目前，武漢市場很多樓盤加入了降價大軍，這讓想購房的市民心里打鼓：到底購什么樣的房子能抗跌?在傳統(tǒng)的“品牌房企、地段保值”等要素之外，一些市民開始為樓盤算賬，估算出中意樓盤的大致成本，如果目前售價比估算成本高出幾成，抗跌性就很差。這樣算賬購房，是否真能避免房價下跌?

就樓盤成本看降價空間

日前，有網(wǎng)友通過土地拍賣的公開數(shù)據(jù)和大致的建安成本等，估算出了兩個樓盤的大致成本，稱可以從樓盤成本看降價空間。

如南湖片某樓盤，當(dāng)初拿地的價格是10.3億元，合樓面地價就是1616元/平方米;該樓盤為高層，小區(qū)綠化等環(huán)境不錯，估算其建安成本2200元/平方米。稅費(fèi)包括稅、營銷費(fèi)、管理費(fèi)、資金成本等，一般是樓盤售價的25%左右。例如該樓盤賣8000元/平方米，則稅費(fèi)成本大約2000元/平方米。該樓盤的大致成本為樓面地價+建安成本+稅費(fèi)，共計(jì)5816元/平方米，利潤為2184元/平方米，毛利率27.3%，也就是說，樓盤若保持微利，還有足夠降價空間。

該網(wǎng)友認(rèn)為，想購房的市民可以通過公開的土地成本等資料，舉一反三，分析樓盤的成本和售價。利潤空間小的樓盤，大幅降價的空間也小，購房人也不用擔(dān)心購房之后開發(fā)商拋售了。

國土部曾調(diào)研武漢樓盤成本

上述網(wǎng)友的算法對不對?業(yè)內(nèi)人士介紹，商品房成本主要由地價、建安成本、稅費(fèi)三部分構(gòu)成。建安成本、稅費(fèi)各占房價20%左右。2009年，國土資源部曾對全國620個項(xiàng)目的成本進(jìn)行調(diào)查，數(shù)據(jù)顯示，這些項(xiàng)目地價平均占房價的23.2%。當(dāng)時，武漢被列入調(diào)查的有14個樓盤，地價成本占房價的28.8%。14個樓盤中，既有售價過萬元的市區(qū)樓盤，也有三環(huán)線附近樓盤。

記者昨采訪了一些開發(fā)商，不少人認(rèn)為上述網(wǎng)友的算法比較籠統(tǒng)，并不準(zhǔn)確。因?yàn)闃潜P的土地成本可以查到，但是資金成本、稅費(fèi)和管理成本等，因每個企業(yè)不同，無法有統(tǒng)一的比例。

中國指數(shù)院華中分院指數(shù)副總監(jiān)李國政認(rèn)為，網(wǎng)友的算法可以借鑒，粗略計(jì)算雖然不能知道樓盤的準(zhǔn)確成本，但可以對其售價是否虛高有個大致了解。房價下行態(tài)勢下，購房，確實(shí)需要購購品質(zhì)好、地段佳、甚至房價不要有太大泡沫的房子。

不過，也有房企負(fù)責(zé)人認(rèn)為，房價的“底”并不能與成本簡單劃等號，在市場非常低迷時，跌破成本也會有人賣房。

(荊楚網(wǎng))

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