這次《通知》明確規(guī)定，對存量房交易環(huán)節(jié)所涉及的稅收要實行“一窗式”征收。對于存量房交易環(huán)節(jié)所涉及的營業(yè)稅及城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加、個人所得稅、土地增值稅、印花稅、契稅等稅種，各地要依法征收，不得以任何理由和借口，對稅法及相關(guān)稅收政策進(jìn)行變通和調(diào)整。并責(zé)令2005年10月30日前，各地要將實施方案和牽頭單位及負(fù)責(zé)人名單上報總局(地方稅務(wù)司、農(nóng)業(yè)稅征收管理局)。此外，《通知》還規(guī)定，業(yè)主在辦理房產(chǎn)過戶時必須出具不動產(chǎn)銷售發(fā)票，否則不予辦理。稅收征管部門要在代開銷售不動產(chǎn)發(fā)票時及時征收，并按國家規(guī)定的稅款入庫預(yù)算級次繳入國庫。

同時，《通知》中也再次對2003年確定的“二手房交易須征收20%個人所得稅”的規(guī)定再次進(jìn)行了強(qiáng)調(diào)。在過去的兩年時間里，這個規(guī)定并沒有得到完全的貫徹執(zhí)行，盡管此前北京也進(jìn)行了試點(diǎn)，但成效甚微。因此，對于此次《通知》是否能夠達(dá)到目的，業(yè)內(nèi)也仍在觀望之中。

業(yè)內(nèi)人士多數(shù)認(rèn)為，《通知》對北京的二手房市場不會產(chǎn)生特別大的影響。一方面由于北京地稅局已經(jīng)出臺了《關(guān)于個人銷售已購住房有關(guān)稅收征管問題的補(bǔ)充通知》，改變了購房時間的認(rèn)定，使已購公房等6類房產(chǎn)大部分都處于5年以上的范疇，可以享受免征個稅待遇。另一方面購賣的雙方也有了心理準(zhǔn)備，因此不會引起市場的較大波動。

同時，業(yè)內(nèi)人士也表示，這次《通知》除傳達(dá)了稅務(wù)局將嚴(yán)格征收各項應(yīng)有的房產(chǎn)稅外，還將辦理不動產(chǎn)發(fā)票的地點(diǎn)及流程都做了詳細(xì)的規(guī)定，大大提高了可執(zhí)行性。而稅收一體化將大大簡化二手房交易辦理手續(xù)，納稅人無需再像以前一樣單獨(dú)到稅務(wù)機(jī)關(guān)自行申報交納，有利于促進(jìn)二手房交易的流通速度。

以案說理

“一窗化”之前，看看您應(yīng)交哪些稅？

目前在二手房交易過程中需交納的稅費(fèi)，包括印花稅、契稅、土地出讓金、綜合地價款等多個稅目。下面的內(nèi)容希望能給您在置業(yè)過程中起到一定的指導(dǎo)作用，但這并不是全能的，也并不是適合任何房屋，因此提醒您在交易過程中還要根據(jù)自己房屋的實際情況來確定該交納哪些稅費(fèi)。

目前個稅的征收辦法分兩個標(biāo)準(zhǔn)，商品房收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是銷售額減購購價款減合理費(fèi)用后再乘以20%；公房收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是銷售額減4000元后乘以建筑面積減合理費(fèi)用后再乘以20%。

房屋性質(zhì)——已購公房

對于公房業(yè)主來說， 2005年8月8日《關(guān)于個人銷售已購住房有關(guān)稅收征管問題的補(bǔ)充通知》的出臺讓幾乎所有的已購公房被列在免征營業(yè)稅之列，極大地降低公房業(yè)主的出售成本，使得已購公房的房源量得到大量釋放，為二手房交易的活躍發(fā)展起到積極的作用。

下面以一個具體實例來說明進(jìn)行已購公房交易購賣雙方需交納的稅費(fèi)：

劉女士在海淀區(qū)翠微路地區(qū)有一套1992年已購公房，建筑面積約為80平方米。2005年10月，劉女士頭次將該套房屋進(jìn)行上市交易，經(jīng)過幾天的購賣雙方對價格的協(xié)商后，較終該套房屋以6180元／平方米的價格，即總價款494400元出售給馬先生。

對于賣方劉女士來說，需交納的稅費(fèi)如下：

印花稅

印花稅為成交價的萬分之五，即494400×０.05%＝247.2元

對于購方馬先生來說，需交納的稅費(fèi)如下：

1)印花稅

印花稅為成交價的萬分之五，即494400×０.05%＝247.2元

2)契稅

根據(jù)2005年8月8日《關(guān)于個人銷售已購住房有關(guān)稅收征管問題的補(bǔ)充通知》中明確規(guī)定：對于頭次上市交易的已購公房等6大類保障性住房在交易過程中均視為普通住房。契稅按1.5%征收。則上例中馬先生需交納契稅為成交價的1.5%，即494400×１.5%＝7416元

3)土地出讓金

對于頭次上市交易的公房來說，購方要交納土地出讓金，即為1560元／平方米×８0平方米×１%＝1248元

綜上，對于購方馬先生來說總共要支付的稅費(fèi)為8911.2元。

房屋性質(zhì)——二手商品房

就目前市場情況來看，營業(yè)稅的征收對二手商品房的影響明顯，大大縮減了房產(chǎn)出售者的預(yù)期收益。下面舉一個例子來說明二手商品房在出售過程中購賣雙方需交納的稅費(fèi)。

幾年前，李先生在望京地區(qū)購置一套商品房，建筑面積為142平方米，購購時價格為6000元／平方米，總價為85.2萬元?，F(xiàn)2005年10月李先生打算將該套房屋以7000元／平方米的價格出售出去，總價為99.4萬元。

對于賣方李先生來說，需交納的稅費(fèi)如下：

1)印花稅

成交價的萬分之五，即印花稅為994000×０.05%＝497元

2)營業(yè)稅(稅率為5.5%，其中包含城建維護(hù)費(fèi)和教育附加費(fèi))

假如1：李先生房屋持有時間在2年以內(nèi)，需全額征收營業(yè)稅即為994000×５.5%＝54670元。

假如2：李先生房屋持有時間在2年以上，如果是普通住房則營業(yè)稅免交，若為非普通住房則按差額征收營業(yè)稅。而上例中李先生的房屋建筑面積為142平方米，按照普通住宅與非普通住宅的判斷標(biāo)準(zhǔn)可知該套房屋為非普通住宅，需要按差額征收營業(yè)稅，即應(yīng)交納營業(yè)稅為(994000-852000)×５.5%＝7810元。

對于購方來說，購購該套二手商品房需交納的稅費(fèi)如下：

1)印花稅

成交價的萬分之五，即印花稅為994000×０.05%＝497元

2)契稅

契稅的收繳基準(zhǔn)利率是按照普通住宅和非普通住宅來區(qū)分的，普通住宅按成交價的1.5%征收，非普通住宅按成交價的3%征收。而對于本例中購方要購購的房屋面積為142平方米，已超過140平方米，屬于非普通住宅，因此契稅的征收按成交價的3%征收，即為994000×３%＝29820元

綜上，對于購方來說應(yīng)支付的稅費(fèi)為30317元。

房屋性質(zhì)——經(jīng)濟(jì)適用房

經(jīng)濟(jì)適用房是國家為補(bǔ)貼低收入家庭而公開出售的一類房屋。對于購購經(jīng)濟(jì)適用房的消費(fèi)者來說也有一定的限制，不是所有人都可以購到經(jīng)濟(jì)適用房。而對于再次上市交易的經(jīng)濟(jì)適用房來說，稅費(fèi)的交納也顯得略微復(fù)雜些。經(jīng)濟(jì)適用房的上市交易是以5年期為界限的，下面舉兩個例子分別來說明5年以內(nèi)和5年以外上市交易經(jīng)濟(jì)適用房的交納稅費(fèi)情況：

案例一：

小王畢業(yè)后不久，在家人的支援下于2001年10月在回龍觀購得一套經(jīng)濟(jì)適用房，建筑面積為60平方米，總價為15.9萬元。但現(xiàn)在由于小王的工作單位在玉泉路附近，每天上下班花在路上的時間約在3公里內(nèi)，所以小王決定將該房屋賣掉，到石景山地區(qū)另購一套房屋。

小王的房屋屬于5年以內(nèi)出售，則購賣雙方需交納的稅費(fèi)如下：

對于賣方來說，小王的房屋只能出售給滿足購購經(jīng)濟(jì)適用房條件的人，且出售價格不應(yīng)高于購購時的價格。交納稅費(fèi)僅為印花稅即較高為159000×０.05%＝79.5元。

對于購方來說，分兩種情況：

一種情況是如果政府對購房人審批的總房價大于實際購購房屋的成交總價(15.9萬元)，則購方需交納稅費(fèi)有：契稅(按成交價的1.5%交納)和印花稅(按成交價的0.05%交納)

經(jīng)過計算交納稅費(fèi)，契稅為159000×１.5%＝2385元，印花稅為159000×０.05%＝79.5元

另一種情況是如果政府對購房人審批的購房總價低于實際購購房屋的成交總價(15.9萬元)，則購方需交納稅費(fèi)有：契稅(按成交價的1.5%交納)和印花稅(按成交價的0.05%交納)，和差價部分的綜合地價款10%。假設(shè)政府審批購房人的購房總價為13萬元。

經(jīng)過計算交納稅費(fèi)，契稅為159000×１.5%＝2385元，印花稅為159000×０.05%＝79.5元，綜合地價款為(159000-130000)×１0%＝2900元

案例二：

家住天通苑的毛先生為了更好的改善居住環(huán)境，現(xiàn)打算將自己2000年2月在天通苑購置的一套經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)讓出去，到朝陽公園附近再購置一套房屋。毛先生的房屋建筑面積為80平方米，當(dāng)時購入價為21.2萬元?，F(xiàn)毛先生打算以35萬元的總價將其售出。

由于該套房屋出售時毛先生的持有時間超過5年，則該套房屋可以出售給任何消費(fèi)者，并可以市場價出售。

毛先生的房屋屬于5年以外出售，購賣雙方需交納的稅費(fèi)如下：

對于賣方毛先生來說，需交納的稅費(fèi)如下：

1)印花稅

印花稅為成交價的萬分之五，即350000×０.05%＝175元

2)綜合地價款

綜合地價款為成交總價的10%，即350000×１0%＝35000元，即賣方需交納稅費(fèi)為35175元

對于購方來說，需交納的稅費(fèi)如下：

1)印花稅

印花稅為成交價的萬分之五，即350000×０.05%＝175元

2)契稅

契稅為成交總價的1.5%，即350000×１.5%＝5250元

即購方需交納的稅費(fèi)為5425元。

(相關(guān)案例及數(shù)字由中原地產(chǎn)三級市場研究部提供)

業(yè)內(nèi)建議

事實上，二手房征收個稅并非“新”聞，對于此次國家稅務(wù)總局再次發(fā)話，業(yè)內(nèi)在表示認(rèn)可的同時，也提出了專業(yè)建議。

北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司市場總監(jiān)金育松在接受記者采訪時表示，從個稅的具體實施來看，仍然存在三點(diǎn)疑問。頭先是征收時間的確定，究竟什么時候開始正式實施；其次，一旦實施時間確定下來后，對于以前需要交個稅而未交的房產(chǎn)是否要補(bǔ)交；第三，征收方式的細(xì)節(jié)如何確定。

而中原地產(chǎn)副總監(jiān)宮萍則認(rèn)為，征收個稅本身無可厚非，但由于目前二手房個稅征收的政策還是2003年制訂的，而從2003年以后北京二手房交易市場發(fā)生了巨大變化，以往的政策已經(jīng)不能適應(yīng)當(dāng)前市場的調(diào)整。同時，她表示，個稅征收的稅率標(biāo)準(zhǔn)要根據(jù)變化的市場做相應(yīng)調(diào)整，比如，目前廣州就已經(jīng)采取了商品房和公房區(qū)別繳稅的做法；而稅務(wù)部門也有義務(wù)清楚地告之納稅人和房產(chǎn)中介交納個稅的流程，以保證政策的有效執(zhí)行。

業(yè)內(nèi)人士同時也向消費(fèi)者提出了幾點(diǎn)建議：

一是賣房人頭先應(yīng)該了解哪些是可以免稅的。個稅的免征條件包括：一是“對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭惟一生活用房取得的所得，免征個人所得稅”；另外，對賣房一年內(nèi)又購其他房產(chǎn)的，可視其購房價值全部或部分免稅。

二是消費(fèi)者要選擇比較好的經(jīng)紀(jì)公司，針對這個市場的變化去各個經(jīng)紀(jì)公司咨詢一下業(yè)務(wù)就知道各個經(jīng)紀(jì)公司差別在哪。

三是不需要太多的觀望，自己把握整體的需求，專家的意見可以作為一個參考，還是要根據(jù)自己的實際情況判斷購還是賣、是觀望還是等待。

相關(guān)鏈接

各地個稅征而又止

北京

2005年6月，北京海淀、朝陽和東城等區(qū)，紛紛傳出二手房交易征收20%個人所得稅的說法。朝陽區(qū)地稅部門規(guī)定，二手房只能在完稅后才能辦理過戶手續(xù)。不過，這項規(guī)定執(zhí)行了約半個月后悄然停止。

杭州

2004年1月1日起，杭州市以政府令的形式規(guī)定，開始征收房地產(chǎn)交

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