在二手房購賣中，較有必要被提醒的是購家，如果購商品房上當(dāng)受騙至少冤有頭債有主，購二手公房上當(dāng)受騙后的追索和賠償難度則要高得多。

一、確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的可靠度

1.注意產(chǎn)權(quán)證上的房主是否與賣房人是同一個人；

2.搞清楚是成本價房還是標(biāo)準(zhǔn)價房或者是經(jīng)濟(jì)適用住房；

3.產(chǎn)權(quán)證所確認(rèn)的面積與實際面積是否有不符之處；

4.一定要驗看產(chǎn)權(quán)證的正本而且到房管局查詢此產(chǎn)權(quán)證的真實性。

二、考察原單位是否允許轉(zhuǎn)賣

1.確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)價購購的公房出讓時是否已經(jīng)按成本價補(bǔ)足費(fèi)用或者與原單位按比例分成；

2.大部分公房進(jìn)行房改時原單位都保留優(yōu)先回購權(quán)，因此要確認(rèn)原單位是否同意出讓；

3.一般說來，軍產(chǎn)、院（醫(yī)院）產(chǎn)、校（學(xué)校）產(chǎn)的公房必須要原單位蓋章后才能出讓。

三、查看是否有私搭私建部分

1.是否有占用屋頂?shù)钠脚_、走廊的情況；或者屋內(nèi)是否有搭建的小閣樓； 字串6

2.是否改動過房屋的內(nèi)外部結(jié)構(gòu)，如將陽臺改成臥室或廚房、將一間分隔成兩間；

3.陽臺是否是屋主自己封閉的，這牽涉到陽臺面積應(yīng)該怎么計算的問題。

四、確認(rèn)房屋的準(zhǔn)確面積

1.包括建筑面積、使用面積和戶內(nèi)的實際面積；

2.產(chǎn)權(quán)證上一般標(biāo)明的是建筑面積；

3.較保險的辦法是測量一下房屋內(nèi)從墻角到墻角的面積，即所謂地毯面積。

五、觀察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)

1.戶型是否合理，有沒有特別不適合居住的缺點(diǎn)；

2.管線是否太多或者走線不合理；

3.天花板是否有滲水的痕跡，墻壁是否有爆裂或者脫皮等明顯的問題。

六、考核房屋的市政配套

1.打開水龍頭觀察水的質(zhì)量、水壓；

2.打開電視看一看圖像是否清楚，能收視多少個臺的節(jié)目；

3.確認(rèn)房子的供電容量，避免出現(xiàn)夏天開不了空調(diào)的現(xiàn)象； 字串2

4.觀察戶內(nèi)外電線是否有老化的現(xiàn)象；

5.電話線的接通情況，是普通電話線還是ISDN電話線；

6.煤氣的接通情況，是否已經(jīng)換用天然氣；

7.小區(qū)有無熱水供應(yīng)，或者房屋本身是否帶有熱水器；

8.冬天暖氣的供應(yīng)以及費(fèi)用的收取，暖氣片數(shù)夠不夠，暖氣溫度夠不夠。

七、了解裝修的狀況

1.原房屋是否帶裝修，裝修水平和程度如何是不是需要全部打掉；

2.了解住宅的內(nèi)部結(jié)構(gòu)圖，包括管線的走向、承重墻的位置等，以便重新裝修。

八、查驗物業(yè)管理的水平

1.水、電、煤、暖的費(fèi)用如何收取是上門代收還是自己去繳三表是否出戶；

2.觀察電梯的品牌、速度及管理方式，觀察公共樓道的整潔程度及布局；

3.小區(qū)是否封閉保安水平怎樣觀察一下保安人員的數(shù)量和責(zé)任心；

4.小區(qū)綠化工作如何物業(yè)管理公司提供哪些服務(wù)。 字串5

九、了解往后居住的費(fèi)用

1.水、電、煤、暖的價格；

2.物業(yè)管理費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)；

3.車位的費(fèi)用。

十、追溯舊房的歷史

1.哪一年蓋的還有多長時間的土地使用期限；

2.哪些人住過什么背景是何種用途；

3.是否發(fā)生過不好的事情是否欠人錢或者發(fā)生過盜竊案；

4.是否欠物業(yè)管理公司的費(fèi)用以及水、電、煤、暖的費(fèi)用。

十一、了解鄰居的組合

1.好鄰居會讓你生活愉快在不同的時間在社區(qū)內(nèi)看人來人往，通過衣著和生活規(guī)律判斷人的社會層次；

2.拜訪上、下、左、右的鄰居，了解他們在此居住是否順心；

3.與居委會或者傳達(dá)室的值班人員聊天，了解情況。

十二、算計一下房價

1.自己通過對市場上公房的反復(fù)比較判斷房屋的價值； 字串3

2.委托信得過的中介公司或者評估事務(wù)所進(jìn)行評估；

3.銀行提供按揭時會做保值評估，這個價格可以看成房屋的較低保值價。

十三、看看能否做二手房按揭

二手房按揭的條件是：

1.滿18歲，有城鎮(zhèn)戶口，北京、外地均可；

2.能提供穩(wěn)定的收入支付本息的證明；

3.愿意將所賣的房子作為抵押，或者能提供其他符合條件的抵押；

4.所購房屋產(chǎn)權(quán)所屬真實可靠；

5.支付有關(guān)手續(xù)費(fèi)。

十四、請律師

1.二手房購賣的情況比商品房更為復(fù)雜，因此有律師提供建議參考更可靠；

2.公房上市的時間不長，能提供這一類服務(wù)的律師并不多，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也無一定之規(guī)；

3.建議請一位盡可能熟悉業(yè)務(wù)的律師做全面顧問。

十五、找代理行

1.北京公房上市采取兩頭把關(guān)、中間放開的政策，中間的交易過程完全由代理行來操作；

2.代理行的二手房信息要比個人更全面，但是目前來看信息的準(zhǔn)確程度還需要驗證；

3.在把你的業(yè)務(wù)交給代理行之前應(yīng)該了解：

代理行提供的服務(wù)有哪幾項？是否可以幫助申請二手房按揭？

購賣過程中若發(fā)生了問題，代理行是否有義務(wù)、有能力負(fù)責(zé)賠償損失？

代理行的服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是多少？是否能保證購到稱心的二手房？

十六、考察代理行是否可靠

代理行應(yīng)該提供兩證：

1.有效的北京工商局頒發(fā)的營業(yè)執(zhí)照，北京房屋土地管理局頒發(fā)的中介代理行資質(zhì)證書；

2.資質(zhì)證書是行業(yè)管理部門頒發(fā)的，對保證代理行的可靠性更有作用。

十七、及時了解政策、程序、費(fèi)用上的變化

1.公房上市在北京還是一個新鮮事物，因此要做好心理準(zhǔn)備，隨時了解政策的變化；

2.媒體的報道十分關(guān)注公房上市，要注意報紙的新消息；

3.向律師及中介代理行咨詢； 字串8

4.較可靠的還是向有關(guān)房管部門咨詢，及時了解較新的信息。

十八、產(chǎn)權(quán)是否完整

1.確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的完整性，有沒有抵押（包括私下抵押）、共有人等等，要知道即使在法律十分完善的香港，也會出現(xiàn)這樣的糾紛；

2.只可相信自己的眼睛，一定要在過完戶以后才能將房款轉(zhuǎn)移到原戶主手上。

十九、小心房款和產(chǎn)權(quán)的交接

1.不要隨便相信對方的信譽(yù)，先交錢再過戶還是先過戶再交錢是一個重要問題；

2.可以考慮將房款押在一個雙方都信得過的單位，如律師樓或信譽(yù)較好的代理行處，等過戶完成后，再將房款轉(zhuǎn)入賣方的賬戶。

二十、保證產(chǎn)權(quán)順利過戶

1.必須要經(jīng)北京市房屋土地管理局辦理才算完成過戶手續(xù)，有代理行、律師、公證的保證等等都不算是完成交易過程；

2.從購房的角度來說，一定是產(chǎn)權(quán)過完戶以后這套房才真正屬于你，在此之前，賣方隨時可以毀約。童淵

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