核心提示 　　中國(guó)住交會(huì)的論壇現(xiàn)場(chǎng)是個(gè)大佬云集的地方，用一句俗套的話來(lái)說(shuō)，如果你在現(xiàn)場(chǎng)隨便扔一塊磚頭，就會(huì)砸到一位總裁的腦袋。不僅萬(wàn)達(dá)綠城海爾、萬(wàn)通碧桂園、恒大等眾多國(guó)內(nèi)一線品牌地產(chǎn)商參加，連散客也不乏總監(jiān)之類的人物。讓我們一起來(lái)看看這些房地產(chǎn)大佬們?nèi)绾螌⒊鞘邪l(fā)展從攤大餅式的平面向三維立體式轉(zhuǎn)變，如何評(píng)價(jià)當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，如何預(yù)測(cè)未來(lái)樓市是漲還是跌。 　　《大笑江湖》是時(shí)下熱映的影片。劇中小鞋匠是小沈陽(yáng)，他常強(qiáng)出頭，由不懂武功的菜鳥(niǎo)變成武林高手；趙本山則是個(gè)武功高強(qiáng)的大盜，被不會(huì)武功的小沈陽(yáng)打敗。本次住交會(huì)，浸潤(rùn)地產(chǎn)江湖多年的大腕依舊“大笑江湖”，話語(yǔ)雷人。 　　任志強(qiáng)：其實(shí)不是開(kāi)發(fā)商占了菜地和糧田 　　華遠(yuǎn)地產(chǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)說(shuō)：“中國(guó)現(xiàn)在一說(shuō)到房地產(chǎn)就認(rèn)為房地產(chǎn)商都把土地用光了，所以在中國(guó)出現(xiàn)了地少人多的矛盾，甚至于菜價(jià)漲了也說(shuō)開(kāi)發(fā)商把菜地占了，糧價(jià)漲了是開(kāi)發(fā)商把糧田占了。其實(shí)開(kāi)發(fā)商每年在占用的農(nóng)耕土地中只占1.5%，剩余的98.5%都是別人占了，比如說(shuō)道路、交通或者是退耕還林等等，和我們沒(méi)什么關(guān)系。” 　　中國(guó)的建筑密度和人口密度很低，是因?yàn)楫?dāng)初沒(méi)有把它立體化起來(lái)，因此現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商中間經(jīng)常討論，一個(gè)是討論節(jié)能環(huán)保問(wèn)題，一個(gè)是討論城市建筑的問(wèn)題?！白鳛殚_(kāi)發(fā)商我們努力從節(jié)能環(huán)保以及土地資源的重新利用上下工夫，這些研究成果沒(méi)有一分錢是政府花的，但我們需要的恰恰是希望在今天社會(huì)中面臨的各種矛盾中找到突破口，即使政府不去做，我們也希望通過(guò)我們的努力替政府找到一條更好的中國(guó)之路。所以我們看到是房地產(chǎn)協(xié)會(huì)、商會(huì)、團(tuán)體在不斷推動(dòng)節(jié)能環(huán)保問(wèn)題、土地資源再利用問(wèn)題，拼命地想從現(xiàn)有的土地資源中找到一個(gè)解決我們所面臨的土地資源與價(jià)格之間的矛盾，我們的政府在土地集約化中得到的利益是的?！? 馮侖：生意就是不斷地讓人從不舒服到舒服的過(guò)程 　　萬(wàn)通地產(chǎn)集團(tuán)董事局主席馮侖表示，我們現(xiàn)在城市的多方面造成了生活不舒服：是交通不方便；是空氣越來(lái)越不好；第三是就業(yè)跟居住兩分離；第四是生活開(kāi)銷越來(lái)越大。面對(duì)這些城市問(wèn)題，馮侖再次拋出了他一年前在哥本哈根提出的立體城市。“我研究了41個(gè)城市，在41個(gè)城市的土地上發(fā)現(xiàn)一平方公里能夠住幾十萬(wàn)人。現(xiàn)在中國(guó)的密度不夠，北京一平方公里按大城區(qū)概念不到1的容積率，小一點(diǎn)也就是1的容積率。容積率這么小對(duì)于土地太浪費(fèi)了?！? 　　馮侖認(rèn)為，立體城市的研究就是著眼于一些體系問(wèn)題研究出一些模型，就是一平方公里到底一個(gè)人占多大的空間？就業(yè)跟生活怎么平衡，能源怎么平衡，交通怎么解決？另外口袋里的錢和幸福怎么平衡，在口袋里的錢不斷增長(zhǎng)的過(guò)程中怎么換取更多的快樂(lè)和幸福？馮侖表示：“立體城市就是把這樣一些數(shù)據(jù)和這樣一些背景以及人類歷史上的思考、所有的智慧結(jié)合起來(lái)，于是我們就提出有一件事情必須做，而且只有一種方法，這就是立體城市?！? 劉曉光：?jiǎn)我坏淖≌禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)日子到頭了 　　頭創(chuàng)集團(tuán)總經(jīng)理、頭創(chuàng)置業(yè)董事長(zhǎng)劉曉光：“改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)得到了長(zhǎng)足發(fā)展，近年來(lái)，由于全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不斷變化，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)也在不同程度受到國(guó)家宏觀調(diào)控的政策影響，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式受到了的挑戰(zhàn)，單一的住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式已難以為繼?！? 　　“實(shí)際上，眾多知名房地產(chǎn)商如萬(wàn)達(dá)、中糧、萬(wàn)科等都以城市綜合體、大型shopping mall等形式介入商業(yè)地產(chǎn)，萬(wàn)通則提出“立體城市”的設(shè)想，頭創(chuàng)也欲成為模式創(chuàng)新的者。從去年開(kāi)始就創(chuàng)建了一個(gè)新的業(yè)務(wù)體系——奧特萊斯（中國(guó)）。與傳統(tǒng)的地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式不同的是，奧特萊斯走的是地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)相結(jié)合、國(guó)際化產(chǎn)業(yè)與地方特色產(chǎn)業(yè)結(jié)合的道路。公司定位是新型現(xiàn)代商業(yè)產(chǎn)業(yè)和新型現(xiàn)代服務(wù)業(yè)綜合運(yùn)營(yíng)商,即在大城市周邊或城際之間，打造以?shī)W特萊斯為的、國(guó)際化的城市新。我們稱之為‘芭蕾雨’?！? 　　劉曉光認(rèn)為，目前，大部分城市普遍存在過(guò)度集中，人口密集、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度偏高、資源環(huán)境負(fù)荷過(guò)重的“大城市病”現(xiàn)象。成功的地產(chǎn)創(chuàng)新模式應(yīng)解決城市資源匹配與有效城市化的路徑問(wèn)題。 殷榮：政府也是豪宅的主要購(gòu)購(gòu)者 　　復(fù)地集團(tuán)副總裁殷榮表示，主要有三類人在購(gòu)購(gòu)中國(guó)的高端不動(dòng)產(chǎn)：資源型客戶群、政府客戶群、財(cái)富新貴。 　　對(duì)于購(gòu)購(gòu)高端豪宅的資源型客戶人群來(lái)說(shuō)，他們希望占領(lǐng)擁有城市一線的核心資源。這類核心資源包括一些城市景觀資源、城市商業(yè)價(jià)值資源?！八麄円韵戎扔X(jué)的眼光來(lái)為了以后的產(chǎn)品升值，為了以后實(shí)現(xiàn)的價(jià)值提升來(lái)優(yōu)先占有這類資源?！币髽s說(shuō)。 　　殷榮透露，一些來(lái)自政府的客戶，也成為高端不動(dòng)產(chǎn)的購(gòu)購(gòu)群體，而且是非常大的一批客戶?！八麄?cè)诋a(chǎn)品購(gòu)購(gòu)力當(dāng)中，作為一種購(gòu)購(gòu)行為以及特征顯現(xiàn)出來(lái)了?！? 　　隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展而迅速形成的一批新貴，成為豪宅市場(chǎng)的又一購(gòu)家?！耙簿褪潜┌l(fā)戶。還有其他類的一些關(guān)于海外客戶、港臺(tái)客戶，以及包括城市的中產(chǎn)。這些都是目前主流高端不動(dòng)產(chǎn)的一些消費(fèi)者。” 　　對(duì)于購(gòu)家購(gòu)購(gòu)豪宅的核心動(dòng)機(jī)和購(gòu)購(gòu)行為，殷榮認(rèn)為，這是對(duì)資源的占有動(dòng)機(jī)，以及他們所購(gòu)購(gòu)行為本身需要與他們自身的身份特征相對(duì)應(yīng)的這樣一種身份的圈層動(dòng)機(jī)需求。“豪宅市場(chǎng)的三類購(gòu)家一般都相當(dāng)?shù)驼{(diào)，在整個(gè)購(gòu)購(gòu)過(guò)程中，身份相當(dāng)隱秘。因此，為了所定這些客戶，豪宅的銷售方也往往采取一對(duì)一的‘單間’服務(wù)，除了一對(duì)一的銷售宣傳，還有一對(duì)一的購(gòu)購(gòu)過(guò)程?！? 黃小虎:開(kāi)發(fā)商將來(lái)的客戶就是富人 　　中國(guó)土地學(xué)會(huì)副理事長(zhǎng)黃小虎認(rèn)為，住房制度的模式演變到現(xiàn)在，有一種解讀認(rèn)為“現(xiàn)在的制度要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)解決老百姓住房的責(zé)任”，對(duì)此，黃小虎說(shuō)這個(gè)定位是錯(cuò)誤的，他表示，開(kāi)發(fā)商不應(yīng)該對(duì)現(xiàn)在的問(wèn)題承擔(dān)責(zé)任?！伴_(kāi)發(fā)商只為富人蓋房子”，實(shí)事求是地說(shuō)這個(gè)說(shuō)法并沒(méi)有錯(cuò)。開(kāi)發(fā)商的壟斷地位不是開(kāi)發(fā)商自己造成的，根源在住房制度或者住房模式存在問(wèn)題。 　　黃小虎強(qiáng)調(diào)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，只要是為市場(chǎng)需要生產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)都帶有一定的投機(jī)性，我們不能夠籠統(tǒng)地反對(duì)投機(jī)，因?yàn)檫@種投機(jī)性要承擔(dān)一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，但是可以活躍經(jīng)濟(jì)、可以有利于多元化的發(fā)展，如果把投資投機(jī)簡(jiǎn)單地封殺了市場(chǎng)也就要僵化。讓窮人、中等收入人群和富人一起投資投機(jī)是不對(duì)的，政策上要根據(jù)不同的收入人群制定不同的住房政策，在投資投機(jī)圈里面他們隨便折騰，不會(huì)影響到普通百姓。 　　黃小虎對(duì)中國(guó)未來(lái)房地產(chǎn)的發(fā)展模式做了具體設(shè)想，他表示，，窮人應(yīng)該住政府提供的保障房，保障房也有市場(chǎng)性，保障房要交租金。，對(duì)于中等收入人群，要大力發(fā)展合作建房，這種是半產(chǎn)權(quán)，可以居住、可以使用、可以繼承，但是不能出售，這叫半產(chǎn)權(quán)。第三，富人除了可以住豪宅以外，還可以購(gòu)很多房來(lái)炒，這是完全產(chǎn)權(quán)的。如果實(shí)現(xiàn)了以上三點(diǎn)設(shè)想的模式，開(kāi)發(fā)商將來(lái)主要面對(duì)的客戶群體就是富人，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)很激烈。 核心提示 　　中國(guó)住交會(huì)的論壇現(xiàn)場(chǎng)是個(gè)大佬云集的地方，用一句俗套的話來(lái)說(shuō)，如果你在現(xiàn)場(chǎng)隨便扔一塊磚頭，就會(huì)砸到一位總裁的腦袋。不僅萬(wàn)達(dá)綠城海爾、萬(wàn)通碧桂園、恒大等眾多國(guó)內(nèi)一線品牌地產(chǎn)商參加，連散客也不乏總監(jiān)之類的人物。讓我們一起來(lái)看看這些房地產(chǎn)大佬們?nèi)绾螌⒊鞘邪l(fā)展從攤大餅式的平面向三維立體式轉(zhuǎn)變，如何評(píng)價(jià)當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，如何預(yù)測(cè)未來(lái)樓市是漲還是跌。 　　《大笑江湖》是時(shí)下熱映的影片。劇中小鞋匠是小沈陽(yáng)，他常強(qiáng)出頭，由不懂武功的菜鳥(niǎo)變成武林高手；趙本山則是個(gè)武功高強(qiáng)的大盜，被不會(huì)武功的小沈陽(yáng)打敗。本次住交會(huì)，浸潤(rùn)地產(chǎn)江湖多年的大腕依舊“大笑江湖”，話語(yǔ)雷人。 　　任志強(qiáng)：其實(shí)不是開(kāi)發(fā)商占了菜地和糧田 　　華遠(yuǎn)地產(chǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)說(shuō)：“中國(guó)現(xiàn)在一說(shuō)到房地產(chǎn)就認(rèn)為房地產(chǎn)商都把土地用光了，所以在中國(guó)出現(xiàn)了地少人多的矛盾，甚至于菜價(jià)漲了也說(shuō)開(kāi)發(fā)商把菜地占了，糧價(jià)漲了是開(kāi)發(fā)商把糧田占了。其實(shí)開(kāi)發(fā)商每年在占用的農(nóng)耕土地中只占1.5%，剩余的98.5%都是別人占了，比如說(shuō)道路、交通或者是退耕還林等等，和我們沒(méi)什么關(guān)系?！? 　　中國(guó)的建筑密度和人口密度很低，是因?yàn)楫?dāng)初沒(méi)有把它立體化起來(lái)，因此現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商中間經(jīng)常討論，一個(gè)是討論節(jié)能環(huán)保問(wèn)題，一個(gè)是討論城市建筑的問(wèn)題。“作為開(kāi)發(fā)商我們努力從節(jié)能環(huán)保以及土地資源的重新利用上下工夫，這些研究成果沒(méi)有一分錢是政府花的，但我們需要的恰恰是希望在今天社會(huì)中面臨的各種矛盾中找到突破口，即使政府不去做，我們也希望通過(guò)我們的努力替政府找到一條更好的中國(guó)之路。所以我們看到是房地產(chǎn)協(xié)會(huì)、商會(huì)、團(tuán)體在不斷推動(dòng)節(jié)能環(huán)保問(wèn)題、土地資源再利用問(wèn)題，拼命地想從現(xiàn)有的土地資源中找到一個(gè)解決我們所面臨的土地資源與價(jià)格之間的矛盾，我們的政府在土地集約化中得到的利益是的。”

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