出讓金是國(guó)有土地所有權(quán)的經(jīng)濟(jì)體現(xiàn)，屬地租性質(zhì)。對(duì)商品房來(lái)說(shuō)，當(dāng)一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商辦理了合法的立項(xiàng)開(kāi)發(fā)手續(xù)后，必須辦理土地出讓手續(xù)。此時(shí)，國(guó)家按照土地總體規(guī)劃的要求，將一定面積的國(guó)有土地使用權(quán)有期限、有條件地轉(zhuǎn)讓給土地使用者，并按規(guī)定收取土地出讓金和使用稅（費(fèi)）。
對(duì)于商品房而言，開(kāi)發(fā)商以出讓方式取得土地使用權(quán)時(shí)，必須按照出讓合同約定支付土地使用權(quán)出讓金后才能進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。所以，開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售商品房時(shí)，會(huì)將相應(yīng)面積的土地出讓金列入建房成本并按比例分?jǐn)偨o房屋購(gòu)購(gòu)人，也就是說(shuō)，商品房購(gòu)購(gòu)者所付的房款中已包括了土地出讓金。
由于根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，居住用地的國(guó)有土地使用權(quán)出讓的較高年限為70年，以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，其土地使用權(quán)的年限為原土地出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用后的使用年限。因此房屋購(gòu)購(gòu)人通過(guò)購(gòu)購(gòu)而取得的產(chǎn)權(quán)是完全意義上的產(chǎn)權(quán)，即在合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后剩余的年限內(nèi)享有完全意義上的產(chǎn)權(quán)。所以，購(gòu)購(gòu)二手商品房，無(wú)須交納土地出讓金。
購(gòu)購(gòu)頭次上市交易的房改房應(yīng)交土地出讓金。自從我國(guó)公房上市的政策出臺(tái)，二手房中存在大量的房改房，其取得土地使用權(quán)有兩種方式：出讓方式和劃撥方式。如果是以劃撥方式取得的，則用地者無(wú)權(quán)處理，必須要報(bào)政府審批，由轉(zhuǎn)讓關(guān)系中的受讓方來(lái)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并按規(guī)定交納土地使用權(quán)出讓金，實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)從無(wú)償?shù)接袃數(shù)淖兓Ｈ绻且猿鲎尫绞饺〉?，則土地出讓金由原產(chǎn)權(quán)單位交付。但無(wú)論哪種方式，都應(yīng)在購(gòu)房時(shí)由購(gòu)購(gòu)方向房屋管理部門(mén)交付土地出讓金。
在此特別提醒購(gòu)房者，一些中介公司，特別是一些沒(méi)有資質(zhì)的經(jīng)營(yíng)不規(guī)范的小公司，往往利用一些居民對(duì)房產(chǎn)交易政策不懂、對(duì)有關(guān)法律法規(guī)不熟的情況，從中非法牟利。購(gòu)房者應(yīng)注意這種現(xiàn)象，學(xué)習(xí)相關(guān)法律法規(guī)知識(shí)，并選擇那些正規(guī)的有信譽(yù)的中介公司去代理購(gòu)賣(mài)房屋。


《楚天都市報(bào)》

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