較佳答案 物業(yè)管理公司吧??？管的東西就多了，例如：水，電，綠化，公共衛(wèi)生，公共電器，設備，安全。詳見：這里是物業(yè)管理的相關條例: 隨著人們住房消費檔次的提高，物業(yè)管理水平的高低日益受到購房人的關注。物業(yè)管理直接關系到入住后生活的諸多方面，然而，物業(yè)管理并不是完全由購房者說了算。事實上，現(xiàn)在的物業(yè)公司基本都是暫時由開發(fā)商或代理商確定的，對于購房者而言，關鍵是簽好物業(yè)管理合同，以保證自己的正當權益。 物業(yè)管理涉及以下幾方面的合約： 1．業(yè)主公約 業(yè)主公約是物業(yè)管理中一個極為重要的文件，它是全體業(yè)主遵守物業(yè)管理各項規(guī)章制度的行為守則。業(yè)主公約由物業(yè)管理委員會負責制定，由全體業(yè)主討論通過并簽字生效。業(yè)主公約的主要內(nèi)容： （一）業(yè)主大會的召集程序；（二）對物業(yè)管理委員會成員的選舉與罷免程序；（三）業(yè)主參與住宅物業(yè)管理的權利；（四）業(yè)主對管委會和物業(yè)管理公司的監(jiān)督權；（五）業(yè)主使用物業(yè)區(qū)內(nèi)公共場所及公用設施的權利；（六）業(yè)主對住宅區(qū)或物業(yè)區(qū)內(nèi)重大事項的表決程序等。 2．管理委員會章程 物業(yè)管理委員會負責制定出管委會章程。章程的主要內(nèi)容如下： （一）管委會的宗旨；（二）管委會的組織機構；（三）管委會成員的選舉方式及任期；（四）管委會的主要職責、權利、義務、作用；（五）管委會與業(yè)主大會的關系；（六）管委會成員懲罰獎勵條款；（七）管委會與物業(yè)管理公司的關系；（八）管委會向業(yè)主大會報告制度等。 3．委托管理合同 委托管理合同是發(fā)展商或管理委員會與物業(yè)管理公司簽訂的合同，是物業(yè)管理公司對物業(yè)進行管理的法律依據(jù)。委托管理合同對物業(yè)管理公司的權利有明確的規(guī)定。 一般委托管理合同先由發(fā)展商與管理公司簽訂，然后由物業(yè)管理委員會與管理公司續(xù)簽。發(fā)展商的較初委托是臨時性的安排，而管理委員會的委托才是較終的。委托管理合同的主要內(nèi)容： （一）委托雙方名稱、性質、地址、電話；（二）委托的內(nèi)容、范圍、權限；（三）收費的種類、標準；（四）委托雙方的權利義務；（五）委托期限；（六）解約的條件；（七）違約責任；（八）獎懲條款；（九）管理費收支；（十）利潤及風險等。 4．管理公約 管理公約是房屋產(chǎn)權所有人（業(yè)主）和使用人與物業(yè)管理公司共同簽署并承諾共同遵守的行為守則。管理公約是物業(yè)管理工作中較為重要的法律文件，它涉及物業(yè)管理領域的方方面面。根據(jù)目前我國關于物業(yè)管理的有關法律與規(guī)定，物業(yè)管理公司是受廣大業(yè)主之委托才進入物業(yè)區(qū)進行管理的，他們之間的關系是聘用與被聘用、委托與被委托的關系。 大部分情況下，管理公約在物業(yè)管理初期由發(fā)展商自行管理或由發(fā)展商指定管理，但這都屬于臨時措施，所有業(yè)主并未因此而放棄重新選擇管理公司的權利，而這種權利的行使是通過業(yè)主管理委員會得以實現(xiàn)的。因此，一個完善的、體現(xiàn)公平原則的管理公約應該由管理公司和業(yè)主委員會協(xié)商共同制定出來。管理公約的主要內(nèi)容： （一） 所管物業(yè)、范圍；（二）業(yè)主名稱、物業(yè)位置；（三）管理者提供服務的種類；（四）各種收費的標準、繳費的時間；（五）業(yè)主應遵守哪些具體規(guī)則；（六）公共設施和地區(qū)的使用；（七）業(yè)主的權利與義務；（八）管理者的權利與義務；（九）違反公約的懲罰條款；（十）法律糾紛的解決方法等。 管理公約關系到物業(yè)區(qū)內(nèi)的每一個業(yè)主的利益，所以每一個業(yè)主都有權仔細閱讀公約的每一條，都有權提出自己的修改意見，但這種意見應該通過業(yè)主管理委員會來反映出來。業(yè)主委員會要與物業(yè)管理公司密切合作，認真反復研究，結合各物業(yè)區(qū)的特點，制定出切實可行的公正的物業(yè)管理公約。一個物業(yè)區(qū)只有在有了一個完善的管理公約，由物業(yè)管理公司與每一個業(yè)主簽訂了該公約的基礎上，物業(yè)管理工作才能順利開展。 5．其它文件 除了業(yè)主公約、管委會章程、委托管理合同、管理公約這四個主要文件外，物業(yè)管理公司還要制訂出一系列的規(guī)章、制度、辦法來配合物業(yè)管理，如裝修辦法、安全守則、公共衛(wèi)生守則、公用設施及公共部分使用方法、綠化管理辦法等。 上述一系列文件確定了物業(yè)管理中各個角色的法律關系，也調整了各個方面的關系，使物業(yè)管理中各項活動井然有序地進行。 不交物業(yè)費就不給鑰匙對不對 開發(fā)商的理由 開發(fā)商為什么要這么做？道理很簡單，因為這樣做對開發(fā)商有利，尤其是開發(fā)商與購方存在爭議的情況下，開發(fā)商能取得爭議的主動權，迫使購方就范。因為目前在房屋交付過程中，產(chǎn)生的爭議比較多，比如房屋質量問題，承諾不兌現(xiàn)，小區(qū)公共配套設施及綠化沒有完成等問題，都在這個時候暴露出來，因為缺少解決此類問題的有效途徑，所以購方日后可能會以拒交物業(yè)管理費來與開發(fā)商抗衡，開發(fā)商為避免出現(xiàn)此類情況或預防日后的惡意欠費的購方，利用自身在交易過程中的強勢地位，制定對自己有利的交易方式。這種情況的出現(xiàn)有時也不僅僅是開發(fā)商自己的原因，也有物業(yè)公司的原因，因為物業(yè)公司與開發(fā)商存在法律上和利益上的關系，所以物業(yè)公司這樣做與開發(fā)商的理由大致相同，但對購方責任的承擔者要視具體違約內(nèi)容而確定。 開發(fā)商的這種做法合法嗎？ 開發(fā)商們的這種通行做法很難用合法與非法來簡單界定，要視具體情況具體分析。目前，通常狀況下，房屋購賣在交付過程中涉及三方當事人，即購方、開發(fā)商和物業(yè)管理公司。這里要特別強調一下開發(fā)商與物業(yè)管理公司的關系。通常情況下，開發(fā)商一般不直接以自己公司的名義來直接參與以后小區(qū)的物業(yè)管理，而是成立一個物業(yè)管理公司來管理物業(yè)，實力比較強的開發(fā)商有時也會向社會公開招標，招聘物業(yè)管理公司。無論是開發(fā)商出資組建并申請注冊的物業(yè)公司還是公開向社會招標選聘的物業(yè)公司，他們與開發(fā)商之間都是獨立的法人，各自承擔獨立的民事責任，相互之間并非單位與內(nèi)部職能部門的關系。但在房屋交付的過程中，開發(fā)商一般都與物業(yè)公司之間有成文或不成文的約定，即開發(fā)商委托物業(yè)公司來辦理房屋交接手續(xù)。在房屋交付過程中，實際上與購方辦理交接手續(xù)的是開發(fā)商委托的物業(yè)管理公司，物業(yè)公司代理行為的結果由開發(fā)商來承受，即視為開發(fā)商與購方辦理房屋交接手續(xù)。在辦理房屋交接手續(xù)時，物業(yè)公司一般都要求購方先簽訂前期物業(yè)管理合同，交物業(yè)管理費，交納相關的稅費及其它費用，然后才能去驗收，驗收完畢后給鑰匙，如不交物業(yè)費，不簽訂前期物業(yè)管理合同，那么物業(yè)公司就拒絕與購方一同去驗收，拒絕交鑰匙。物業(yè)公司的這種行為可能是開發(fā)商的授權行為，即開發(fā)商允許物業(yè)公司這么操作，尤其是開發(fā)商在自己組建物業(yè)公司并管理小區(qū)的情況下，開發(fā)商的這種授權行為比較普遍。物業(yè)公司的這種行為也可能是物業(yè)公司為避免日后欠費的困擾，自行決定的附加條件，并沒有得到開發(fā)商的授權。無論哪種情況，這種交鑰匙前必須先交物業(yè)管理費的做法都涉及到三個不同的法律關系，即購方與開發(fā)商之間的房屋購賣合同關系、購方與物業(yè)管理公司之間的物業(yè)管理關系或稱委托管理關系和開發(fā)商與物業(yè)管理公司之間的委托代理關系。目前房屋交付過程中的通行做法實際上是混淆了這三個不同的法律關系。嚴格來講，房屋交付是購方與開發(fā)商之間在履行房屋購賣合同，與日后購方和物業(yè)公司之間的委托管理法律關系無關。房屋交付應該按照購方與開發(fā)商之間事先在房屋購賣合同中的約定，只要符合雙方事先的約定，那么開發(fā)商就應該將房屋交給購方，而不應附加任何條件。如果超過了合同約定的較后交付期限，開發(fā)商仍然將附加條件單方面強加于購方，那么按合同的約定，開發(fā)商應承擔逾期交房的違約責任，除非購方接受開發(fā)商的附加條件。在存在合法的委托關系的情況下，物業(yè)公司的行為后果由開發(fā)商承擔，除非物業(yè)公司越權代理，事后開發(fā)商又沒有追認的情況下，開發(fā)商才能免責。如果開發(fā)商在工商注冊登記時在經(jīng)營范圍中有物業(yè)管理的內(nèi)容，開發(fā)商以自己的名義管理物業(yè)，且事先購方與開發(fā)商之間在房屋購賣合同中有約定，即房屋交付的前提條件之一必須是購方交了物業(yè)費才能給鑰匙，那么這種事先約定應該是合法有效的，雙方應按事先的約定履行合同，開發(fā)商不承擔違約責任。 提醒 較后提醒住房消費者一定要分清在住房消費過程中房屋購賣關系與物業(yè)委托管理關系，出現(xiàn)不同的問題由不同的責任人承擔違約責任，不能因為開發(fā)商與物業(yè)公司之間存在著委托關系，就將開發(fā)商的行為與物業(yè)公司的行為混在一起。除房屋交付時存在這個問題之外，在房屋維修方面也存在這種類似的情況，希望消費者辨清責任的承擔者，避免開發(fā)商與物業(yè)公司之間的互相推諉，讓應該承擔責任者無法推托，以便住房消費者更好地保護自己的利益。 物業(yè)管理費用問題解答 一、問：物業(yè)公司何時開始收取物業(yè)管理費？ 答：物業(yè)公司收取物業(yè)管理費一般從購房人驗收房屋，簽字認可后，開始計取物業(yè)管理費；也有物業(yè)管理公司以住戶辦理入住手續(xù)時開始計取管理費的。如果購房人在購房時，開發(fā)商與購房人雙方對物業(yè)管理費計取另有約定的除外。例如：有的開發(fā)商在賣房時承諾免年物業(yè)管理費，就屬于這種情況。 二、問：開發(fā)商的空置房是否應交納物業(yè)管理費？ 答：目前，沒有明文規(guī)定。但從行業(yè)慣例來看，開發(fā)商的空置房都交納物業(yè)管理費。至于交納管理費的多少，按照《房屋使用、管理、維修公約》中確定的標準執(zhí)行。 三、問：對于自來水、電、煤氣，物業(yè)公司在向住戶收取這些能源費用時，是否可以自行加價？ 答：自來水公司、供電公司、煤氣公司是上述能源的供應者，住戶是消費者。物業(yè)公司并不是水、電、氣的批發(fā)商，只是水、電、氣等費用的代收者，而且是受專業(yè)部門委托后，方可代收能源費。水、電、氣是由政府定價，不能隨意加價。至于物業(yè)公司的代收酬勞，物業(yè)公司可按照當?shù)匚飪r部門的有關規(guī)定來向住戶收取一定的服務費。 四、問：在計算物業(yè)管理費時，計費面積以什么為準？ 答：計費面積以房產(chǎn)證上標明的建筑面積為準，這個建筑面積包括兩個部分：一部分是套內(nèi)建筑面積，另一部分是公用分攤面積。對于還沒有取得房產(chǎn)證的房屋，以開發(fā)商與購房人簽定的購房合同上的銷售面積為準。 五、問：公共區(qū)域的照明費用，誰來負擔？ 答：公共區(qū)

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