我是購(gòu)家，我現(xiàn)在看好了一處二手房，房主有房產(chǎn)證，但當(dāng)時(shí)房主是貸款購(gòu)的這套房子，貸了10年左右，目前月還款額800元左右，到現(xiàn)在還差7萬元才還清。現(xiàn)在房主要出售房屋，我可以一次性付清全房款。還有一個(gè)因素是房主在近期剛剛把房子租了出去，租賃合同是一年，但房客只交了半年的房費(fèi)。房主的意思是先要我出錢把他的貸款還完，然后再去辦理房產(chǎn)過戶，而且不能更改房主和現(xiàn)在房客的租賃合同，下半年房?jī)r(jià)不能漲錢。我現(xiàn)在很擔(dān)心我一下子付出7萬元，到較后被騙了。我和房主沒有找中介。請(qǐng)問：1、一般的沒有中介的交易如何操作？（有什么步驟）2、我應(yīng)該怎么與房主操作才能保證沒有風(fēng)險(xiǎn)？3、我該如何處理與房客的關(guān)系？前面與房主簽的租賃合同是否繼續(xù)有效？4、房產(chǎn)交易可否提供某種中介性質(zhì)的服務(wù)？

較佳答案 1、交易部分：存在貸款的房屋轉(zhuǎn)讓，這種情況在近幾年是很普遍的，（96年后絕大部分的商品房都有貸款）你不用過分的擔(dān)心。你這樣的情況，建議你找一家中介機(jī)構(gòu)，因?yàn)樯婕暗?萬房款用于上家的還貸，所以較好有第三方介入，對(duì)于資金安全和中介費(fèi)而言，我建議你選擇資金安全。通過中介公司操作時(shí)，你可以先支付7萬元房款，簽訂兩手房購(gòu)賣合同，有統(tǒng)一的合同格式的，只要在附加條款上注明雙方的交易特點(diǎn)和違約責(zé)任就可以了。房款支付給中介公司，由中介公司開具收據(jù)，由中介公司脅上家的產(chǎn)權(quán)證辦理上家的提前還貸手續(xù)，這樣錢實(shí)質(zhì)上是沒有經(jīng)過上家，提前還款1天就能辦完，辦完后立即去交易登記交易，一旦入交易你就不用擔(dān)心了，因?yàn)楹贤驮a(chǎn)證都要收走的。你這是可以再付一部分現(xiàn)金給上家，留些余款等你拿到產(chǎn)證的時(shí)候再付給上家。你可以找一家規(guī)模比較大，運(yùn)作比較正規(guī)的中介公司，這樣你的資金就可以得到保障了，如果上家出現(xiàn)問題，你的錢是交給中介的，中介承擔(dān)中間方責(zé)任的。2、關(guān)于租客由于賣家在交易前告知你房屋有租賃，你如果要購(gòu)這個(gè)房就要接受房屋的所有權(quán)力和義務(wù)，租賃合同是1年，那你就需要遵守，而且中途是不能擅自上漲租金的，你的上家可能也不太懂交易方面的法規(guī)，這一點(diǎn)實(shí)際上沒有必要特別聲明的，只要在交易合同上附租賃合同就可以了。3、對(duì)于沒有中介的交易如果沒有中介的交易，肯定是有風(fēng)險(xiǎn)的，當(dāng)然像樓上回答的那樣做雖然可以把交易過程記錄清楚，但是如果真碰到騙子，要走到起訴這一步，對(duì)你時(shí)間和精力上肯定是不值得的。自己交易的過程和中介去交易的過程完全是一樣的，請(qǐng)中介只是有個(gè)第三方在交易過程中平衡購(gòu)賣雙方的風(fēng)險(xiǎn)。4、關(guān)于交易交易屬于政府機(jī)構(gòu)，他不提供中介服務(wù)，就算有的地方交易的網(wǎng)站上提供二手房信息，但如果要購(gòu)賣，還是要通過中介公司的。

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