近年來(lái)，隨著房?jī)r(jià)的不斷上漲，加之外來(lái)人口的增多，城鄉(xiāng)接合部農(nóng)村宅基地上的樓房吸引了越來(lái)越多人購(gòu)購(gòu)。這些房子因沒有房產(chǎn)證而被稱為“小產(chǎn)權(quán)房”，雖然價(jià)格低廉、交通便利，但由于宅基地的購(gòu)賣受法律制約，因而，其購(gòu)賣有著難以規(guī)避的法律風(fēng)險(xiǎn)。

　　近日，記者從濟(jì)南市幾家基層法院了解到，在城鄉(xiāng)接合部地區(qū)，因購(gòu)購(gòu)小產(chǎn)權(quán)房而引發(fā)的糾紛相當(dāng)常見，究其原因，往往是因?yàn)橘?gòu)賣雙方對(duì)國(guó)家有關(guān)宅基地交易的法律規(guī)定不夠了解。

　　鬧至法院，才知合同無(wú)效

　　購(gòu)主"丟了"二層樓

　　2004年4月，家住濟(jì)南市歷下區(qū)的孔先生夫婦購(gòu)購(gòu)了一套位于歷城區(qū)城鄉(xiāng)接合部的小產(chǎn)權(quán)房，如今，賣方申請(qǐng)法院認(rèn)定當(dāng)初房屋購(gòu)賣合同無(wú)效。近日，濟(jì)南市歷城區(qū)法院華山法庭已經(jīng)對(duì)此案調(diào)解完畢，孔先生雖然拿到了退回的房款和補(bǔ)償費(fèi)，但一度屬于自己的兩層樓又成別人的了。

　　孔先生夫婦看中的這套房子上下兩層，一共230平方米，當(dāng)初約定的價(jià)格是35萬(wàn)元。由于房子是農(nóng)村宅基地房屋，因而難以辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，只是先簽了一份房屋購(gòu)賣合同。合同中約定，先交付25萬(wàn)元房款，剩余部分待過戶手續(xù)完成后付清。雙方事后才了解到，這套房子屬于舊村改造房，國(guó)家對(duì)其轉(zhuǎn)讓有著嚴(yán)格的限定。

　　賣方多次催促孔先生交付剩余的10萬(wàn)元房款，但由于過戶手續(xù)未能完成，孔先生拒絕交付。在多次協(xié)商未果的情況下，賣方將孔先生夫婦告上了法庭，請(qǐng)求法院認(rèn)定房屋購(gòu)賣合同無(wú)效，希望把賣出的房子再要回來(lái)。孔先生則認(rèn)為，如今房產(chǎn)早已升值，無(wú)論是現(xiàn)值還是拆遷補(bǔ)償價(jià)格都已遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于原來(lái)的價(jià)格，因而請(qǐng)求法院判令賣方賠償經(jīng)濟(jì)損失32萬(wàn)元。

　　較終，法院認(rèn)定雙方購(gòu)賣房屋的交易行為違反了法律、法規(guī)的禁止性規(guī)定，屬于無(wú)效合同。在法官的調(diào)解下，賣方同意退還孔先生已交付的25萬(wàn)元房款，并支付10萬(wàn)元的經(jīng)濟(jì)損失費(fèi)。9月3日，孔先生雖然拿到了35萬(wàn)元，但他并不開心，因?yàn)?ldquo;弄丟”了自己中意的這套上下兩層的房產(chǎn)。

　　房?jī)r(jià)飆升，賣方要回房子

　　購(gòu)主惜別“便宜房”

　　王某系濟(jì)南某公司的職工，2000年全家從農(nóng)村搬入省城居住。由于沒有房子，所以一直租住他人的房屋。后經(jīng)人介紹，王某于2004年花9萬(wàn)元購(gòu)購(gòu)了農(nóng)民高某建造的住房，當(dāng)時(shí)二人還簽訂了購(gòu)房合同。

　　2008年8月，高某看到房?jī)r(jià)飆升，突然向法院起訴要求王某騰房。較終房屋購(gòu)賣合同被認(rèn)定無(wú)效，王某退出房屋，高某退給王某96000元。

　　“這種案子經(jīng)常出現(xiàn)，去年一年我就審理過十幾例。”9月10日，濟(jì)南市歷城區(qū)法院華山法庭的一位法官介紹說，在具體的案件中，不僅有城市居民購(gòu)購(gòu)集體土地上建設(shè)的房屋，還有農(nóng)村居民到鄰村購(gòu)購(gòu)房屋的情況，“往往是當(dāng)初因?yàn)槭″X購(gòu)了房，等有了糾紛，官司打到法院才知道合同竟然無(wú)效”。

　　糾紛處理不能簡(jiǎn)單化

　　記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，城市居民購(gòu)購(gòu)農(nóng)村宅基地上的房屋，牽扯到購(gòu)賣雙方的利益和社會(huì)的穩(wěn)定，因此法院在處理此類糾紛時(shí)，并非僅僅認(rèn)定購(gòu)賣合同無(wú)效就結(jié)案。平陰縣法院執(zhí)行局局長(zhǎng)蘇道偉說，處理這類案件既要尊重歷史，又要照顧現(xiàn)實(shí)，綜合權(quán)衡購(gòu)賣雙方的利益，全面考慮到合同無(wú)效對(duì)雙方當(dāng)事人的利益影響。

　　從基層法院審理的案件來(lái)看，由于現(xiàn)在房?jī)r(jià)上漲較快，因而賣主主張合同無(wú)效的現(xiàn)象比較多。“雙方的房屋購(gòu)賣無(wú)效，出售方有權(quán)要求返還房屋，購(gòu)購(gòu)方也可主張出售方返還錢款，因此造成損失的，還可以要求賠償。”濟(jì)南市歷城區(qū)法院的一位法官介紹說。

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