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拷問(wèn)二手房二十條
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 588 次
在二手房購(gòu)賣(mài)中,較有必要被提醒的是購(gòu)家,如果購(gòu)商品房上當(dāng)受騙至少冤有頭債有主,購(gòu)二手公房上當(dāng)受騙后的追索和賠償難度則要高得多。
一、確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的可靠度
1.注意產(chǎn)權(quán)證上的房主是否與賣(mài)房人是同一個(gè)人;
2.搞清楚是成本價(jià)房還是標(biāo)準(zhǔn)價(jià)房或者是經(jīng)濟(jì)適用住房;
3.產(chǎn)權(quán)證所確認(rèn)的面積與實(shí)際面積是否有不符之處;
4.一定要驗(yàn)看產(chǎn)權(quán)證的正本而且到房管局查詢此產(chǎn)權(quán)證的真實(shí)性。
二、考察原單位是否允許轉(zhuǎn)賣(mài)
1.確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)購(gòu)的公房出讓時(shí)是否已經(jīng)按成本價(jià)補(bǔ)足費(fèi)用或者與原單位按比例分成;
2.大部分公房進(jìn)行房改時(shí)原單位都保留優(yōu)先回購(gòu)權(quán),因此要確認(rèn)原單位是否同意出讓;
3.一般說(shuō)來(lái),軍產(chǎn)、院(醫(yī)院)產(chǎn)、校(學(xué)校)產(chǎn)的公房必須要原單位蓋章后才能出讓。
三、查看是否有私搭私建部分
1.是否有占用屋頂?shù)钠脚_(tái)、走廊的情況;或者屋內(nèi)是否有搭建的小閣樓;
2.是否改動(dòng)過(guò)房屋的內(nèi)外部結(jié)構(gòu),如將陽(yáng)臺(tái)改成臥室或廚房、將一間分隔成兩間;
3.陽(yáng)臺(tái)是否是屋主自己封閉的,這牽涉到陽(yáng)臺(tái)面積應(yīng)該怎么計(jì)算的問(wèn)題。
四、確認(rèn)房屋的準(zhǔn)確面積
1.包括建筑面積、使用面積和戶內(nèi)的實(shí)際面積;
2.產(chǎn)權(quán)證上一般標(biāo)明的是建筑面積;
3.較保險(xiǎn)的辦法是測(cè)量一下房屋內(nèi)從墻角到墻角的面積,即所謂地毯面積。
五、觀察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)
1.戶型是否合理,有沒(méi)有特別不適合居住的缺點(diǎn);
2.管線是否太多或者走線不合理;
3.天花板是否有滲水的痕跡,墻壁是否有爆裂或者脫皮等明顯的問(wèn)題。
六、考核房屋的市政配套
1.打開(kāi)水龍頭觀察水的質(zhì)量、水壓;
2.打開(kāi)電視看一看圖像是否清楚,能收視多少個(gè)臺(tái)的節(jié)目;
3.確認(rèn)房子的供電容量,避免出現(xiàn)夏天開(kāi)不了空調(diào)的現(xiàn)象;
4.觀察戶內(nèi)外電線是否有老化的現(xiàn)象;
5.電話線的接通情況,是普通電話線還是ISDN電話線;
6.煤氣的接通情況,是否已經(jīng)換用天然氣;
7.小區(qū)有無(wú)熱水供應(yīng),或者房屋本身是否帶有熱水器;
8.冬天暖氣的供應(yīng)以及費(fèi)用的收取,暖氣片數(shù)夠不夠,暖氣溫度夠不夠。
七、了解裝修的狀況
1.原房屋是否帶裝修,裝修水平和程度如何是不是需要全部打掉;
2.了解住宅的內(nèi)部結(jié)構(gòu)圖,包括管線的走向、承重墻的位置等,以便重新裝修。
八、查驗(yàn)物業(yè)管理的水平
1.水、電、煤、暖的費(fèi)用如何收取是上門(mén)代收還是自己去繳三表是否出戶;
2.觀察電梯的品牌、速度及管理方式,觀察公共樓道的整潔程度及布局;
3.小區(qū)是否封閉保安水平怎樣觀察一下保安人員的數(shù)量和責(zé)任心;
4.小區(qū)綠化工作如何物業(yè)管理公司提供哪些服務(wù)。
九、了解往后居住的費(fèi)用
1.水、電、煤、暖的價(jià)格;
2.物業(yè)管理費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn);
3.車(chē)位的費(fèi)用。
十、追溯舊房的歷史
1.哪一年蓋的還有多長(zhǎng)時(shí)間的土地使用期限;
2.哪些人住過(guò)什么背景是何種用途;
3.是否發(fā)生過(guò)不好的事情是否欠人錢(qián)或者發(fā)生過(guò)盜竊案;
4.是否欠物業(yè)管理公司的費(fèi)用以及水、電、煤、暖的費(fèi)用。
十一、了解鄰居的組合
1.好鄰居會(huì)讓你生活愉快在不同的時(shí)間在社區(qū)內(nèi)看人來(lái)人往,通過(guò)衣著和生活規(guī)律判斷人的社會(huì)層次;
2.拜訪上、下、左、右的鄰居,了解他們?cè)诖司幼∈欠耥樞模?
3.與居委會(huì)或者傳達(dá)室的值班人員聊天,了解情況。
十二、算計(jì)一下房?jī)r(jià)
1.自己通過(guò)對(duì)市場(chǎng)上公房的反復(fù)比較判斷房屋的價(jià)值;
2.委托信得過(guò)的中介公司或者評(píng)估事務(wù)所進(jìn)行評(píng)估;
3.銀行提供按揭時(shí)會(huì)做保值評(píng)估,這個(gè)價(jià)格可以看成房屋的較低保值價(jià)。
十三、看看能否做二手房按揭
二手房按揭的條件是:
1.滿18歲,有城鎮(zhèn)戶口,北京、外地均可;
2.能提供穩(wěn)定的收入支付本息的證明;
3.愿意將所賣(mài)的房子作為抵押,或者能提供其他符合條件的抵押;
4.所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)所屬真實(shí)可靠;
5.支付有關(guān)手續(xù)費(fèi)。
十四、請(qǐng)律師
1.二手房購(gòu)賣(mài)的情況比商品房更為復(fù)雜,因此有律師提供建議參考更可靠;
2.公房上市的時(shí)間不長(zhǎng),能提供這一類服務(wù)的律師并不多,收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也無(wú)一定之規(guī);
3.建議請(qǐng)一位盡可能熟悉業(yè)務(wù)的律師做全面顧問(wèn)。
十五、找代理行
1.北京公房上市采取兩頭把關(guān)、中間放開(kāi)的政策,中間的交易過(guò)程完全由代理行來(lái)操作;
2.代理行的二手房信息要比個(gè)人更全面,但是目前來(lái)看信息的準(zhǔn)確程度還需要驗(yàn)證;
3.在把你的業(yè)務(wù)交給代理行之前應(yīng)該了解:
代理行提供的服務(wù)有哪幾項(xiàng)?是否可以幫助申請(qǐng)二手房按揭?
購(gòu)賣(mài)過(guò)程中若發(fā)生了問(wèn)題,代理行是否有義務(wù)、有能力負(fù)責(zé)賠償損失?
代理行的服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是多少?是否能保證購(gòu)到稱心的二手房?
十六、考察代理行是否可靠
代理行應(yīng)該提供兩證:
1.有效的北京工商局頒發(fā)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照,北京房屋土地管理局頒發(fā)的中介代理行資質(zhì)證書(shū);
2.資質(zhì)證書(shū)是行業(yè)管理部門(mén)頒發(fā)的,對(duì)保證代理行的可靠性更有作用。
十七、及時(shí)了解政策、程序、費(fèi)用上的變化
1.公房上市在北京還是一個(gè)新鮮事物,因此要做好心理準(zhǔn)備,隨時(shí)了解政策的變化;
2.媒體的報(bào)道十分關(guān)注公房上市,要注意報(bào)紙的新消息;
3.向律師及中介代理行咨詢;
4.較可靠的還是向有關(guān)房管部門(mén)咨詢,及時(shí)了解較新的信息。
十八、產(chǎn)權(quán)是否完整
1.確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的完整性,有沒(méi)有抵押(包括私下抵押)、共有人等等,要知道即使在法律十分完善的香港,也會(huì)出現(xiàn)這樣的糾紛;
2.只可相信自己的眼睛,一定要在過(guò)完戶以后才能將房款轉(zhuǎn)移到原戶主手上。
十九、小心房款和產(chǎn)權(quán)的交接
1.不要隨便相信對(duì)方的信譽(yù),先交錢(qián)再過(guò)戶還是先過(guò)戶再交錢(qián)是一個(gè)重要問(wèn)題;
2.可以考慮將房款押在一個(gè)雙方都信得過(guò)的單位,如律師樓或信譽(yù)較好的代理行處,等過(guò)戶完成后,再將房款轉(zhuǎn)入賣(mài)方的賬戶。
二十、保證產(chǎn)權(quán)順利過(guò)戶
1.必須要經(jīng)北京市房屋土地管理局辦理才算完成過(guò)戶手續(xù),有代理行、律師、公證的保證等等都不算是完成交易過(guò)程;
2.從購(gòu)房的角度來(lái)說(shuō),一定是產(chǎn)權(quán)過(guò)完戶以后這套房才真正屬于你,在此之前,賣(mài)方隨時(shí)可以毀約。
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