20年前沖動(dòng)的懲罰

　　“你現(xiàn)在來(lái)晚了，較佳炒房時(shí)機(jī)已經(jīng)過(guò)去了。”這是春節(jié)前，小諸走出三亞鳳凰國(guó)際機(jī)場(chǎng)乘上出租車時(shí)，海南司機(jī)對(duì)他打聽(tīng)房?jī)r(jià)作出的反應(yīng)。

　　小諸是國(guó)內(nèi)某門(mén)戶網(wǎng)站的地產(chǎn)記者，此行三亞，專為調(diào)查當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)狀況。出租車司機(jī)告訴他，這個(gè)時(shí)候來(lái)三亞的外地人無(wú)非兩個(gè)目的，一是旅游，二是炒房。

　　小諸確實(shí)去得有些晚。當(dāng)海南房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷次瘋狂的時(shí)候，他應(yīng)該還在讀小學(xué)三年級(jí)。

　　1988年海南建省，“十萬(wàn)人才過(guò)海峽”到海南淘金，這些身影中，就有現(xiàn)在的地產(chǎn)大亨潘石屹、馮侖、易小迪等人。

　　當(dāng)時(shí)海南房地產(chǎn)平均價(jià)格為1350元/平方米，1992年次地產(chǎn)泡沫發(fā)端，猛增至5000元/平方米；到1993年上半年，三亞市的地產(chǎn)價(jià)達(dá)到頂峰：7500元/平方米。然而于今天相比，7500元/平方米完全是小巫見(jiàn)大巫時(shí)至今日，?？诘貎r(jià)已經(jīng)漲到較高680萬(wàn)元/畝。

　　上世紀(jì)90年代初，海南次地產(chǎn)泡沫時(shí)期，以四大銀行為頭的資金，包括大型國(guó)企以至鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和民營(yíng)資本的大量資本，通過(guò)各種渠道進(jìn)入了房地產(chǎn)市場(chǎng)，當(dāng)時(shí)流傳著一句順口溜“要掙錢，到海南；要發(fā)家，炒樓花”。

　　當(dāng)時(shí)海南城市人口只有100多萬(wàn)，而進(jìn)駐海南的房地產(chǎn)公司就1.3萬(wàn)家，平均80人一家地產(chǎn)公司，所有地產(chǎn)都在交易中，所有地產(chǎn)項(xiàng)目也在建設(shè)中，誰(shuí)也不知道建好以后給誰(shuí)住，購(gòu)房的人前腳簽購(gòu)房合同，后腳就加價(jià)賣了。

　　1992年，賺足桶金的潘石屹等人，敏銳地從海南撤退。翌年，海南地產(chǎn)泡沫破裂。1.3萬(wàn)家房地產(chǎn)公司倒閉了95%，“爛尾樓”成為繼“天涯”“海角”之后，海南第三大“景觀”。吉利汽車?yán)峡偫顣?shū)福從這一年開(kāi)始，發(fā)誓不再碰地產(chǎn)，因?yàn)樗谶@一年損失了3000萬(wàn)元。

　　此后，海南的房地產(chǎn)抵押物一直處于貶值和不確定狀態(tài)，國(guó)家派出的清查組經(jīng)過(guò)幾年的處置，僅收回了少量資金。由于許多項(xiàng)目只是挖了一個(gè)大坑，銀行得到的抵押樓層基本都是空中樓閣，更慘痛的是，這些概念中的樓層多數(shù)竟被抵押了數(shù)次，不同的銀行在確定自己的債主身份時(shí)，悲哀的發(fā)現(xiàn)這個(gè)“大坑”還欠著施工隊(duì)驚人的墊資款，即使把整個(gè)項(xiàng)目變現(xiàn)也不足以支付工程款。除了廉價(jià)的“爛尾”樓房，就是盤(pán)根錯(cuò)節(jié)的債權(quán)糾紛。

　　1995年8月，海南省政府決定成立海南發(fā)展銀行，以解決省內(nèi)眾多信托投資公司由于大量投資房地產(chǎn)而出現(xiàn)的資金困難問(wèn)題。但這一亡羊補(bǔ)牢之舉并未奏效。1998年6月，央行不得不宣布關(guān)閉海發(fā)行，海發(fā)行由此成為新中國(guó)頭家因支付危機(jī)關(guān)閉的省級(jí)商業(yè)銀行。

　　此后，大傷元?dú)獾暮Ｄ系禺a(chǎn)，一直處于迷惑和徘徊中。

　　房?jī)r(jià)高，房源也緊俏

　　這一次，海南地價(jià)再次發(fā)力，依然借助了政策的力量。

　　去年1月4日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)海南國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見(jiàn)》后，海南房?jī)r(jià)便進(jìn)入急速上升的通道，海南一些城市“一房難求”、“日漲數(shù)千”的消息在坊間和各媒體間爭(zhēng)相傳播。

　　“原來(lái)我也不相信，去調(diào)查后才發(fā)現(xiàn)確實(shí)如此。”小諸說(shuō)，特別是去年1月15日，海南省決定全面暫停土地出讓和審批新土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目后，?？凇⑷齺喖碍偤５榷鄠€(gè)地方房?jī)r(jià)再次應(yīng)聲跳漲，甚至一日一價(jià)、日漲5000元的都有。新開(kāi)樓盤(pán)日銷六七百套甚至上千套這樣在內(nèi)地“罕見(jiàn)”的事在海南已是“見(jiàn)慣不驚”。

　　到海南轉(zhuǎn)了一圈的小諸發(fā)現(xiàn)，不論是博鰲、瓊海，還是?？?、三亞，只要有房子賣的樓盤(pán)，都賣得很好，就連瓊海這樣一個(gè)目前配套等還不是很齊全的地方，也有高端樓盤(pán)銷售，且業(yè)績(jī)不菲。

　　小諸說(shuō)，海口某樓盤(pán)前的價(jià)格為每平方米1.5萬(wàn)元，天已經(jīng)上漲到1.7萬(wàn)元，“而該樓盤(pán)2008年的售價(jià)為每平方米4000多元。”今典集團(tuán)在三亞灣的紅樹(shù)林酒店尚未正式開(kāi)盤(pán)，可因?yàn)閾屩J(rèn)購(gòu)的老客戶太多，從前年11月到去年初認(rèn)購(gòu)價(jià)格連續(xù)上調(diào)4次，每平米單價(jià)由較初的2.1萬(wàn)元漲到了2.3萬(wàn)元。

　　在?？诤腿齺?，街道上跑著各省市車牌的豪車。來(lái)自五湖四海的富人們不遠(yuǎn)千里一路狂奔，把豪車通過(guò)輪渡運(yùn)上海南島，就是沖著房子來(lái)的。

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　　在溫州商人開(kāi)發(fā)的三亞“鳳凰島”，去年1月11日開(kāi)盤(pán)當(dāng)天，700多套房子被一空，房?jī)r(jià)被爆炒到7萬(wàn)元/平方米。當(dāng)小諸前去鳳凰島時(shí)，樓價(jià)較高已達(dá)13萬(wàn)元/平方米。

　　單從自然環(huán)境看，鳳凰島這個(gè)人工島和迪拜“世界島”有點(diǎn)像。不同的是。今天，迪拜的世界島已經(jīng)像條死蛇一樣癱在那里，鳳凰島卻賣得瘋狂，“捧著現(xiàn)金守在門(mén)口的大有人在。”

　　“不僅房?jī)r(jià)高，房源也很緊俏。”海南省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)一位負(fù)責(zé)人告訴記者，在三亞購(gòu)房者的購(gòu)房款項(xiàng)基本上是一次性付清的，較少有分期付款的現(xiàn)象。很多購(gòu)房者要購(gòu)房還得求著開(kāi)發(fā)商。

　　“海南樓市瘋了嗎？”人們驚呼歷史競(jìng)是如此相似。難道海南房市真的迎來(lái)了“春”？

　　又見(jiàn)“歷史轉(zhuǎn)折點(diǎn)”

　　常年在海南從事地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的夏文元告記者，如今海南的樓市，過(guò)熱跡象十分明顯。不過(guò)與20年前不同，且不論海南的前景是否足夠支撐這樣的房?jī)r(jià)，如今炒樓的已不 于國(guó)企，還有中國(guó)的富人和中產(chǎn)。

　　夏文元說(shuō)，目前海南住宅地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，主要有三種模式：種為純居住模式。即購(gòu)房者所購(gòu)房產(chǎn)純粹用于居住用途。?？凇傊?、文昌等地用于純居住的樓盤(pán)所占比例較多；種為產(chǎn)權(quán)酒店模式。即投資者購(gòu)購(gòu)該房產(chǎn)所有權(quán)后，使用權(quán)由開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司打理。該模式在三亞在售房產(chǎn)中比較常見(jiàn)；第三種是自住加投資，為前兩者的折中。

　　而目前在海南購(gòu)房人群中，大多以外地購(gòu)房者為主。《意見(jiàn)》發(fā)布以后，用于投資的購(gòu)房者比例明顯上升。

　　“目前中國(guó)中等收入群體大概23%左右，未來(lái)十二五時(shí)期大概是以1到1.5個(gè)百分點(diǎn)速度在提升，每年大概有一千萬(wàn)的購(gòu)購(gòu)力。”夏文元說(shuō)，如果其中有10%的中等收入群體選擇在海南置業(yè)，每年就會(huì)有十萬(wàn)人來(lái)到海南，海南需要利用好這些機(jī)會(huì)。

　　中國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)陳耀在接受媒體采訪時(shí)表示了擔(dān)憂，“房地產(chǎn)業(yè)，實(shí)際上是伴隨著一個(gè)地區(qū)的城市化帶動(dòng)發(fā)展起來(lái)的產(chǎn)業(yè)，它必須與這個(gè)地區(qū)的城市化和就業(yè)人口的大量增加相匹配。不能是單一的人口集聚，這些房子建起來(lái)之后，還要考慮其房主以什么方式成為常住居民？否則就容易形成泡沫”。

　　當(dāng)年，潘石屹正是看到了海南固定人口無(wú)法支撐快速發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)，易出現(xiàn)泡沫的端倪，才迅速撤離海南的。

　　重慶容磁企業(yè)管理咨詢有限公司總經(jīng)理王雪松，也向本報(bào)記者表達(dá)了同樣的質(zhì)疑和擔(dān)憂：三亞樓市的均價(jià)已達(dá)37000元/平方米。那么高的房?jī)r(jià)，價(jià)值和價(jià)格的關(guān)系是怎樣確定的？“今年四季度會(huì)是一個(gè)考驗(yàn)期，也是風(fēng)險(xiǎn)期。按慣例，屆時(shí)，國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)縮緊可能導(dǎo)致泡沫破裂。”

　　眾多專家認(rèn)為，海南樓市已經(jīng)到了一個(gè)“歷史的轉(zhuǎn)折點(diǎn)”。

　　會(huì)上提到，海南省政府要求房企“多快好省”地向市場(chǎng)供應(yīng)住房，打擊投機(jī)炒房。今年以來(lái)，融資渠道的收緊已使很多開(kāi)發(fā)商的壓力大增，有地產(chǎn)商表示房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)步入寒冬。

　　中國(guó)(海南)改革發(fā)展研究院海南所所長(zhǎng)夏鋒認(rèn)為，從歷史上看，保持房地產(chǎn)的健康平穩(wěn)的發(fā)展是事關(guān)海南發(fā)展全局的大事，海南房地產(chǎn)目前處在一個(gè)歷史的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，能否順利地跨過(guò)這個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，對(duì)海南國(guó)際旅游島未來(lái)五到十年的發(fā)展至關(guān)重要。

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