霧里看花“限價房”“限價房”與其說是一種特殊的商品，不如說是調(diào)控房價的一個特殊信號。在政策一直不明朗的情況下，老百姓只能“霧里看花”。

近日，我省個“限價房”項目在泉州實施。另據(jù)報道，廈門較近公布的《廈門市住房建設近期規(guī)劃》提到，廈門市計劃在未來3-5年內(nèi)建設402萬平方米的社會保障性商品住房(即政府控制土地價格，限定建設標準、供應對象和銷售價格)?！跋迌r房”，正以一種概念上的誘惑勾起了無房族的憧憬。

其實就全國范圍而言，“限價房”與其說是一種特殊商品，不如說是調(diào)控房價的一個特殊信號。記者采訪中發(fā)現(xiàn)，無論是政府主管部門還是開發(fā)商，似乎都并不看好“限價房”的實際意義，惟有購不起房的老百姓還在“一廂情愿”地期盼著。

全國吹起“限價”風

所謂“限價房”，簡單理解就是采取競地價、競房價的辦法，以招標方式確定開發(fā)建設單位，業(yè)內(nèi)稱為“雙競”原則，也就是較高價拿地、較低價賣房。在規(guī)定房子的售價和核定建筑成本后，開發(fā)商的利潤被控制在一定的范圍之間。

房價飆升，多項調(diào)控政策遲遲不見效果，急了民眾，也急了政府。限制房價，可以說是繼限戶型政策之后的又一劑“猛藥”。5月29日公布的九部委《關于調(diào)整住房供應結構穩(wěn)定住房價格的意見》中第六條就提到限價問題：“土地的供應應在限套型、限房價的基礎上，采取競地價、競房價的辦法，以招標方式確定開發(fā)建設單位。”

在調(diào)控政策的影響下，北京、上海、廣州、深圳、武漢、大連、青島等地都紛紛拋出“限價房”政策，不少地市政府迫于各方面壓力也不得不開始醞釀。

然而，就在全國刮起“限價”風的時候，暴露的問題卻接踵而至。要么“限價房”雷聲大雨點小，要么違背了初衷。如8月初，廣州市對位于城郊的開發(fā)區(qū)兩塊住宅地掛牌拍賣，要求建成90平方米以下戶型房，房價不得超過6000元／平方米。但業(yè)內(nèi)人士發(fā)現(xiàn)，該地塊周邊住宅市場均價不到5000元，與其說是“限價”，不如說是“抬價”。

廈門百姓暫無緣“限價房”？

今年，福建省政府辦公廳曾發(fā)出《關于進一步規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)用地管理的通知》，當中提到“各地應積極探索穩(wěn)定房價的新途徑、新方式，有條件的地方，可以采取限定房地產(chǎn)銷售價格后拍賣土地使用權的方式來確定房地產(chǎn)項目業(yè)主，將房產(chǎn)開發(fā)利潤控制在合理的范圍內(nèi)，防止房地產(chǎn)價格漲幅過大”?！锻ㄖ愤€指出，“有條件的地方”可以采取限價房政策。

但到目前為止，廈門沒有出臺具體的“限價房”實施細則。雖然在《廈門市住房建設近期規(guī)劃》中有提到“社會保障性商品住房”，但記者采訪市國土資源與房產(chǎn)管理局時，該局住房制度改革工作處負責人卻稱“具體還不了解，我也是通過報紙才知道”。而房地產(chǎn)市場管理處負責人則干脆指出“限價房如果量很少的話，根本沒什么意義”。

隨后記者又咨詢廈門市建委，一位不愿透露姓名的工作人員坦言：“關于限價房，現(xiàn)在全國都比較亂?！本唧w情況，該工作人員也不愿多談。

政府官員諱莫如深，而開發(fā)商一聽到限價房，似乎也不感興趣或不以為然。有開發(fā)商認為，“限價房只是抑制房價的權宜之計”，對房地產(chǎn)商的開發(fā)建設也不會有什么影響。甚至有開發(fā)商提出質(zhì)疑，在具體的實施過程中，如何核定成本和確定房價，如何界定購購人群和購購資格等都要細化才能操作。否則一個政策不成熟就推出，會出很大的問題。不僅會背離限價房的初衷，也是對房地產(chǎn)市場發(fā)展規(guī)律的扭曲。

業(yè)內(nèi)人士分析認為，無論是廈門，還是全省，對“限價房”都不應有過高的期望。一方面政策還很不成熟，操作困難。另一方面，目前為止，仍沒看到政府力推“限價房”的決心。

專家認為“很有必要”

“我認為很有必要?！奔来髮W房地產(chǎn)發(fā)展研究所所長李友華接受記者采訪時，不改以前熱推限價房的初衷。

此前，他就曾多次為推行限價商品房四處呼吁，特別是在今年廈門市“兩會”上，作為政協(xié)委員的他就提出“推行限價商品房，擴大中低收人群體住房供應力度”的建議。針對目前的形勢，李友華分析認為，“限價房”也許需要一個完善的過程，但主要還是得看政府的決心?！耙郧笆菍＜姨岢鰜?，現(xiàn)在是國家提出來了，各級政府應該研究在當?shù)厥欠窨尚校绻尚?，要制訂出具體實施細則來?！?

李所長是這樣分析“限價房”的必要性的：這幾年來，經(jīng)濟適用房作為社會保障性住房，推出了不少，也具有一定規(guī)模。但還是有一批人，他們既購不起商品房，也排隊購不到經(jīng)濟適用房，因此應該有種介于商品房和經(jīng)濟適用房的“限價房”，這是種很好的解決“居者有其屋”的模式。另外，廈門房價偏高，廣大中低收人家庭對“限價房”勢必會有很高的期盼和需求。

記者問“限價房”在購購對象，具體限價等問題上是否難以操作或容易出問題時。李所長一口否認：“操作不是問題。界定對象也很簡單，而且國內(nèi)外都有不少經(jīng)驗可供借鑒?！彼街?

“限價房”看似誘人，其實面臨的困難也不小。比如限地價，在的廈門，土地出讓價一直高歌猛進，屢創(chuàng)新高，哪里去尋找一塊土地以低廉的價格“讓利”給開發(fā)商去蓋“限價房”？業(yè)內(nèi)人士指出，即使政府愿意也有可能很“小氣”艷，供應量有限。

另外，如果“限價房”不能有效限制在一個平民化的價位上，而是很接近甚至高于市場價，那顯然流于形式。而如果過份戶函過擠壓開發(fā)商的利潤去限制售價，那又有誰來保障房子的質(zhì)量？即便一帆風順地蓋起，“限價房”了，又該如何抵制種種腐敗和炒房現(xiàn)象，使“限價房”真正成為“窮人”的安居？

不過專家認為所有的問題都不是問題。正如李友華所言，關鍵在于政府有沒有真正為民辦實事的決心。他介紹說，房產(chǎn)供應在寧波已經(jīng)形成一個較為完整的住房解決機制：中等和中等以上收人家庭購購商品房，中等以下收人家庭購購限價商品房，低收人以及困難家庭則購購經(jīng)濟適用房或?qū)嵭辛庾》俊?

在實施中，寧波市吸取了其他城市一些很簡單的經(jīng)驗就解決了大問題。從住房條件來看，限價商品房的面積嚴格控制在55-95平方米之間。小區(qū)也都建在城鄉(xiāng)結合部。同時，限價商品房5年之內(nèi)不能轉(zhuǎn)讓或出租，5年之后上市轉(zhuǎn)讓，也要補交土地收益金差價或土地出讓金。這樣在很大程度上可以避免炒房。

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