不久前，泉州頭個限價商品房樓盤公開，如果實施順利，這將是福建省個“限價房”項目。在近年來全省各地房價快速攀升的背景下，這個宣稱“較高限價2850元/平方米”的特殊樓盤一經(jīng)亮相，立刻吸引了眾多百姓和開發(fā)商的眼球。

何謂限價房？

建設部有關負責人給出了定義：“限價房是中低價位普通商品房，房地產(chǎn)主管部門事先設定好商品房戶型、面積和銷售價格等條件，在市場上通過向開發(fā)商公開招標競爭來實現(xiàn)，其價格受到政府的事前限定?！焙唵卫斫饩褪遣扇「偟貎r、競房價的辦法，以招標方式確定開發(fā)建設單位，業(yè)內(nèi)稱為“雙競”原則，也就是較高價拿地、較低價賣房。在規(guī)定房子的售價和核定建筑成本后，開發(fā)商的利潤被控制在一定的范圍之間，而目前普通商品房項目利潤卻高達20％以上。

限價房的“寧波方案”

由于目前福建省建設主管部門對限價房具體規(guī)定還未出臺，各地也未制訂實施細則。寧波是我國較早開展限價房建設的城市，從2003年底開始寧波就推出了“限價商品房”政策，建設部門相關人士表示，寧波限價房的成功開發(fā)有示范作用，其成功開發(fā)的經(jīng)驗值得借鑒。

寧波市限價商品房的價位基本限定在每平方米3000元左右，與同一地段的普通商品房項目相比，這樣的價格至少使購房者每平方米節(jié)約了1000元左右。同時規(guī)定限價商品房的供應對象為市區(qū)范圍內(nèi)人均住房建筑面積18平方米以下的中低收入住房困難家庭和無房戶。

目前，寧波已經(jīng)形成一個較為完整的住房解決機制：中等和中等以上收入家庭購購商品房，中等以下收入家庭購購限價商品房，低收入以及困難家庭則購購經(jīng)濟適用房或?qū)嵭辛庾》俊?

在實施中，寧波市將限價商品房的面積嚴格控制在55－95平方米之間，主流戶型為60平方米左右的兩居室。限價房小區(qū)都建在城鄉(xiāng)結(jié)合部，周邊的商業(yè)、交通等配套設施還待完善。同時規(guī)定，限價商品房5年之內(nèi)不能轉(zhuǎn)讓或出租，5年之后如上市轉(zhuǎn)讓，也要補交土地收益金差價或土地出讓金。這樣的條件對于有足夠經(jīng)濟能力的市民來說沒有誘惑力，很大程度上可以避免炒房。

這些措施的推出對平抑房價效果顯著，寧波的房價于2003年以后逐年回落。在全國各大城市房價逐年急劇攀升的背景下，2004年，寧波房價漲幅較之前降至13．9％，從原來的全國漲幅，退到全國第五；2005年一季度，房價漲幅回落到全國第七，目前漲幅平穩(wěn)。

限價房對房價影響多大？

泉州的頭個限價房每平方米比周邊的樓盤便宜500－1000元，由于在價格上的優(yōu)勢，該限價房項目公開以來市場反應強烈，同時也影響了周邊樓盤的定位和定價。限價房的推出能否給現(xiàn)下不斷攀升的房價降降溫呢？房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)專家表示，限價房能否平抑房價，關鍵要看政府對限價房的供應量和地段的把握，而限價房的供應對象范圍有多大，也是影響普通商品房房價的重要因素。盡管泉州的限價房會對區(qū)域的商品房市場產(chǎn)生一定的影響，但目前，從整體范圍來看，泉州限價房的數(shù)量和規(guī)模還不是很大，不足以影響泉州房地產(chǎn)市場。但大量的中低價位的限價房進入市場，必將拉低商品房的銷售價格。

也有部分房地產(chǎn)專家表達了不同的觀點，他們認為：“這項‘為窮人建房’的政策當然好，但限價房是理想化的東西，政府如何在供應量、地段，保證供應對象不倒賣限價房等環(huán)節(jié)上把握好分寸，都要求很高操作性。大規(guī)模建設限價房的想法不切實際,寧波實施限價房方案后的房價漲幅依然較大就是例證?！彼麄儽硎?，政府以引導為主，讓土地供應、資金供應市場化才是解決目前房價飆升的較好方法。

開發(fā)商對限價房看法不一

目前開發(fā)商對限價房地塊的開發(fā)還比較謹慎。有幾家房地產(chǎn)開發(fā)商表示，從運作上來講，限價房也是有利可圖。雖然開發(fā)限價房利潤較低，但開發(fā)周期短，資金回籠快，他們有可能嘗試。

對于習慣運作中高端項目的開發(fā)商來說，則對此不感興趣。他們表示，限價房是在政府限地價的前提下限制房價，限價房與普通商品房相比利潤的空間小了，限價后又要保證質(zhì)量，難度可想而知。這就有可能要加大容積率，減少樓盤配套服務設施投入。此外，關于限價房的相關政策還不明朗，各地的政策也不盡相同，也是開發(fā)商觀望的重要原因。

限價房需要監(jiān)督機制

在采訪中，大多數(shù)的居民對限價房的推出表現(xiàn)出極大的興趣，同時也表達了一些憂慮：即便在沒有限價的情況下，也有不良開發(fā)商為了獲取暴利，不擇手段地降低成本，若果真如此，限價房就在事實上失去了存在的意義。因而，多數(shù)居民希望在限價政策推出的同時，有相應的監(jiān)督機制，對建設限價房的開發(fā)商進行有效的監(jiān)督，對房屋建筑質(zhì)量進行更為系統(tǒng)和嚴格的監(jiān)管，并對小區(qū)的配套有相應的要求，尤其是環(huán)境、綠化等基礎設施的建設。還要加大對不良開發(fā)商的懲處力度，同時為消費者維權提供更為便利的通道。

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