頭作用的三亞，其房地產(chǎn)無論現(xiàn)在還是將來，能夠?yàn)槌鞘械慕?jīng)濟(jì)和GDP做出重要貢獻(xiàn)。 [免責(zé)聲明：本文僅代表作者個(gè)人觀點(diǎn)，與南海網(wǎng)-地產(chǎn)海南無關(guān)。其原創(chuàng)性以及文中陳述文字和內(nèi)容未經(jīng)本網(wǎng)核實(shí)，對(duì)本文以及其中全部或者部分內(nèi)容、文字的真實(shí)性、完整性、及時(shí)性本網(wǎng)不作任何保證或承諾，請(qǐng)網(wǎng)友僅作參考，并請(qǐng)自行核實(shí)相關(guān)內(nèi)容。] 從一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)地位、城市規(guī)模、城市級(jí)別、影響力等常規(guī)指標(biāo)看，海南三亞連三四線城市都不是，更不能與北京、上海、廣州、 深圳這樣的一線城市同日而語，但從2010年的房地產(chǎn)價(jià)格數(shù)據(jù)來看，三亞確實(shí)走到到了全國房價(jià)高位行列。根據(jù)較近的資料，11月份全國百城住宅價(jià)格較高的十個(gè)城市分別是:深圳、上海、北京、杭州、三亞、溫州、廣州、寧波、福州和南京。排名的深圳，房價(jià)每平方米兩萬五千元；排名第五的三亞，房價(jià)每平方米亦超過兩萬元。 　　對(duì)于房價(jià)的上漲和供需矛盾，國家的調(diào)控制政策一直如影隨形。自今年4月以來，國家抑制房價(jià)上漲過快的政策和措施一個(gè)接著一個(gè)。在調(diào)控的大背景下，房價(jià)上漲自然不再可能，但對(duì)于一些供給有限、剛性需求良好的地區(qū)和城市來說，價(jià)格繼續(xù)維持高位，有著十分的道理。三亞，就是這樣的例子，理由有： 　　一、現(xiàn)在的三亞，由于其獨(dú)有的氣候、稀缺的海景資源，被越來越多的人所了解和喜愛，其知名度是能夠媲美或者已經(jīng)成為全國較美較有旅游價(jià)值的地區(qū)和城市之一?，F(xiàn)在看海南房價(jià)的走向，三亞無疑成為風(fēng)向標(biāo)，乃至以后也可能對(duì)全國的房價(jià)走向給予一定的啟示意義。比如上世紀(jì)90年代中期，國家開始實(shí)施房地產(chǎn)調(diào)控政策時(shí)，做為經(jīng)濟(jì)特區(qū)海南的表現(xiàn)，卻是全國的預(yù)期和晴雨表。 　　二、從2009年11月開始，時(shí)至一周年，三亞的房價(jià)翻了3番以上。有人說，三亞的房價(jià)透支了未來五年或者更長時(shí)期的漲幅。也有人將三亞房價(jià)短時(shí)期內(nèi)異常快速增長，認(rèn)為背離了其基礎(chǔ)價(jià)值并大大超出消費(fèi)者的承受能力，歸結(jié)為泡沫的產(chǎn)生。但美聯(lián)儲(chǔ)前主席格林斯潘說，“泡沫只有在破滅后才知道是泡沫?！?所以我們寧愿相信，在去年同期以前，三亞的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格發(fā)現(xiàn)功能，從來就沒有得到好好地體現(xiàn)。 　　三、土地開發(fā)供給情況。三亞目前全市總?cè)丝诩s50萬，城鎮(zhèn)人口約25萬，規(guī)劃市區(qū)面積約37平方公里。較近確定由國務(wù)院審批的《三亞市城市總體規(guī)劃（2008－2020）》，預(yù)測(cè)到2020年，全市總?cè)丝诩s為84萬人，其中城鎮(zhèn)人口約63.5萬人，城市建設(shè)用地規(guī)模約68.8平方公里。可以看出，三亞未來10年，城鎮(zhèn)人口將增加2.5倍，開發(fā)利用的土地面積增加1.85倍。事實(shí)上，三亞市區(qū)能夠利用開發(fā)的土地占其全市土地總面積的比例不足30%，政府實(shí)行土地資源開發(fā)從緊政策將是今后的原則和大勢(shì)所趨。由于三亞地理位置環(huán)山臨海、海岸線長，市區(qū)的居住和發(fā)展空間有限。其房產(chǎn)市場(chǎng)主要體現(xiàn)在三亞灣、亞龍灣和正在打造“國家海岸”的海棠灣等臨海度假灣區(qū)。至于市區(qū)，將被作為多個(gè)舊城改造項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)施，目前大部分項(xiàng)目剛剛啟動(dòng)，改造完成至少需要3年或者更長時(shí)間。所以，在可供開發(fā)土地資源有限的前提下，城市居住人口的數(shù)量又不斷放大，房產(chǎn)出現(xiàn)供不應(yīng)求的情形完全可以預(yù)期。 [免責(zé)聲明：本文僅代表作者個(gè)人觀點(diǎn)，與南海網(wǎng)-地產(chǎn)海南無關(guān)。其原創(chuàng)性以及文中陳述文字和內(nèi)容未經(jīng)本網(wǎng)核實(shí)，對(duì)本文以及其中全部或者部分內(nèi)容、文字的真實(shí)性、完整性、及時(shí)性本網(wǎng)不作任何保證或承諾，請(qǐng)網(wǎng)友僅作參考，并請(qǐng)自行核實(shí)相關(guān)內(nèi)容。]

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