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觀點(diǎn)時(shí)評(píng):房?jī)r(jià)不一定進(jìn)入下降通道

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天  來源:觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)   閱讀 978 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  從短期角度來說,波動(dòng)是正常的,別妄想房?jī)r(jià)只漲不跌,但也別期望房?jī)r(jià)不現(xiàn)實(shí)的暴跌。
  報(bào)道說,樓市進(jìn)入了“倒春寒”:限購(gòu)政策效果逐漸顯現(xiàn),多數(shù)城市成交量繼續(xù)大幅下滑。與此同時(shí),從3月開始一些大型開發(fā)商開始積極降價(jià)促銷,同時(shí)刻意放緩拿地節(jié)奏,以控制較好的資金鏈應(yīng)對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),這預(yù)示著房地產(chǎn)市場(chǎng)基本面的拐點(diǎn)或?qū)⑻崆暗絹怼?/p>

  事實(shí)上,這次來的倒春寒并不是真正的倒春寒,而是政策冷藏室所致。限制交易等于部分凍結(jié)了市場(chǎng),相當(dāng)于變相凍結(jié)人民幣的用途。按說人民幣是政府信用的體現(xiàn),但是,限購(gòu)令以及限外令卻已經(jīng)不承認(rèn)了。這里我們稱之為價(jià)格失靈吧,因?yàn)閮r(jià)格已經(jīng)扭曲了現(xiàn)實(shí)的關(guān)系。

  諸多城市是真的出現(xiàn)了冷藏現(xiàn)象。從數(shù)據(jù)上來看,35個(gè)城市中樓市成交量下滑的城市超六成,12個(gè)城市跌幅在30%以上,4個(gè)城市成交量跌幅過50%。其中,海口成交量跌幅,達(dá)76.62%。城市中,7個(gè)城市成交量環(huán)比下跌,其中深圳跌幅,達(dá)51.77%,其次是天津,跌幅為47.06%。此外,北京和杭州等城市降幅均在10%以上。成交量上漲的城市僅為上海和廣州,漲幅分別為9.14%和3.87%。

  不過,借此就說房?jī)r(jià)進(jìn)入了下降通道,還是為時(shí)過早。這次成交量下降的主要原因,主要有四點(diǎn):

  ,限購(gòu)令和限外令,這種行政手段,切實(shí)凍結(jié)了部分資金,致使一部分資金不能進(jìn)入樓市,從需求上限制了市場(chǎng)成交量。

  ,開發(fā)商主動(dòng)規(guī)避了政府的打壓風(fēng)潮,和宏觀調(diào)控硬碰硬,已經(jīng)成為較不明智的選擇,我們也多次警告開發(fā)商們,不要惹得已經(jīng)失去理智的政策,再火上澆油。事實(shí)上,沒有只漲不跌的房?jī)r(jià),只有傻乎乎的信心。

  第三,樓市短暫周期使然,前段時(shí)間,樓市火爆,透支了當(dāng)前的市場(chǎng)成交量,但是,樓市并沒有真正熄火,房地產(chǎn)的引擎還在燃燒。

  第四,購(gòu)賣雙方都在選擇觀望,市場(chǎng)不可能一直火爆,隨著行政干預(yù)手段和金融手段的實(shí)施,連合法性都不足的房產(chǎn)稅都出爐了,供給雙方,在這個(gè)時(shí)間關(guān)口,選擇觀望也是正常的。炒樓資金有可能向高利貸資金轉(zhuǎn)化,為一些撐不住的開發(fā)商,提供高額的血液能量。

  但是,房?jī)r(jià)卻不一定進(jìn)入下降通道,有以下事實(shí)支撐著。

  ,政策還是從抑制需求出發(fā),沒有解決需求問題。也就是說,房?jī)r(jià)上漲的基礎(chǔ),并沒有根本消除。而且,壓制需求還會(huì)積累更大的需求,這些需求終有壓不住,還會(huì)爆發(fā)報(bào)復(fù)性大反彈。

  ,房?jī)r(jià)下降的成本基礎(chǔ)沒有降下來,房?jī)r(jià)進(jìn)入下降通道可能性基礎(chǔ)不大。允許政府高價(jià)賣地,不允許商人高價(jià)賣房子,這種做法違背規(guī)律,不會(huì)長(zhǎng)久。

  第三,房?jī)r(jià)上漲的貨幣驅(qū)動(dòng)因素沒有改變。如果價(jià)值尺度不斷變小,價(jià)格如果不變大,那才是笑話。2005年以來,由于人民幣大幅度升值,貨幣供應(yīng)量大幅度增加,房市和勞動(dòng)力成本大幅度提高。與其說美國(guó)用高油價(jià)和高材料價(jià)格輪番沖擊中國(guó)制造,還不如說,這些因素在驅(qū)動(dòng)中國(guó)的房?jī)r(jià)和生存成本。但是,這些因素并沒有消失,短期內(nèi)也不可能消失。

  第四,多如牛毛的稅費(fèi)沒有降下來,還是會(huì)轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)上來,較終由購(gòu)房者購(gòu)單。中國(guó)十年房?jī)r(jià)上漲,很大程度上是稅費(fèi)驅(qū)動(dòng)的,這是一個(gè)顯著的特點(diǎn)。

  第五,資本實(shí)際利潤(rùn)不斷高漲,交易成本和建造成本都在不斷上升,很多開發(fā)商能夠借高利貸,就是期待今后能夠彌補(bǔ)這種差價(jià),不會(huì)立即死去。從某種意義上來說,資本的高利率迫使中國(guó)房?jī)r(jià)必須不停地漲,才能彌補(bǔ)損失。

  當(dāng)然,說房?jī)r(jià)沒有進(jìn)入下降通道,是從中期角度來說的,如果從短期角度來說,波動(dòng)是正常的,別妄想房?jī)r(jià)只漲不跌,但也別期望房?jī)r(jià)不現(xiàn)實(shí)的暴跌。上升盤整和回調(diào),都是價(jià)格運(yùn)動(dòng)正常行為,沒有什么大不了的,主要還是看房市運(yùn)行的總體趨勢(shì),作為理性的人,應(yīng)當(dāng)客觀地看待市場(chǎng)行為。

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