住房市場的剛性需求是無法靠抑制來解決的，惟有完善國人住房保障系統(tǒng)，才有望真正緩解社會住房問題?！傲瓌t”是解決中低收入家庭住房的較佳指導(dǎo)原則，即60%的人通過市場化來解決住房問題，20%的中低收入家庭通過政府扶持來解決住房問題，而政府的扶持可以通過多種方式：除了可以購購經(jīng)濟適用房外，那些購不起商品房又不夠享受福利房的夾生層，則通過購購政府限價商品房來解決居住問題，另外20％的低收入家庭則可通過租住廉租房或租用民房解決居住問題。

眾所周知，存量公房、經(jīng)濟適用房、廉租房是我國住房保障供應(yīng)體系的三大種類，而對于限價房是否應(yīng)實行則是一個頗具爭議的問題。

所謂限價商品房是指政府將通過土地招投標(biāo)的方式，為項目做出較高限價，限價商品房與經(jīng)濟適用房有異曲同工之處，在土地出讓的環(huán)節(jié)上，并非完全的市場化，政府具有一定的指導(dǎo)性。在房價普漲、普通市民購房難的大背景下，限價房的做法可以有效穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的發(fā)展，值得在更大范圍內(nèi)推廣。

頭先，從宏觀層面來看，限價房是社會福利房屋性質(zhì)的一種，它可以解決一部分購不起商品房又不夠享受福利房的夾生層的住房問題，有效緩解市場的供需壓力，也使多元化需求得到正視，這也是和我們提倡打造和諧社會相符合的。宏觀調(diào)控一直都在繼續(xù)，并且其力度有持續(xù)加強的趨勢。從“國八條”開始的種種調(diào)控政策不可謂不嚴(yán)厲，然而在種種聲明禁令之下，房價還是有所反彈。因此，開拓多種渠道加大供給才能有效緩解房價上漲壓力，所謂通則不痛。

此外，房價持續(xù)過快上漲，將使企業(yè)的商務(wù)成本和投資成本水漲船高，產(chǎn)生“擠出效應(yīng)”，降低城市對投資者的吸引力，導(dǎo)致資金外流與外來投資減少，增加結(jié)構(gòu)性失業(yè)。同時，還會降低城市對人才的吸引力，不利于引進和留住人才，損害城市的長遠(yuǎn)發(fā)展。中國城市社會保障房投資規(guī)模偏小、增長速度偏低，而住宅投資過熱，房價收入比偏高的情況亦不同程度地存在。因此增加社會保障投資已迫在眉捷。

再看微觀層面，限價商品房的做法可以有效地穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。不容否認(rèn)的是，目前房地產(chǎn)市場房價高企，一方面是開發(fā)商炒作的結(jié)果，另一方面是炒房族追逐轉(zhuǎn)手獲利的結(jié)果。這兩者的存在有一個共同的支撐，就是他們判斷住房需求仍有很大空間。限價房政策的推出對他們而言是一種信號：無房戶構(gòu)成的需求會隨著限價房不斷地推出而回落，這就意味著開發(fā)暴利和炒房獲利都會下降，相應(yīng)地，會對炒作房價的行為產(chǎn)生抑制作用，從而使房地產(chǎn)市場能夠平穩(wěn)健康地發(fā)展。

限價房還可以實現(xiàn)公權(quán)力的恰當(dāng)歸位?？赡苡腥藭J(rèn)為政府對房價的限制是對市場行為的不當(dāng)干預(yù)，事實上這是對這一政策存在曲解。住房當(dāng)然是一種商品，但這一商品有其特殊之處，即具有公共物品的性質(zhì)，因此政府責(zé)無旁貸。政府兌現(xiàn)責(zé)任的方式有很多，可以獨立建設(shè)房屋，也可以通過引導(dǎo)、規(guī)范的方式讓市場來完成。推出限價房政策，其意義不僅在于規(guī)范市場，也體現(xiàn)了政府的參與。限價并不是硬性地為房屋定價，而是根據(jù)房價再合理地核算地價以保證開發(fā)商的利潤，這必然意味著地價的降低。

限價房可以滿足普通購房者的需求。商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)性失衡已被認(rèn)為是房價上漲的重要原因。在國家整體構(gòu)建的住房供應(yīng)體系中，大部分市民要購普通商品房，低收入家庭可以購經(jīng)濟適用房，特困家庭則可以享受政府提供的廉租房，從而實現(xiàn)居者有其屋的目標(biāo)。但從現(xiàn)實情況看，普通商品房價格越來越讓人難以承受，而經(jīng)濟適用房和廉租房一下子沒法做到供應(yīng)充足，這就導(dǎo)致了一些購不起商品房、又無條件享受經(jīng)濟適用房和廉租房政策的市民住房困難的局面，推出比市場價明顯偏低的限價房，應(yīng)當(dāng)是一項非常有針對性的措施，可對經(jīng)濟適用房和廉租房構(gòu)建的住房體系形成有效的補充。

社會主義市場經(jīng)濟不同于資本主義市場經(jīng)濟，我們的土地非私有化，完全可以由政府監(jiān)控物價職能入手去抑制房價繼續(xù)上漲。我國物價部門早就規(guī)定房價的制定是根據(jù)成本、稅費、合理利潤來定。依照1998年5月起施行的《中華人民共和國價格法》，“與國民經(jīng)濟發(fā)展和人民生活關(guān)系重大的極少數(shù)商品價格”，“政府在必要時可以實行政府指導(dǎo)價或者政府定價”，“當(dāng)重要商品和服務(wù)價格顯著上漲或者有可能顯著上漲，國務(wù)院和省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以對部分價格采取限定差價率或者利潤率、規(guī)定限價、實行提價申報制度和調(diào)價備案制度等干預(yù)措施”，這些規(guī)定都為限價政策提供了法律依據(jù)。

實施限價商品房政策，一方面政府要強制執(zhí)行，另一方面政府也要適當(dāng)讓利。對普通住宅來說，從供地開始，政府就要注意調(diào)控開發(fā)商拿地的成本，若動輒拍出天價，毫無疑問會對日后售價帶來壓力。毋庸置疑，作為民生課題的重中之重，房價的象征意義遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了它自身的分量，它關(guān)乎一個社會的財富流向和社會公平，將被公眾長久地關(guān)心，并將成為民意的晴雨表。

人們正在期待著房地產(chǎn)行業(yè)建立起公正公平的經(jīng)濟秩序，期待著享受到更好的公共服務(wù)。這是對一套令人滿意房子的渴望，也是對服務(wù)型政府和公正公平的渴望。

（作者為千萬家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理）

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