對購購人群實施動態(tài)監(jiān)管

4月15日，《北京市限價商品房管理辦法》（以下簡稱《辦法》）出臺，這是繼廣州之后，全國個開始正式執(zhí)行的地方限價房管理辦法。

作為帶有保障性質(zhì)的商品住房，限價房一直被業(yè)界認為是介于市場與保障之間的“模糊地帶”。北京市建委委員程建華表示，限價房屬于政策性住房，目的是解決一部分中間群眾的住房困難問題。此次《辦法》的頒布，北京市建委綜合了市民6000多條意見，并將動態(tài)管理作為執(zhí)行的重要原則。

“限價房有住房保障的作用，也有穩(wěn)定房價的作用，因此北京市今后會根據(jù)房價總體波動情況，對限價房的建設和供應做動態(tài)調(diào)整?！背探ㄈA表示。

“五年之內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓”

2月18日，北京市建委公布《辦法》的征求意見稿，之后通過電話、網(wǎng)絡等渠道收到市民意見共計6000余條。其中，建議修改或取消“單身家庭提出申請的申請人須年滿30周歲”這一規(guī)定的意見達到600多條，還有近300條建議提高申請人的家庭年收入標準上限。

北京市建委較終將限價房供應對象定為本市中等收入住房困難的城鎮(zhèn)居民家庭、征地搬遷過程中涉及的農(nóng)民家庭以及市政府規(guī)定的其他家庭。《辦法》規(guī)定，申請限價房必須具有北京市戶口，單身申請必須年滿30周歲，三口以下家庭年收入必須在8.8萬元以下，四口以上家庭年收入必須在11.6萬元以下。

程建華表示，由于限價房建設的工作才剛剛開始，供需情況還需要在推進過程中進一步摸清。因此，限價房管理工作的一個重要原則是對年齡、收入、資產(chǎn)標準實行動態(tài)監(jiān)管。

盡管“戶籍限制”在《辦法》中依然被明確規(guī)定，但程建華表示，根據(jù)資格審核和房源籌集情況，北京市將酌情擴大供應對象范圍，逐步向持有本市工作居住證的人員和引進人才開放。

“動態(tài)管理是北京市限價房管理辦法的重要原則，如何調(diào)整將會根據(jù)對限價房供需情況來確定，政策將會逐步調(diào)整和完善?！背探ㄈA說。

在限價房上市管理問題上，《辦法》規(guī)定“5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓”，確需轉(zhuǎn)讓的將由政府回購；取得契稅完稅憑證或房屋所有權證滿5年的，轉(zhuǎn)讓時須按屆時同地段普通商品住房和限價商品住房差價的35%補繳價款。

有業(yè)界人士對“35%差價”的比例提出質(zhì)疑，因為根據(jù)《廣州市限價房管理辦法》，再上市交易的限價房須按差價的70%繳納差價。對此，程建華表示，《辦法》已有補充，北京市有關部門屆時將根據(jù)房地產(chǎn)市場情況適時調(diào)整這一比例。

“我們嚴格再上市制度及戶型限制，這樣就能避免此前經(jīng)濟適用房出現(xiàn)的陰陽合同、投資投機等行為了。”程建華說。

市場積極性之辯

作為率先執(zhí)行限價房政策的城市之一，廣州的限價房建設曾一度遭到輿論質(zhì)疑：保利西子灣定價高于周邊房價，頭批認購遭到棄購；風神公社項目涉嫌定向銷售。而北京今年推出頭塊限價房用地——豐臺區(qū)紀家廟地塊時遭遇“春寒”，較終冷淡收場。

廣州房地產(chǎn)專家韓世同在接受記者采訪時表示，由于限價房開發(fā)是以市場和政府相結(jié)合的手段來實施，因此在探索過程中難免會遇到各種問題和矛盾，但“不可因噎廢食”。他表示，之前經(jīng)濟適用房政策讓利太多，導致地方政府和開發(fā)商的積極性都不高。

上海易居房地產(chǎn)研究所所長楊紅旭則認為，限價房能夠解決一部分中等收入家庭的住房困難問題，但開發(fā)規(guī)模不宜過大?！耙驗殇N售對象的定位，規(guī)模一旦擴大，勢必對正常的商品房市場造成沖擊，擾亂市場秩序?！?

陽光100副總經(jīng)理范小沖對開發(fā)商參與限價房的積極性表示擔憂。他認為，由于國家宏觀調(diào)控使得今年銀根緊縮，房地產(chǎn)開發(fā)商現(xiàn)金流緊張在當前已是一個十分普遍的現(xiàn)象。限價房作為政策性住房，限制條件過多且利潤也被控制，因此現(xiàn)階段開發(fā)商競標限價房項目的積極性將會有所降低。

“企業(yè)在參與限價房土地競拍時會充分考慮未來的收益空間，因此限價房并不會降低行業(yè)的平均收益率?！弊鳛橐呀?jīng)加入限價房建設大軍的房企之一，萬科集團頭席研究員譚華杰在接受記者采訪時表示，與其他商品房不同，限價房的售價是提前鎖定的，因此利潤率基本固定，既不存在未來房價漲幅高于預期的驚喜，也不存在低于預期的風險，屬于低風險的固定收益業(yè)務。

譚華杰認為，限價房的利潤率對各企業(yè)來說基本相同，但收益率主要由周轉(zhuǎn)速度決定。作為行業(yè)內(nèi)周轉(zhuǎn)率較高的企業(yè)之一，萬科在限價房領域表現(xiàn)出一定的競爭優(yōu)勢?！爸灰袡C會，我們就愿意積極參與限價房的開發(fā)?！?

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